原告浚县X街村X村民小组。
代表人李某甲，职务组长。
委托代理人邢某某，男，X年X月X日出生，汉族，该组村民，代理权限为：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、上诉等。
委托代理人王某民，河南达剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告马某乙，男。
委托代理人王某方，浚县X镇法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、上诉等。
原告浚县X街村X村民小组与被告马某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院2009年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2009年11月16日和2010年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告浚县X街村X村民小组代表李某甲及其委托代理人邢某某、王某民，被告马某乙及其委托代理人王某方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浚县X街村X村民小组诉称：2002年，被告马某乙与时任北街X村X组长的李某山签订了房屋租赁合同，该合同于2007年10月20日被浚县人民法院确认为无效合同，被告上诉于鹤壁市中级人民法院，鹤壁市中级人民法院于2008年4月7日作出维持原判的判决。2008年5月16日，被告马某乙将占用的房屋交给原告。合同无效后，被告马某乙因该合同取得的利益应予返还。请求判令被告马某乙返还取得的利益x元。
被告马某乙辩称：原告要求我返还x元无事实和法律依据，房屋使用费应按照原房屋租赁合同确定的租金价格每间每月100元支付，请求依法驳回原告诉讼请求。
根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：原告要求被告马某乙返还既得利益x元有某事实和法律依据。
原告向本院提交的证据材料及被告质证意见如下：
1、书证一组两份，（2007）浚民初字第X号民事判决书一份，（2008）鹤民三终字第X号民事判决书一份，用以证明被告马某乙与时任北街X村X组长的李某山签订的房屋租赁合同，被两级人民法院确认为无效合同。
被告马某乙对该组证据无异议。
2、书证复印件一份。用于证明被告马某乙于2008年5月16日将占用的房屋交给原告。
被告马某乙对该组证据无异议。
3、证人证言一组五份，证人秦某丙、秦某丁、王某某、马某戊、李某己证言各一份，用于证明浚县X街不同地段门面房的租赁价格。
被告马某乙有某某，称证明内容不属实，且证人未到庭，不应作为定案依据。
4、浚县价格认证中心（2009）X号价格鉴定结论书复印件一份，用于证明涉案房屋自2002年1月起至2008年5月止每年房屋租赁费的不同价格。
被告马某乙有某某，称超过举证期限，不予质证，并且是单方委托行为，不应作为定案依据。
被告马某乙向本院提交的证据及原告质证意见如下:
1、书证一组三份，李某山收据复印件三份，用于证明被告马某乙在2004年12月份以前，分三次交给李某山房屋租赁费x元。
原告有某某，称该组书证是复印件，是伪造的。
2、证人李xx证言一份，其主要内容为：我当六组组长时，收了马某乙三年的房屋租赁费x元。三份收据是我签的字。
原告有某某，称证言不属实。
本院经审查认为：原告提交的第X组和第X组证据，被告无异议，本院予以确认。原告提交的第X组证据五份证人证言，因房屋质量、面积、位置与本案所租赁房屋不同，不具有某比性，且证人未出庭质证，对该组证据本院不予采信。原告提交的第X组证据浚县价格认证中心（2009）X号价格鉴定结论书，因系原告单方委托鉴定，被告不予认可，且浚县价格认证中心无司法鉴定资质，对该组证据本院不予采信。被告提交的第X组证据和第X组证据，可以相互印证，对上述两组证据本院予以确认。
依据当事人陈述及有某证据，本院确认以下案件事实：
2002年，被告马某乙与时任北街X村X组长的李某山签订了房屋租赁合同，租房三间，租金每年为3600元，租期自2002年1月2日至2012年1月1日止，为期10年。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告马某乙使用，被告马某乙于2004年12月份以前，分三次交给时任第六村X组长的李某山2002年1月2日-2004年12月16日的房屋租赁费共计x元。2007年3月29日，原告以房屋租赁合同纠纷为由，起诉被告马某乙、李某山至浚县人民法院，要求确认该房屋租赁合同无效。2007年10月22日，浚县人民法院经过审理，以北街X村X组长在签订合同时违背民主议定原则，损害了原告第六村X组的利益为由，判决确认该房屋租赁合同为无效合同，并要求被告马某乙在判决生效后十日内返还原告的三间房屋。被告马某乙上诉于鹤壁市中级人民法院，鹤壁市中级人民法院于2008年4月7日作出维持原判的判决。2008年5月16日，被告马某乙将占用的房屋交给原告。2009年6月10日，原告提起诉讼，要求被告返还取得的利益x元。
本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同已被人民法院确认为无效合同。关于涉案房屋返还问题和2004年12月16日前的租赁费问题，已经浚民初字第X号民事判决书及（2008）鹤民三终字第X号民事判决书处理，本庭不再审理。合同无效后，承租人支付占有某屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有某屋所获取的占有某益。占有某益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。故被告应当支付自2004年12月16日起至2008年5月16日止期间的合理的使用费用。关于房屋使用费数额确定问题，本院认为房屋租赁合同是一个持续性合同，房屋使用费数额参照浚县价格认证中心对2004年浚县房屋租赁市场确认的每间房屋每年的租金数额，并根据原被告双方各自相应承担的民事责任，以每间每月150元为宜，共计x元。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称房屋使用费应按照原房屋租赁合同确定的租金价格每间每月100元支付，该租金价格与当时市场房屋租金价格不相适应，按照合同约定的租金标准支付使用费，与被告获取的占有某益不相适应，显失公平，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马某乙于判决生效后十日内给付原告浚县X街村X村民小组房屋使用费x元；
二、驳回原告浚县X街村X村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2295元，由原告浚县X街村X村民小组负担1900元，被告马某乙负担395元，被告负担部分，暂由原告垫付，待判决生效后由被告给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审判长朱绍新
审判员魏金科
审判员庆振宇
二О一О年三月十五日
书记员任立新
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