原告陈某，女，X年X月X日出生，汉族，系邵阳县经济管理局职工，户籍所在地（略），现住（略）。
委托代理人唐某，男，X年X月X日出生，汉族，户籍所在地（略），现住（略），系原告陈某之夫。
委托代理人朱某，湖南东放明律师事务所律师。
被告周某，男，X年X月X日出生，汉族，户籍所在地（略），系邵阳市人大常委会民族华侨外事委员会公务员，现租住（略）。
委托代理人袁峰，湖南银剑律师事务所律师。
委托代理人银立中，湖南银剑律师事务所律师。
原告陈某与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月23日受理后，依法组成由审判员刘玉红担任审判长、审判员徐金明、人民陪审员袁艺玲参加评议的合议庭审理本案。原告陈某于2011年5月27日、2011年7月13日向本院提出财产保全申请，要求查封坐落在邵阳市城南公园附近邵阳市人大常委会团购（集资）房记名在被告周某名下的X号楼B户型15-X号住房一套，并提供了相应担保，本院依法于2011年7月13日作出采取财产保全的裁定，并于当日执行。2011年7月5日，被告周某在超过本院原指定的举证期限后提出延期举证申请，原告陈某于同月6日提出延期审理的申请，本院根据双方当事人的实际情况，于2011年7月7日重新指定举证期限并决定延期审理，2011年7月22日，原告陈某在重新指定的举证期限内提出增加诉某请求申请，本院受理后，于2011年8月31日公开开庭审理了本案。原告陈某及其委托代理人唐某、朱某、被告周某及其委托代理人袁峰、银立中均到庭参加诉某。本案现已审理终结。
原告诉某，2007年9月26日，原、被告在充分协商一致的情况下，自愿签订了房屋转让合同，双方约定被告将在邵阳市人大常委会集资的一套房屋有偿转让给原告，并约定了违约责任。原告根据该合同约定，分两次支付了x元转让费给被告周某，并依约向邵阳市人大机关干部职工团购住（略）。可被告故意违约，曾经阻碍原告向银行交款，不按约定换取购房交款收据，并多次表示不将房屋卖给原告。原告请求：1、判令被告继续履行原、被告于2007年9月26日签订的《房屋转让合同》，将周某在邵阳市人大常委会的集资房交付给原告；2、判令被告承担违约金x元，；3、诉某费由被告全部承担。原告增加的诉某请求为：1、依法确认位于邵阳市人大常委会院内人大机关干部职工团购房城南大厦X号楼B户型15-X号房属于原告陈某所有；2、由被告周某在邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组统一办理城南大厦房产登记手续时协助陈某办妥城南大厦X号楼B户型15-X号房产所有权登记手续。
原告为支持其诉某请求，向本院提交了以下证据：
1、原、被告于2007年9月26日签订的房屋转让合同复印件一份共2页，拟证明原、被告签订了房屋转让合同的事实；
2、原告的身份证复印件一份1页，拟证明原告的身份；
3、被告的户籍证明复印件一份1页，拟证明被告的身份；
4、转让费收据复印件两份共2页，拟证明被告收取了x元转让费的事实；
5、集资款收据复印件六份共6页，拟证明原告向被告及人大常委会缴纳了购房款x元的事实；
6、原告方写的申请复印件一份1页，拟证明原告要求被告履行房屋转让合同；
7、被告周某写的核实身份材料复印件一份1页，拟证明被告违约的事实；
8、被告周某的声明复印件一份1页，拟证明被告违约事实；
9、证人颜××的证明及身份证复印件各一份共2页，拟证明被告违约的事实；
10、被告周某写的通知复印件件一份1页，拟证明被告违约事实；
被告辩某，1、原告称被告违反合同约定，没有事实依据；2、合同明确约定被告拿到房屋产权证后，应在两年内帮助原告办理房屋过户手续，故原告要求现在房屋归其所有并办理过户手续，是单方面变更合同约定，是合同法所不能允许的，且由于邵阳市人大常委会会议决定，现在不办理登记转让手续，故原告的该诉某在现实中也行不通。综上，请求驳回原告的原诉某请求及增加的的诉某请求。
被告为支持自己的辩某观点，向本院提交了如下证据：
1、解除合同通知书即交款通知复印件各一份共2页，拟证明原告拒交购房款的违约行为，迫使被告无奈通知解除合同；
2、证人邓××的书面证词复印件一份1页，拟证明被告多次通知原告交纳房款，原告拒不交纳，系违约行为；
3、原告将原、被告的纠纷报告给市人大的报告复印件一份共2页，拟证明原告将原、被告的纠纷扩大化；
4、被告给人大的说明复印件一份共2页，拟证明原告恶意中伤被告，给被告的工作生活带来了不良的影响；
5、证人唐××的证明原件一份1页，拟证明被告并未拒绝原告换取票据；
6、律师对邓××的调查笔录原件一份共3页，拟证明被告及时通知原告交款和并未拒绝换取票据；
7、律师对石××的调查笔录原件一份共3页，拟证明被告及时通知原告交房款和并未拒绝换取票据；
8、市人大主任会议记录复印件一份1页，拟证明市人大内部规定不准办理转让登记。
在原、被告双方提供了上述证据后，2011年7月14日，证人邓××、唐××向本院提交了要求法院退回自己所作所有证明资料的申请。邓××的申请内容为：“本人叫邓××，男，X年X月X日出生，汉族，高中文化，住邵阳市X区X路。现关于我跟唐某、周某同志的房屋转让合同纠纷调查说明一事：在2011年7月7日这天银剑律师事务所办公室的调查人袁峰、银河找我调查这房屋指标转让一事时，简单说了一下，由律师执笔写好记录（指被告提供的证据6），本人粗略看了，就签字画押。材料上交法院后，当事人唐某找到我说：‘证词是假的,你做的证明对你不利,造成刑事后果,你要负法律责任’。本人又仔仔细细看了材料，觉得有些事与材料所写有差距。如：（唐某提出换票的事，周某也答应换票，而且他们双方也一起到市人大基建办换取票据），这句话本人要加以说明，唐某提出换票，周某当时也答应换票，但本人只站在人大门口，至于他们到没到人大基建办，本人不清楚，但是有谭××、颜××两人担保第某天换票，以后的事我不清楚。2、就《通知》（指原告提供的证据10）那份材料说明，我与周某送交交款通知给唐某，送完我就走了，他们后续的事情发展我不知道。3、就《证明》（指被告提供的证据2）那份资料因唐某和周某就房屋转让一事的接触、交谈，我并不是每次都在场，具体情况也不清楚。因以上原因，本人特请求法院退回我所作的所有证明资料，他们的任何纠纷跟我无关。申请人邓××。”唐××的声明为“2011年7月4日的证明（指被告提供的证据5），不是我的真实意思，请求撤回该证明（因换票时我当时不在现场）”
对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：
1、对证据1的真实性没有异议，但提出该合同规定的支付违约金x元不符合法律规定，且合同明确约定了房屋转让费是x元；
2、对证据2、证据3没有异议；
3、被告第某代理人对证据4、证据5有异议，提出有的收据载明收的是唐某的钱而没有载明收取陈某的钱，有的收据载明交钱的是“陈某群”而非原告“陈某”，说明陈某在履行合同中一直存在违约，但被告本人认可收条上的“陈某群”即原告“陈某”，且被告与陈某、唐某夫妇之间仅有本案所涉的房屋买卖或房屋指标买卖关系；
4、对证据6，认为与本案没有关联性，不能证明被告违约；
5、对证据7的真实性没有异议，但提出该证据不能证明被告方违约，反而印证了原告方多次不交款，被告才向银行建议核实身份收缴购房款；
6、对证据8的真实性不持异议，但提出不能证明被告方违约，恰好证明原告方违约；
7、对证据9的真实性有异议，认为该证据是虚假的；
8、对证据10的真实性没有异议，但提出该通知是被告作为附件附在解除合同之后的，而不是单独的一个通知，邓××的签字与本案没有冲突，不能证明被告违约。
对被告提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、对证据1的真实性没有异议，原告没有收到周某写的通知，且恰巧证明被告在2009年7月20日才通知原告交款，原告陈某在2009年7月21日就缴纳了购房款，不能证明原告违约；
2、对证据2、证据5、证据6，因证人邓××、唐××已经向法院申请撤回了证词，说明邓××及唐××根本没有作证；
3、对证据3，提出并非如被告所称是原告恶意中伤，而是原告对客观事实的说明；
4、对证据4，提出是被告周某向有关领导和人大党组作的虚假的说明；
5、对证据7，提出证人身份不明，原告方不认识，对他的调查笔录不予认可；
6、对证据8，提出不能作为证据采纳，原告多次找过人大，人大领导答复他们不会干涉此事，此事应按合同办理。
通过庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：
1、原告提供的证据2、证据3被告无异议，证明了原、被告的身份，予以采信；
2、原告提供的证据4、证据5，证明了原告交纳转让费及购房款的情况，予以采信；
3、原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，证明了双方签订房屋转让合同的事实，予以采信；
4、原告提供的证据7、证据8、证据10、被告提供的证据1，双方对其真实性均无异议，能够证明双方在履行合同过程中发生过矛盾，予以采信；
5、原告提供的证据6、被告提供的证据3、证据4，系双方向有关部门提交的申请及报告，能够证明双方在履行合同过程中发生过矛盾并请求有关部门处理，予以采信；
6、原告提供的证据9、被告提供的证据2、证据5、证据6、证据7，证人均未出庭作证，且被告提供的证据2、证据5、证据6，与证人主动向法院反映的情况有出入，另，被告提供的证据7因未提供证人的身份证明，证人的身份情况不明，上述证据均不予采信；
7、被告提供的证据8，证明了在2009年5月之前（这次会议之前），邵阳市人大的团购房“向基建办登记可转让，主要是防止私自转让出现麻纱”,而在2009年5月的会议上，邵阳市人大决定“今后不再实施经登记可转让的决定”，予以采信。
根据上述有效证据及双方当事人的陈某，本院确认以下案件事实：
原告陈某之夫唐某与被告周某原系战友关系。2007年9月，被告周某通过非正式渠道得知自己所在的单位邵阳市人民代表大会常务委员会办公室可能在单位院内“集资”建房，被告当时正需要资金，原告也有买房的意向，故经协商，被告周某作为甲方，原告陈某作为乙方，双方于2007年9月26日签订了一份《房屋转让合同》。该合同约定：“一、甲方自愿将其所在单位（邵阳市人大常委会）集资房一套面积约为183，住房的X层以上（含X层）户型的住房，转让给乙方购买，转让价格为31万元。（乙方按1720元3的价格购买，外加转让费共计31万元）…二、付款方式：1、双方约定，由甲方按照甲方单位交款进度替乙方代交集资款，交款后甲方必须把交款收据及时交给乙方持有，乙方在收到集资交款收据后应付给甲方5万元的转让费。2、在房屋交付使用时，乙方再付给甲方转让费的剩余50%。3、在房产证、国土使用证转让手续办理到乙方名下后，再把余下的转让费一次性付清。如果甲方反悔不出售房屋或不给乙方办理房产证、国土证的过户手续，甲方要承担违约责任。即除退还全部乙方的购房款和转让费以外，还要赔偿给乙方30万元人民币的合同违约金。…五、甲方在拿到房屋产权证后，应在两年之内主动帮助乙方办理房屋过户手续，相关的费用由甲、乙双方约定各负担50%。六、违约责任：甲、乙双方应秉着诚实信用的原则严格履行上述约定事项，不得以任何理由或借口反悔，如任一方违约，应向对方支付违约金20万元人民币。七、本协议双方签字即产生法律效力，不得反悔。协议书一式两份，甲、乙双方各执一份”。合同签订后，10月4日，原告向被告周某支付了转让费x元。2008年年中，被告所在单位正式发起了住房团购，并于2008年7月开始按进度分批交纳购房款，2008年7月11日、2009年4月28日，原告将第某笔及第某笔购房款各x元交给被告，并由被告周某以周某本人的名义代为向其单位交纳，再由被告将邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组办公室的收购房款的收据交给原告，原告于交纳第某笔购房款的当天即2008年7月11日支付给被告x元转让费，此后双方因合同未尽事项协商不成而发生矛盾，但原告依然按交款进度将购房款交由被告周某代交或自己直接向邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组办公室的账户以周某的名义交纳了余下几笔购房款，即2009年7月21日交纳x元，2010年6月11交纳x元，2010年10月22日交纳x元。至此，原告按邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组办公室规定的交款进度共计交纳购房款x元整，共计向被告支付转让费x元整。2011年7月13日，邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组办公室对团购住房进行了分配，被告周某名下的团购房确定为X号楼B户型15-X号住房。
另查明，根据被告的提供的会议记录可知，2009年5月以前，邵阳市X组对团购房允许转让，2009年5月，邵阳市人大常委会办公室召开了主任会议，该会议提出，党组原作出并实行的团购房经向基建办登记可转让的决定今后不再实施。
本院认为，本案系一起因转让单位团购住房资格而引起的合同纠纷。一、本案原被告之间转让的是团购住房资格，而非住房，理由是：1、原被告签订转让合同时，被告并不拥有欲转让的住房，仅仅是听说单位要“集资”（实为团购）住房，自己作为该单位职工可以拥有“集资”资格；2、被告并未交纳分文购房款，更不是因首先前期投入了购房款取得房屋后再转让给原告，而是直接由原告向发起团购单位交纳所有购房款。
二、原、被告签订的转让合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据被告提供的人大会议记录，可知在2009年5月以前包括原、被告签订合同时，人大党组也不反对转让团购房或团购资格。原、被告约定合同一经签字即产生法律效力，则双方在合同上签字后，原告即依约取得购房资格，被告的购房资格已当然丧失。在合同履行过程中，原、被告之间形成了委托合同关系，被告代原告交款、选房的行为，均系隐名代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第某百零二条之规定，受托人可以以自己的名义，在委托人的授权范围内与第某人订立合同（购买团购房），根据合同法第某百零四条之规定，“受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人”，被告参与团购买房、交纳购房款并选定住房，均系以自己的名义代理原告进行的，故被告对团购的住房不能拥有所有权，该房的所有权应属于委托人即原告。
三、原、被告约定的转让费应为多少。原、被告在合同中对转让费未约定具体金额，而根据合同的性质，双方签订合同是为了实现各自的合同目的。被告的合同目的是为了获取一定转让费，而原告在签订合同时，对被告手头并无现房的情况是明知的，且不能确定被告单位何时“集资建房”、亦不能肯定被告单位能否如被告所说进行“集资建房”，而原告依然愿意承担上述风险签订合同并支付转让费，则原告的合同目的必然是为了在转让费计入购房成本后，购房价格应大致相当于甚至略低于市场同类房屋价格。双方在庭审中均认可合同中约定的1720元3是当时同类房屋的市场价格，故被告所称的“1720元3不包括转让费，转让费加卖方应承担的房屋过户费x元共计x元”显然不符合情理，亦不符合合同中约定的“乙方按1720元3的价格购买，外加转让费共计x元”的事实。根据双方当事人庭审中对合同签订当时的房屋市场价的认定，并结合合同其他条款，可知原被告在签订合同时均认为被告单位的“集资房”价格应低于市场价（即双方认定的1720元3），且市场价与单位“集资”价格的差价可作为转让费，这样才可实现双方的合同目的，但因被告单位正式发起团购的时间滞后双方签订合同的时间近10个月，建房亦需几年时间，而在这几年里，房地产涨幅较大，超出了订立合同时双方的预见，团购房的价格亦超出了订立合同时双方的预见及估价，则转让费的价格已不能机械地按照合同第某条约定的“乙方按1720元3的价格购买，外加转让费共计31万元”执行，而应在确定转让费为签订合同当时的市场价格与双方估计的被告单位集资房价格的差价这一根本思路的前提下，结合合同其他条款确定转让费的金额，否则被告无法实现获取一定转让费的合同目的。而在合同实际履行过程中，双方亦根据房地产大幅涨价的情势变更了转让费的支付期限、支付方式及支付金额。按合同约定，原告应于被告替原告换取交纳购房款收据时才支付被告x元转让费，转让费的剩余50%在房屋交付使用时支付，两证办到原告名下时才付清余下的转让费，即合同约定在房屋交付使用前止，原告一共只需支付x元转让费，但在实际履行过程中，在交纳购房款进度未全部完成、被告尚未替原告换取全部已交款部分的交款收据、房屋尚在修建过程中，无任何交付使用迹象时，原告已经支付了x元转让费，故可以认定在合同实际履行过程中，原、被告曾以实际行为重新确定了转让费的交款期限和金额，虽然现在双方对约定的转让费的金额各执一词，但根据《中华人民共和国合同法》第某十一条、第某十二条第某项之规定，对价款或者报酬约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，故本院认定转让费共计x元，原告已全部支付完毕，该金额能与合同其他条款相呼应，符合双方的合同目的及双方的真实意思表示，亦符合订立合同时的市场价格。
四、原告的各项诉某请求能否得到支持。如前所述，原告通过受让取得了团购资格，并按照团购发起单位规定的交款进度交纳了购房款，则该房屋应归原告所有，对原告要求确认涉诉某屋属于原告陈某所有的诉某，本院予以支持；被告并不拥有团购房屋的所有权，对被告自己未取得所有权的不动产，被告无法向其他人交付其所有权，故原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉某，本院不予支持；原被告的合同虽约定“甲方在拿到房屋产权证后，应在两年之内主动帮助乙方办理房屋过户手续”，但由于签订合同时，被告单位尚未正式发起团购，相关房屋登记过户规定更未出台，原、被告当时均认为该房系集资房而非团购房，在庭审中双方均认可当时认为房子不能转卖，需先将产权办理在被告名下，大约两年的时间才能过户给原告，故签订合同时才有此约定，从双方庭审中上述陈某可知，双方签订该条款的真实意思表示是被告应在将产权办理到原告名下的条件成就时，帮助原告办理房屋产权手续，而根据现查明的实际情况，该房系团购房，团购资格的转让不违反法律、行政法规的强制性规定，故在发起团购单位统一办理房产登记手续时，被告协助原告办理房产所有权登记手续符合双方订立合同时的真实意思表示，亦能减少双方成本、减少当事人的诉某，故对原告要求由被告周某在邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组统一办理城南大厦房产登记手续时协助陈某办妥城南大厦X号楼B户型15-X号房产所有权登记手续的诉某，本院予以支持；原告要求被告承担违约金x元，但原告提供的证据只能证明双方在履行合同过程中曾发生过矛盾，原告未提供有效证据证明被告有违约行为及造成了违约损失后果，故对原告的该项诉某请求，本院不予支持；对被告在举证、质证过程中提出的原告违约的观点，本院认为，原告取得团购资格后，对被告的履约义务是按约交纳转让费，本案证据证实原告并未违反该约定，而至于原告是否按期交纳购房款，只是判定原告作为买房人对发起团购单位或开发商是否违约的依据，而非判定原告是否对被告违约的依据，与原、被告之间的纠纷无关，故对被告提出的关于原告违约的观点，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某十四条第某款、第某十一条、第某十二条第（二）项、第某百零二条、第某百零四条之规定，判决如下：
一、位于邵阳市人大常委会院内人大机关干部职工团购房城南大厦X号楼B户型15-X号房属于原告陈某所有；
二、被告周某在邵阳市人大机关干部职工团购住房领导小组统一办理城南大厦房产登记手续时协助原告陈某办妥城南大厦X号楼B户型15-X号房产所有权登记手续；
三、驳回原告陈某的其他诉某请求。
本案收取案件受理费9760元、财产保全费3100元，共计x元，由原、被告各负担6430元（此款原告已先行垫付，由被告在本判决生效后7日内将上述被告应负担的费用直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长刘玉红
审判员徐金明
人民陪审员袁艺玲
二O一一年九月十九日
代理书记员孟娜
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第某条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第某当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第某十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第某十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第某十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第某十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第某百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第某人订立的合同，第某人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第某人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第某人的除外。
第某百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
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