原告王某。
被告邓某。
第三人蒋某。
第三人金某。
原告王某诉被告邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月25日立案受理后，依法由代理审判员田建鹏独任审判。原告起诉时向本院申请财产保全，本院经审查后依法采取了保全措施。2010年3月2日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告王某及其委托代理人，被告邓某的委托代理人到庭参加诉讼。2010年3月10日，本院应蒋某申请依法追加其为第三人。2010年3月15日，本院应金某申请依法追加其为第三人。2010年3月19日，本案再次公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人，被告邓某的委托代理人、蒋某，第三人蒋某，第三人金某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2004年1月4日，原、被告在上海务实房地产经纪事务所签订一份《房屋认购意向书》，约定：被告将其动迁安置所得的位于上海市青浦区X路X弄X号X室的商品房出售给原告；房屋售价为人民币196,500元；被告依照开发商办理大产证后协助原告及时办理权证过户手续，原告在权证过户手续当日交清全部房款，并承担过户费用。签约当天，原告就交付被告售房款161,560元，1月18日又支付现金10,000元。2005年2月22日及9月28日又分别支付现金10,000元和5,000元。当时双方口头约定余款10,000元于办理过户手续时付清。之后，原告就搬进系争房屋居住至今。2008年8月8日，被告办理了上述房屋的房地产权证，按照有关规定，上述房屋从2004年11月13日起5年内不得转让、出租，故被告办理产权过户的条件已成就。原告数次催告被告，被告却总是推诿。为此，原告请求判令：被告履行合同，协助原告办理上海市青浦区X路X弄X号X室房屋过户手续。
被告邓某辩称：不同意原告诉请，首先，系争房屋属于动迁配套的安置房，5年内不得转让、出租，故该买卖合同属于违规；其次，系争房屋为夫妻共同财产，签合同时未经妻子同意，妻子也未签名，故合同无效。
第三人蒋某述称：我和我儿子对于系争房屋也有份额，我对于被告出售房屋的行为是不知情的；此外，国家规定安置房在5年内不得转让与出租。
第三人金某述称：2009年底，被告与我签订了买卖合同，我已支付了相应款项，并申请办理房屋过户手续，故系争房屋应过户到我名下。
经开庭审理查明：2004年1月4日，原、被告经上海务实房地产经纪事务所居间介绍签订了《房屋认购意向书》一份，合同约定：一、房屋坐落在上海市青浦区X路X弄X号X室；二、房屋用途为居住，建筑面积72.8平方米（以产权证所载面积为准）；三、双方经协商同意该房屋售价为2,700元/平方米，价款合计196,500元，大写壹拾玖万陆仟伍佰元整；……双方另以手写形式注明：被告依照开发商实际交付房屋日（2004年1月5日）前交付房屋，并在开发商办理大产证后协助原告及时办理权证过户手续，原告在权证过户手续当日交清全部房款，并承担过户费用，以上事宜中介方应尽力协助办理，直到产证办妥。合同还对其他事宜作了约定。双方一致确认原告为购房事累计向被告支付186,560元。2005年6月22日，原告向上海留水园物业管理有限公司支付132.62元维修基金。当日，原告向上海纵骋物业管理有限公司支付2005年1-12月的物业管理费304.80元。因被告未协助原告办理产权过户手续，原告遂于2010年1月诉至本院。
另查明：2009年12月，被告（甲方）与第三人金某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落于上海市青浦区X路X弄X号X室，房屋建筑面积72.58平方米；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计57万元；双方同意，甲方于2010年4月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方另在附件三付款协议中约定：本合同签定后，乙方于2009年12月18日支付全部房价款的3.x%，计人民币20,000元，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2009年12月21日前支付人民币200,000元；乙方于2010年2月28日前支付人民币350,000元。双方另对其他事宜作了约定。2009年12月23日，被告向第三人金某开具销售不动产统一发票（代开）。当日，第三人金某缴纳契税5,700元。2010年1月25日，被告与第三人向上海市青浦区房地产交易中心提交申请登记文件。
再查明：原、被告双方于《房屋认购意向书》中约定的“上海市青浦区X路X弄X号X室”系临时楼号和室号，与现在被告名下的上海市青浦区X路X弄X号X室房屋系同一套房屋。上海市青浦区X路X弄X号X室房屋产权属被告所有，被告于2005年7月13日取得了系争房屋的上海市房地产权证，该房屋系配套商品房，建筑面积72.58平方米，自2004年11月13日起5年内不得转让、出租。系争房屋自2004年1月一直由原告占有、使用。
再查明：被告邓某与第三人蒋某于1990年3月16日登记结婚，目前仍处于婚姻关系存续期间。
以上事实，由原、被告、第三人各方陈述、原告提供的《房屋认购意向书》、收据、收条、上海市房地产登记簿、证明，被告提供的结婚证，第三人金某提供《上海市房地产买卖合同》、发票、契税缴款书、上海市青浦区房地产登记收件收据等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案审理中，原告表示：拆迁安置协议由被告一人所签，原告有理由相信被告系代表全家出售系争房屋；愿意在办理房屋过户手续的同时以现金某式支付被告购房余款10,000元，并愿意承担相应的过户费用。
第三人蒋某陈述：系争房屋为拆迁分得配套安置房，对于房屋取得时间不清楚，从未进行管理和入住，亦未对系争房屋进行过装修，系争房屋一直由邓某管理；而邓某一直声称该房屋已对外出租，租金某由其负责收取；本人无房屋钥匙，知道有人居住在该房屋内，但以为是租客。
第三人金某陈述：父亲金某林通过中介公司认识邓某和蒋某，看房时被告知该房已对外出租，确定房屋价款后，应邓某和蒋某要求将20万元交至青浦区人民法院，替被告归还贷款x.46元，通过银行转账方式支付了20万元，余款以现金某式支付，之后去房地产交易中心办理手续时得知系争房屋被查封。因被告与第三人金某的买卖合同已在房地产交易中心登记过，且交易金某大于原告与被告的交易金某，故被告与第三人金某的买卖合同具有优先性。
被告邓某、第三人蒋某一致陈述：金某已将房款付清。
被告邓某、第三人蒋某、金某一致陈述：看过房，但未进屋。
原告陈述：2009年底时该房屋由我朋友居住，未有人看过房。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告双方签订的《房屋认购意向书》虽名为意向书，但其已具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受大部分购房款，买受人亦据此对系争房屋进行占用、使用至今，故该意向书理应认定为商品房买卖合同。被告及第三人蒋某主张系争房屋为夫妻共同财产，被告在签合同时未经妻子同意，其妻子亦未签名，且配套安置房5年内不能转让，故协议为无效。对此，本院认为：首先，原有住房的拆迁安置协议由被告一人出面签订，系争房屋亦是登记在被告一人名下，故原告有理由相信被告转让系争房屋已征得家人同意，况且在被告、第三人蒋某与第三人金某之间进行的房屋交易过程中，亦只有被告和第三人金某在合同上签名；其次，第三人蒋某自述其对房屋状况不甚了解，有关系争房屋的事宜均由被告一人操办，可以理解为第三人蒋某对于系争房屋有关事宜的概括授权，亦即家庭对此房屋有关事宜的内部安排，故被告出售系争房屋的行为应视作家事代理行为，原告有理由本着此项信赖行事；第三，自意向书签订及原告入住系争房屋之时至今已逾六年，双方一直依照意向书履行，被告及第三人蒋某从未对合同履行提出异议，现被告与第三人蒋某主张蒋某对房屋出售一事不知情，于理不合，本院不予采纳。因此，可以认定该意向书为双方当事人真实意思的表示，且不违反国家有关法律法规的效力性强制性规定，属合法有效。
至于第三人金某主张被告已与其就系争房屋签订合同，并为履行，故其合同具有优先性。本院认为，作为债权的一种，合同权利系基于当事人自由意思表示而成立的权利，并无排他性和优先性，且被告于2004年初即将系争房屋交付于原告，故对第三人金某的主张不予采纳。在履行合同的过程中，当事人应本着诚实信用的原则全面、善意地履行自己的义务，现原告亦同意在房屋过户时向被告支付剩余房款，故原、被告双方应继续履行合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告邓某继续履行其与原告王某于2004年1月4日签订的《房屋认购意向书》，并应于本判决生效之日起十日内协助原告王某办理上海市青浦区X路X弄X号X室房屋产权过户手续；
二、原告王某应于本判决生效之日起十日内支付被告邓某购房款人民币9,406元。
本案受理费人民币40元，财产保全费1,502.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
审判员田建鹏
书记员金某
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