原告饶某，男，生于1975年7月24日，汉族，医生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人（特别授权）税勇，巴东县阳光法律服务所法律工作者。
被告陈某某，女，生于1976年1月2日，土家族，个体户，住（略）。现租住巴东县X镇X路向仕礼的房屋。身份证号码：x。
委托代理人（特别授权）董某某，男，生于1971年1月2日，土家族，教师，住（略），系陈某某之夫。
委托代理人（特别授权）彭龙，湖北楚峡律师事务所律师。
原告饶某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月13日立案受理。依法由审判员张周波担任审判长、审判员田延龙、谭文先参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告饶某及其委托代理人税勇，被告陈某某的委托代理人董某某、彭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶某诉称，2006年12月2日原告以公开竞价方式向巴东县国土资源局购买了该局综合楼的X号门面房。2008年4月1日原、被告签订租房合同，被告用于经营服装，租期至2010年1月1日，合同期满前，原告多次电话催问被告是否续租，但被告未予答复，合同期满后，原告前往被告经营的门面，要求返还房屋，但被告强行将房屋锁住，导致原告无法享有该门面的权益。故要求被告返还原告的门面，赔偿门面房的使用费用，并承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
巴东县国土资源局门面出售协议书1份。用以证明原告对该门面享有使用权。
经质证，被告无异议。
2008年4月1日原、被告签订的租房合同1份。用以证明原、被告间的租赁关系，双方对租期、租金及转租等的约定。
经质证，被告对合同无异议，但表示除书面合同外还有口头约定。
周宗田的证明1份。用以证明原、被告签订合同的真实性。
经质证，被告认为该证据未在举证期限内提交，故不予质证。
2009年12月31日原告给被告的通知1份。主要内容是：租赁合同届时已满，依合同约定，被告可以与原告续签租房合同，如被告不再租赁，须在接本通知后五日内，将所租房退还给原告，逾期不履行，因此而造成的损失均由被告承担，并请被告接到本通知后与原告联系。用以证明原告在合同期届满前履行了通知义务。
经质证，被告认为该证据不真实，2009年12月29日被告就关门（门面），送达方式不符合相关规定，同时也没有收到该通知。
2009年12月31日孙东吴的证明1份。主要内容是：本人于2009年12月30日下午五时与饶某一同到西三路国土资源局巫峡路京援综合楼底商自东向西X号门面“伊美尔”服装店，给店主送达一份通知书。用以证明2009年12月30日下午原告与孙东吴一同前往被告承租的门面送达通知的事实。
经质证，被告的意见与证据4的质证意见相同。
6、李玲证明1份。用以证明被告未按时缴纳房租，也未履行返还房屋的义务。
经质证，被告认为证人未出庭作证，不能作为证据使用，同时被告不是不续租，而是要求以x元/年的租金继续承租。
照片1张。用以证明被告未履行退房义务，被告也未正常营业。
经质证，被告认为，被告因身体原因未营业，并不代表被告未承租。
薛平与唐凯的门面租赁合同1份。用以证明该地段的房屋租金市场行情已发生变化，年租金为x元。
经质证，被告表示该证据未在举证期限内提交，不予质证。
被告陈某某辩称，被告是从韦吉清处转租的，原、被告及韦吉清协商一致后，韦吉清按“潜规则”收取了被告的转让费。本案涉及房屋租赁关系，在租赁期满后，被告仍在继续承租，原告将房屋租金由x元变更为x元，只是房屋租金未确定，不存在返还房屋，在双方对房屋租金未达成一致的情况下，被告不存在承担违约责任的问题，且被告在同等条件下有优先承租权，要求继续承租该房。
被告陈某某为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据:
2008年4月1日原、被告签订的租房合同1份；2008年3月31日韦吉清出具的收条1份，内容为：今收到陈某某门面转让费x元，房屋租期至2010年元月1日；被告代理人对韦吉清的调查笔录1份。用以证明被告所承租的房屋原是韦吉清承租的，是韦吉清转租给被告的，对租期、租金、转让费原、被告作了口头约定。
经质证，原告对租房合同无异议，但认为韦吉清的收条和调查笔录不能达到被告的证明目的，收条只涉及2008年4月1日至2010年1月1日的租金，并不涉及其他费用，调查笔录不能证实转租关系的存在，依照合同法的规定，房屋租赁以书面合同为准，并不是以口头约定为准。
2、周芬芳的证明1份。用以证明在租赁期限内，被告准备将门面转让，但原告不同意，导致无法转让。
经质证，原告认为该证明达不到被告的证明目的，被告并未与周芬芳达成转让协议，不存在原告阻止被告转让。
3、票据13份。用以证明被告对门面进行装修共支出费用x元。
经质证，原告认为票据不是正规发票，不能证明被告支出装修费x元。
本院认为：原告提交的证据1、2、7被告对其真实性不予否认，且与本案具有关联性，本院予以采信，提交的证据4、5在时间上相互矛盾，不具有真实性，故不予采信，提交的证据6因证人未出庭作证，且被告提出异议，故不予采信;提交的证据3、8未在举证期限内提交，且被告不同意质证，故不能作为证据使用。被告提交的证据1、具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信，提交的证据1与本案其他证据相一致的部分予以采信，提交的证据2、3与本案没有关联性，本案不予采信。
经审理查明,2006年12月2日，原告以公开竞价方式购买了巴东县国土资源局位于本县X镇X路X号的京援综合楼底商X号门面。2007年1月1日原告将该门面租赁给韦吉清从事服装经营，合同期至2010年1月1日止，年租金为x元，租赁期间的租费一次性付清。2008年3月韦吉清经原告同意后，将该门面转租给被告，同月31日韦吉清收取了被告房屋转让费x元（含此后至合同期满的租金x元），同年4月1日原、被告签订租房合同，原告为合同的甲方，被告为合同的乙方，合同约定：“租期自2008年4月1日至2010年1月1日止，租金为x元（此款由韦吉清收取），租期满后，乙方若需继续租用，应提前通知甲方，在同等条件下，优先租给乙方，如乙方在租赁期内转租给他人，必须先通知甲方，征得甲方同意方可转租”。至此，原告即与韦吉清解除了房屋租赁关系。2009年12月下旬即租赁期届满前，原告就被告是否续租该门面多次与被告电话联系，因原告要求上涨房租，双方为房屋租金的数额发生争议，未能达成协议，被告于2009年12月29日将门面关闭后外出，不再营业，原告数次与被告及其夫董某某电话联系，要求被告返还所占用的门面房，但被告未将门面房退还给原告，双方发生纠纷。原告于2010年1月13日向本院提起诉讼，请求解决。
诉讼中，原告饶某将要求被告赔偿门面房使用费的请求明确为：按年租金x元计算，每年按12个月计算，每天为87.50元，支付至交付房屋时止。
本院认为：原告饶某将其以公开竞价方式购买的巴东县国土资源局位于本县X镇X路X号（京援综合楼）底商X号门面房，于2007年1月1日出租给韦吉清从事服装经营，2008年3月韦吉清经原告同意后，将其门面房转租给被告，但原、被告重新签订了租房合同，至此，原告与韦吉清间的租赁合同已实际解除，而在原、被告间形成了新的租赁合同关系。原、被告间的房屋租赁合是在平等、自愿的基础上订立的，意思表示真实，合同内容不损害国家和社会公共利益，不具有法律规定合同无效的情形，该合同有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。依照法律规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。但被告在合同规定的租赁期满后未能履行这一法定义务，属违约行为，应承担违约责任。原、被告在合同期满前和期满后均未就续租房屋的租金协商一致，由此表明双方在租赁合同期满后就房屋租赁意思表示不一致，未形成新的租赁合同关系，新的租赁合同尚未成立。同时，原、被告就房屋租金标准经协商未能达成协议，且原告要求被告退还房屋未果的情况下，向法院提起诉讼，由此表明原告对被告继续占有房屋持有异议，因此本案中也不存在租赁期限法定更新的问题。被告以双方就房屋是否出租与承租为由主张在原合同期满后已形成了新的合同关系的理由不能成立。原合同期满，双方未对新的租赁合同达成合意，特别是对租金标准协商不一致的情况下，原告要求收回房屋未损害被告的优先承租权。被告逾期退还原告房屋，应赔偿原告损失，因原告未在举证期限内提供同地段、相同面积的房屋租费的市场价格，故应参照原、被告原签订的租赁合同约定的租金标准计算损失，即每天49.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告陈某某将承租的位于巴东县X镇X路X号（巴东县国土资源局京援综合楼）底商X号门面房返还给原告饶某；
二、被告陈某某按每天49.32元赔偿原告饶某自2010年1月2日起至交付门面房止的损失；
三、驳回原告饶某的其他诉讼请求。
上述一、二项限本判决生效后5日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费587元，由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长张周波
审判员田延龙
审判员谭文先
二0一0年四月一日
书记员田文艳
附：与本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
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