湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）岳中民一终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）周某，女，X年X月X日出生，汉族，岳阳市人，退休教师，住（略）。
委托代理人张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）肖某，男，X年X月X日出生，汉族，岳阳市人，个体业主，住（略）。
委托代理人胡新军，湖南万和律师事务所律师。
上诉人周某因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2010）楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周某的委托代理人张忠伟、被上诉人肖某及其委托代理人胡新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年10月25日，原、被告经协商签订了一份《房屋出售协议》，约定原告将其位于四化建宿舍东区六栋X房出售给被告，售价为x元；如被告不能在2006年12月25日前付清全部房款，则双方买卖关系变为租赁关系，租金为每年7000元，且被告需租满三年。合同签订后，原告向被告交付了房屋；被告于2005年11月17日付给原告x元，2005年11月21日付给原告妹夫田仁明6000元，尚欠x元未付。经协商，双方同意未付购房款按月利率10‰计算利息。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋出售协议》合法有效。从履行合同情况来看，被告已付款x元，已履行大部分义务，从利息计算清单上可以看出，对被告未付的x元购房款，双方已协商按月利率10‰计算逾期付款利息；李明桥作为原告的丈夫和房屋共有人，其出具的委托书进一步证明原告已同意被告延期支付x元购房款，双方仍按房屋买卖继续履行。原告主张因被告未付清购房款，双方已转为房屋租赁关系，缺乏事实和法律依据。被告反诉请求继续履行合同，并要求原告协助办理房屋过户手续的诉求，应予支持。被告在诉讼中承诺将购房款提高至x元，不违反国家禁止性规定，应予许可。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、驳回原告周某的诉讼请求；二、原、被告签订的《房屋出售协议》继续履行，在本判决生效后10日内由周某协助肖某办理四化建公司宿舍东区六栋X房的房屋过户手续；肖某向周某支付余欠购房款x。案件受理费1680元、反诉费1000元，合计2680元，由周某负担1680元，肖某负担1000元。
宣判后，周某不服，向本院上诉称：一、原判认定肖某所欠x元房款转为借贷的证据不足，属认定事实不清。利息计算清单系上诉人单方面书写，没有双方签名认可，仅能证明上诉人向被上诉人主张过权利，而不能证明上诉人已经同意将被上诉人所欠房款转为借款。李明桥的委托书为复印件，不能单独作为认定案件事实的依据。证人郑谦是被上诉人的同学，双方关系很好，是利害关系人，且其陈述带有明显的倾向性，违反了《证据规则》的有关规定，其证言亦不能单独作为认定案件事实的依据。因此，本案没有直接证据证明上诉人同意被上诉人所欠房款转为借款。二、本案没有任何证据证明双方就任何问题协商一致，原审适用《合同法》第四十四条、第七十七条不当。请求二审撤销原判，并依法改判。
被上诉人肖某答辩称：一、双方签订的《房屋出售协议》合法有效，答辩人支付了大部分购房款，仅有x元未支付是考虑到房屋过户，答辩人没有恶意拖欠，而且被答辩人同意答辩人迟延支付购房款，并请求由答辩人承担利息，故房屋出售协议应当继续履行。二、因被答辩人已同意迟延支付购房欠款，并请求支付利息，且答辩人曾向被答辩人出具过一张借据，购房余款已全部付清。现有证据完全可以证明答辩人已支付了全部购房款，被答辩人仅能以借款纠纷一案请求支付借款。请求二审维持原判，驳回被答辩人的上诉。
本院查明，（一）、原审查明周某与肖某签订《房屋出售协议》、房屋交付及肖某已支付6万元购房款的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。（二）、上诉人周某在二审开庭时提交了中国化学工程第四建设公司物业管理分公司的证明一份，该证明主要内容为：该公司退休职工周某居住的东X栋X号房，面积50.44平方米，属私有房权，其自建房屋25平方米是公司根据职工居住条件容许自建，没有产权，该院围内土地属公司所有，个人没有产权，如公司需要用地时，房主无条件拆除，不能自行将院围内土地转卖给他人。经庭审质证，肖某对该证据的真实性没有异议。本院对该证据依法予以采信。（三）、本案所涉房屋交付后，肖某投入资金对房屋进行了改造，经营网吧至今。（四）、本院根据双方当事人一、二审举证、质证及当庭陈述，依照证据规定，对其争议焦点综合分析判定如下：1、肖某尚欠x元购房款是否转为了借款。肖某在一审提供的利息计算清单、李明桥的委托书及郑谦的证言等三份证据，只能证明双方当事人曾因房屋是继续出售还是转为租赁发生了争议而进行过协商，但并未就争议事项达成协议。若认定双方已就肖某所欠x元购房款转为借款达成了协议，缺乏直接和确凿的证据，而且肖某亦未提供其在此后支付过利息的相关证据。因此，肖某主张其所欠x元购房款已经双方协商一致转为借款关系的依据不足，本院不予支持。2、肖某未按约付清购房款，双方是否应由房屋买卖关系转变为租赁关系。肖某在合同签订后支付了大部分购房款，但其在合同约定的期限内并未付清全部购房款，故按合同约定双方的房屋买卖关系应转为租赁关系。因此，上诉人周某的上诉理由成立，本院应予支持。
本院认为，一、根据中国化学工程第四建设公司物业管理分公司的证明，周某与肖某签订房屋出售协议所出售的房屋包括了四化建公司的部分土地，因周某对该部分土地无处分权，且其出售行为亦未得到四化建公司的追认。因此，双方签订的房屋出售协议只能认定周某出售其具有所有权的房屋部分有效，其出售属四化建的土地部分无效。二、关于肖某尚欠的x元购房款是否转为借款以及双方的房屋买卖关系是否转为租赁关系的问题。肖某主张其所欠x元购房款已转为借款没有直接和确凿的证据予以证实，其在一审提供的三份证据只能证明肖某未按约付清全部购房款后，双方当事人曾就该房屋是出售还是租赁进行过协商，而不能认定双方当事人对尚欠的x元购房款转为借款达成了协议。原审法院认定双方当事人对肖某未付的x元购房款转为借款已达成一致，双方仍按合同继续履行，属认定事实有误，本院应予纠正。因此，肖某未在合同约定的期限内付清全部购房款，其与周某之间的房屋买卖关系应依合同约定转为房屋租赁关系，租赁期从2005年10月26日开始计算，并按每年7000元支付房屋租金，周某应将多余款项退还给肖某。同时，周某还应承担因其未及时退还多收款项所造成肖某的相应利息损失。肖某如需继续租赁该房屋，双方可协商重新签订房屋租赁合同。
综上，原判认定事实不清，处理不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市X区人民法院（2010）楼民初字第X号民事判决。
二、肖某将坐落于四化建公司宿舍东区X栋X号房屋返还给周某。
三、周某将多收房款x元退还给肖某，并支付给肖某利息损失x元，合计为x元。
上述二、三项给付事项限本判决生效后二个月内履行完毕，如未按期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回肖某的反诉请求。
一审案件受理费1680元、反诉费1000元，二审案件受理费1680元，合计4360元，由上诉人周某负担2000元，被上诉人肖某负担2360元。
本判决为终审判决。
审判长陈玉香
审判员姚勇
代理审判员胡中岳
二0一一年三月二十一日
书记员綦燕
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