上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某g_,男,锡伯族,26岁。
委托代理人：杨某某,男，汉族，27岁，特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳市寰保再生资源有限公司西工分公司,住所地:河南省洛阳市西工区X路X号。
负责人：朱某,该公司经理。
委托代理人：关某某,男，汉族，58岁，特别授权。
委托代理人：闫建国,河南荣信律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市寰保再生资源有限公司,住所地:河南省洛阳市西工区X路X号。
法定代表人：季某某,该公司经理。
委托代理人：黄某乙,男，汉族，54岁，特别授权。
委托代理人：闫建国,河南荣信律师事务所律师，特别授权。
上诉人杨某g_因与被上诉人洛阳市寰保再生资源有限公司西工分公司(以下简称寰保西工分公司)、洛阳市寰保再生资源有限公司（以下简称寰保公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2008)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某g_的委托代理人杨某某，被上诉人寰保西工分公司委托代理人关某某、寰保公司委托代理人黄某乙及二被上诉人的共同委托代理人闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年3月18日,寰保西工分公司作为甲方(出租方)与作为乙方(承租方)的杨某g_签订房屋租赁协议,协议约定“租赁标的物坐落在洛阳市西工区X路X号的临街门面房2间,租期自2008年4月1日至2009年3月31日止,双方签字盖章后协议生效，年租金为x元,因甲方原因在租赁期内造成房屋无法继续使用(属于甲方原因造成房屋不能继续使用,外界情况甲方不可抗据的情况概不负责),甲方将返还乙方全年租金及全年租金1OO%的违约金”,杨某g_拟将该租赁房屋用于即将开设的辽宁博宇炉料有限公司洛阳分公司的办公用房。2008年3月21日,寰保公司通知寰保西工分公司称“纱厂东路X号东边两间门面房原作为你分公司办公用房,现因公司另有他用,决定收回,望你公司于2008年3月25日前腾交公司”。2008年4月15、21日,6月2日,寰保西工分公司三次向郑州博宇有色金属炉料有限公司邮寄通知,通知称“杨某g_、赵起生:我方于2008年3月24、25日两次口头通知你方解除双方合同,你方仍将办公家具搬入不交房屋,总公司已通知我分公司该房屋另有他用,请接通知五日内将房屋交还,否则由此造成的经济损失由你方承担”,郑州博宇有色金属炉料有限公司的工作人员予以签收;该涉案房屋在租赁协议到期日2009年3月31日时仍为原告占有。2008年4月11日,杨某g_与宋泽朝签订房屋租赁协议,宋泽朝将洛阳市西工区X路新X号楼底层X号门面房出租给杨某g_用于辽宁博宇炉料有限公司洛阳分公司的办公用房,辽宁博宇炉料有限公司洛阳分公司于2008年5月24日成立,该公司于2008年7月8日向宋泽朝缴纳x元的房租。
另查明：洛阳市西工区X路X号房屋的所有权人为洛阳市供销合作社，2007年12月27日,洛阳市供销合作社将该房屋委托寰保公司占用收益。原告在纱厂东路X号租赁房屋进行装修花费900元。
原审认为：寰保西工分公司的民事行为受限,只能以其开设公司即寰保公司的授权从事民事行为,以其相应的资产承担民事责任,现寰保西工分公司将其无权处分的房屋出租,《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”,寰保公司对寰保西工分公司的出租行为未追认，寰保西工分公司也未取得处分权,故该房屋租赁协议无效，杨某g_应将该房屋交还寰保公司；寰保西工分公司应将杨某g_缴纳的x元房租退还。杨某g_所主张的x元违约金,因房屋不能租赁的原因未发生在租赁期内，故不予支持。杨某g_主张的900元装修费损失,因签订合同后随即发生应予支持;杨某g_在房屋租赁起始日前已经知道寰保西工分公司要解除协议,还与宋泽朝在4月11日签订房屋租赁协议，其主张的其他损失不予支持;杨某g_在租赁协议不生效的情况下继续占有该房屋,侵犯了寰保公司的物权，应当支付相应的费用,该费用可按双方约定的x元房租计算至租赁到期日,两项相抵,寰保西工分公司不必退还x元;反诉原告所主张的其他损失,因其超出反诉被告杨某g_的预见,故不予支持;本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十三条之规定,判决如下:一、被告洛阳市寰保再生资源有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨某x元。二、驳回原告杨某g_的其他诉讼请求。三、原告杨某g_与被告洛阳市寰保再生资源有限公司西工分公司2008年3月18日所签订的房屋租赁协议无效。四、反诉被告杨某g_应自判决生效之日起七日内将其占有的位于洛阳市西工区X路X号一层的两间门面房交还反诉原告洛阳市寰保再生资源有限公司。五、驳回反诉原告洛阳市寰保再生资源有限公司的其他反诉请求。本诉受理费2100元,由原告杨某g_承担;反诉受理费1350元,由反诉原告洛阳市寰保再生资源有限公司承担350元,由反诉被告杨某g_承担1000元(反诉原告已垫付,待执行时一并清解)。
宣判后，杨某g_不服，向本院提起上诉称：一、原审认定协议无效错误。上诉人和寰保西工分公司于08年3月18日签订房屋租赁协议是双方自愿、真实意思表示,且上诉人已履行合同义务。本案租赁的房屋所有权虽归洛阳市供销合作社所有，但其已将该房屋的占用收益权委托给寰保公司，而寰保西工分公司是寰保公司子公司,二被上诉人是同一个办公地点,寰保公司应当知道寰保西工分公司房屋租赁事宜，因此应认定为有效协议。退一步讲,寰保西工分公司明知其公司民事行为受限,却和上诉人签订协议,寰保西工分公司具有过错,而上诉人是没有过错的善意方。因寰保西工分公司单方毁约而造成合同违约,按合同约定其应承担合同违约责任。寰保西工分公司的对外行为应视为代表寰保公司行为,寰保公司对寰保西工分公司的行为应承担连带责任。二、原审认定上诉人给付被上诉人房屋租赁费错误。协议签订后,因被上诉人单方违约,不同意上诉人使用,先后采取断水、断电等一系列行为,导致房屋租赁期限内上诉人并未实际占有该房，所以被上诉人应返还上诉人房屋租赁费。本案中,双方签订的是合法有效协议,被上诉人洛阳市寰保再生资源有限公司西工分公司单方违约,给上诉人造成损失,应依法赔偿。综上,请求依法改判被上诉人返还上诉人房租及违约金x元、赔偿经济损失x元或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二被上诉人共同答辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立。寰保西工分公司所签的合同事先没有告知所有权人，事后也没经管理人追认，双方所签的协议是不具有法律效力的。二、答辩人解除协议的通知在协议履行前已通知上诉人，上诉人应将房屋交回，现因上诉人的原因致使房屋脱离管理人一年之久，上诉人应承担损失。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明：二审查证与一审认定事实一致。
本院认为：本案争议所涉房屋，寰保西工分公司既不享有所有权，又无收益处分权，寰保公司对寰保西工分公司的出租行为又未予追认，故一审认定该房屋租赁协议无效并无不当。本案中，导致双方所签订租赁协议无效责任在寰保西工分公司，其应承担相应的责任，但其在租赁期限开始前，就通知杨某g_解除房屋租赁合同，之后又以书面形式多次通知杨某g_，并要求杨某g_将租赁房屋腾空后交还，而杨某g_在明知对方不同意继续履行合同，并与宋泽朝签订新的房屋租赁合同的情况下，仍未能及时将租用房屋交还。因此，对于杨某g_在租赁协议签订后为履行协议而进行的装修费用应予以支持，而对杨某g_在接到解除通知后仍不交还房屋，导致损失的扩大，其对扩大部分的损失应由自己承担，故其要求返还房屋租金及违约金以及赔偿经济损失的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人杨某g_的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2100元，由杨某g_负担。
本判决为终审判决。
审判长孙志勇
审判员邢玉玲
代审判员赵国欣
二0一0年二月二十六日
书记员陈秋红
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