四川省宜宾市翠屏区人民法院
民事判决书
(1999)翠屏民初字第X号
原告蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，宜宾有线电视台职工，住（略）。
委托代理人罗某甲，男，系宜宾市酒都律师事务所律师。
被告宜宾市中山房地产综合开发总公司(以下简称“中山公司”)。地址：宜宾市翠屏区X街三友大厦七楼。
法定代表人向某某，男，系该公司总经理。
委托代理人张某乙，男，宜宾市酒都律师事务所律师。
被告余某某，男，X年X月X日出生，汉族，宜宾市翠屏区工商银行退休干部。
委托代理人杨某某，男，宜宾新思维律师事务所律师。
被告李某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人张某丙，女，宜宾新思维律师事务所律师。
原告蔡某某与被告宜宾中山公司、被告余某某、被告李某某商品房预售纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡某某及其委托代理人罗某甲、被告中山公司的委托代理人张某乙、被告余某某及其委托代理人杨某某、被告李某某及其委托代理人张某丙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年经罗某华介绍，我到余某某家中交购房款（略）元，购买了被告中山公司在大观楼商业街口修建的门面房一间(约15平方米)，余某某将购房协议及该房的第一期购房收据交给了我，我在该购房协议的末尾签上了自己的名字。现该房的交付期已过，被告至今没有交房。
被告中山公司辩称：被告李某某强占我公司房屋，要求给予我公司赔偿，至于争议房屋归谁所有，我们听从法院裁决。
被告余某某辩称：购房协议中，一方主体是中山公司，一方主体是李某某，与原告无任何关系。我与原告和李某某之间是居间关系，当事人争议的房屋与我无关，我不是合格的被告。
经审理查明：
1995年3月21日，时任中山公司总经理兼法人代表的余某某以其侄儿媳妇李某某之名与中山公司签订了一份《购房合同》，购买了位于本市翠屏区大观楼商业区X街面X号楼底层X号营业用房一间，建筑面积为15平方米，该购房合同的编号为宜中山房司(095)字第(004)号，合同上记载的购房款总额为（略）元，价格为每平方米6500元。按照合同约定，余某某以李某某之名交付了第一期购房款（略）元，并由中山公司以李某某之名出具了收条一张。该购房合同原件及收款收据，经李某某证实，均由余某某保存。
1996年11月，经罗某华介绍，余某某将所持的购房合同以（略）元的价格卖给蔡某某。蔡某某将购房款（略）元交付给了余某某，余某某将购房协议及第一期收款收据交付给了蔡某某，蔡某某在购房合同上签署了其本人的名字。该购房合同的封面上，购房人的名字仍是李某某，收款收据仍是李某某之名。蔡某某对购房合同首页上的署名当即提出了异议，余某某口头承诺在公司的合同上更改过来。蔡某某付款时，除蔡某某和余某某外，还有买房介绍人罗某华及余某某的妻子马玉琼在场。证人罗某化在庭审中当庭作证，证实上述事实存在。
1996年12月，余某某提前退休，未能按照口头承诺将购房手续向某某某补充完整，蔡某某多次要求余某某兑现承诺。余某某妻子在1997年3月26日向某某某立下了字据，其内容分别为：“1997年4月X号前李某某把房子转让手续补充完整(注大观楼房子)给蔡某某，转让手续补充完整后，此条退回马玉琼。”另一段话为：“说明：4月5日前李某某把房子问题给马文明了结，了结后退还此条。超过4月5日，随便马文明怎样。”事后，余某某对收受蔡某某购房款一事予以否认，认为马玉琼出具的依据是在原告威胁下出据的，但余某某对自己的主张未能举出证据。余某某在庭审中认可合同原件的第一期付款收据是由其本人交给蔡某某的，1998年7月8日，被告李某某向某宾市银翔公司(中山公司的债权债务承受人)交纳了售房款（略）元。李某某以余某某卖房未经本人同意为由，要求法院废除余某某与蔡某某的房屋买卖关系，将争议房屋判归李某某所有。纠纷发生以后，中山公司拒绝交付该房，李某某，余某某于1998年12月底指使他人将该房强占。该房被强占以后，以李某某之名租给唐世华，每月租金3000元。
李某某在庭审中，陈述的下列事实与本案查明的实际情况不相符，关于购房时间，李某某及其丈夫余某海向某庭陈述签订购房合同的时间是1993年，但实际签约时间是1995年3月21日；关于购房地点，李某某向某庭陈述中山公司的售房地点是在三友大厦底楼，而实际售房地点是在七楼；关于强占后房屋租赁问题，李某某及丈夫均陈述租金是2000元，而实际收取的租金是3000元，李某某陈述房屋租金是其丈夫在收取，而其丈夫又陈述租金是李某某在收取。李某某在庭审中，对购房过程回答不出。
本院认为：
一、蔡某某向某某某给付购房款（略）元的事实清楚，有买房介绍人罗某华的在场证实，有余某某爱人马玉琼向某某某出具的借条为佐证，有蔡某某持有的合同原件及第一期收款依据为佐证。余某某在庭审中提出罗某华的房屋被中山公司拆迁后未能得到妥善安置，与其本人有矛盾，因此，对证人罗某丁证言的可信度提出疑问。本合议庭认为，罗某华和中山公司的拆迁安置纠纷与已退休的该公司经理余某某没有直接的利害关系，证人罗某丁作为买房介绍人和付款在场人，其所作的证词本合议庭予以采信。
二、李某某不是实际购房人。李某某夫妻对签订合同的时间陈述与实际情况不符，对中山公司售房地点的陈述与实际不符，对争议房屋的租赁金额的陈述与实际不符。李某某、余某海夫妻2000年3月14日上午，在接受本院的询问中，李某某陈述房租是由丈夫余某海收取的，而余某海陈述房租是李某某收取的，这一事实充分证实争议房屋并非是李某某夫妻出租的。
李某某在庭审中，陈述合同原件是放在旧衣服口袋中，洗衣服时已被洗衣机搅烂成渣，这一陈述与常理不符。上述事实充分证实李某某不是争议房屋的实际购买人。第一笔购房款（略）元应认定为余某某以李某某之名向某山公司交纳的。
三、余某某利用担任中山公司原法人代表的职务之便，借李某某之名倒卖预售的商品房，对收取的蔡某某购房款（略）元，扣除先期交付给中山公司的（略）元，其余某（略）元应视为不当得利，应返还给中山公司。
四、原告蔡某某与中山公司原法定代表人余某某签订的购房协议是双方的真实意思表示，应依法受到保护，争议房屋的所有权应属原告蔡某某。被告余某某，李某某应将出租该房所获得的租金，返还给蔡某某。
五、中山公司所收取的第二笔购房款（略）元应退还给李某某。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告蔡某某与宜宾中山房地产综合开发公司签订的购房合同有效，宜宾市翠屏区大观楼商业区X街X号楼底层X号营业用房一间，建筑面积15平方米，属蔡某某所有。
二、在本判决生效之日起十日内，被告余某某、李某某将上述房屋腾空交付原告蔡某某。
三、由蔡某某按购房合同的约定，向某山房地产综合开发公司付清购房款，办理移交手续。
四、被告余某某将收取的购房款九万八千元，扣除已向某山房地产综合开发公司交付的四万八千七百五十元，其余某万九千二百五十元应在本判决生效后五日内返还给中山房地产综合开发公司。
五、中山房地产综合开发公司退还李某某交纳的购房款一万五千元。
六、从一九九九年元月一日起，至上述房屋交付为止，由余某某每月给付蔡某某房租损失费三千元，由李某某承担连带清偿责任。
案件受理费3510元，其他诉讼费1404元，由余某某承担3000元，由李某某承担1000元，由蔡某某承担914元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判长贾永刚
审判员李某侨
审判员陈伟
二○○○年三月二十二日
书记员李某娟
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