原告上海某食品有限公司，住所地（略）松江区。
法定代表人邹某，董事长。
委托代理人吕某，上海A律师事务所律师。
委托代理人阎某，上海A律师事务所律师。
被告上海某实业有限公司，住所地（略）松江区=。
法定代表人张某，总经理。
委托代理人张某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人徐某，（略）B律师事务所律师。
原告上海某食品有限公司与被告上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月16日立案受理后，依法由代理审判员张孜独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖异议申请，本院作出驳回异议的裁定，被告上诉于（略）第一中级法院，（略）第一中级人民法院于2010年1月15日作出驳回上诉、维持原裁定的裁定。本院于2010年2月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人阎某、被告委托代理人徐某到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告上海某食品有限公司诉称：2009年3月5日，原、被告签订一份房屋租赁合同。合同约定，原告将位于松江区某部分房屋出租给被告，租期为2009年3月5日至2015年9月30日止，其中2009年3月5日至5月20日为装修期。租金支付方式为先付后用，并约定于每年2月20日、5月20日、8月20日、11月20日，支付每期租金130,000元。后，原告及时交付租赁房屋，被告在2009年8月20日未按时交付房租，原告虽经多次催讨，但被告拒不交付。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付拖欠租金130,000元（暂算至2009年11月19日，实际支付至搬离该租赁房屋为止）。
被告上海某实业有限公司辩称：被告承租原告房屋系用于商业目的。自2009年8月20日起被告确未支付租金。但原告在签订合同时未按约提供租赁房屋的房地产权证。之后应被告办理工商登记的需要，原告才向被告提供了产证，并称租赁房屋上的土地系工业用地，导致被告无法在租赁房屋内办出工商营业执照，被告的租赁目的无法实现，原告违约在先。另外，被告向原告支付的租金等，原告均只开具了收据，未有正规发票。因此，被告要求原告返还已付租金、赔偿租赁房屋的装修损失等相关费用。庭审中，被告表示返还租金、赔偿租赁房屋的装修损失等仅作为抗辩意见，不作为反诉提出。但希望如果合同解除，能将合同约定的40,000元履约保证金一并处理。
经审理查明：2009年3月5日，原、被告签订一份房屋租赁合同，由原告将位于（略）松江区某的门面厂房（约1,846平方米）以及辅助用房出租给被告用于食品、餐饮以及其他商业用途。租赁合同的租期自2009年3月5日起至2015年9月30日止，其中2009年3月5日至2009年5月20日为装修期，装修期内免收租金。年租金为税前520,000元，先付后用，每年分四次，即2月20日、5月20日、8月20日、11月20日，被告向原告支付每期租金130,000元。被告还应支付原告40,000元作为履约保证金，但本协议自然终止后，原告无息归还被告。另外，合同还约定原告同意被告将租赁房屋转租第三人，用于餐饮及其他商业之用，合同对其他事宜亦作出相应约定。合同签订后，原告便将租赁房屋交付被告，被告也依照合同约定支付了履约保证金和首期租金。但自2009年8月20日，被告拖欠租金，原告催讨未果，遂诉至本院。
另查明，本案的租赁房屋登记于（略）松江区X村民委员会（以下简称“某村委”）以及其下属集体企业上海某实业有限公司名下。2000年8月8日，原告与某村委签订一份租赁合同，由原告承租位于（略）松江区某房屋，租赁期限15年，自2000年10月1日起至2015年9月30日止。该合同约定，原告经某村委同意可以将房屋转租。上海某实业有限公司的法定代表人吴某以见证人身份在合同中署名。后原告将上述从某村委承租来的房屋全部转租于被告。被告取得租赁房屋后，又转租给多个案外人用于商业经营。某村委对于上述转租事实均知情。
诉讼中，原告明确其诉讼请求为要求解除与被告之间的租赁合同，被告搬离租赁房屋，并根据合同约定的租金标准支付合同解除日前的租金以及自合同解除后被告实际返还房屋之日止的使用费。
以上事实，由原、被告之间的租赁合同、进账单、收据、房地产权证、原告与某村委的租赁合同、房地产权证、个体工商户登记信息及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁房屋具有合法来源，房屋所有权人也知道原告将租赁房屋转租于被告之事实，故原、被告之间的房屋租赁合同应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。
1.关于被告租赁目的是否实现问题
本院认为，被告租赁房屋的目的已经实现，理由有三：首先，根据原、被告之间的租赁合同的约定，办理工商营业执照，原告仅有协助义务，未能成功办证的后果应由被告自行承担，被告也未能对办理工商营业执照的原因可以归咎于原告提供证据证明。其次，从房屋的使用现状看，被告将承租的租赁房屋再转租他人，并已收取租金。转租房屋现用于开设餐馆等典型商业用途的店铺（部分店铺工商注册登记的经营地址即此租赁房屋）。最后，租赁合同未对原告收取租金后开具发票的事项作出约定，故被告以原告未开具发票作为其拒付租金的抗辩意见，本院也难以支持。
二、关于合同解除
基于被告拖欠租金，已经构成违约，原告可以依法解除合同。鉴于原告未能证明其在起诉前已通知被告解除合同之事实，故本院确认本案在诉状副本送达被告之日，即2009年11月6日为合同解除日。合同解除后，被告就丧失了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦予支持。合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，被告应按合同约定的租金数额向原告支付至合同解除之日前的租金以及合同解除后的使用费。对于被告请求一并处理履约保证金的意见，鉴于原告不同意将履约保证金直接在租金中抵扣，故本案对被告已支付的履约保证金不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第九十六条第一款、九十八条的规定判决如下：
一、原告上海某食品有限公司与被告上海某实业有限公司于2009年3月5日签订的租赁合同于2009年11月6日解除；
二、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海某食品有限公司返还座落于（略）松江区某房屋；
三、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某食品有限公司自2009年8月20日起至2009年11月6日止的租金126,795元；
四、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某食品有限公司自2009年11月7日起至房屋实际返还日止的使用费（按年租金520,000元的标准计算）。
如果被告上海某实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告上海某食品有限公司迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,900元，减半收取1,450元，财产保全申请费1,170元，合计诉讼费2,620元，由被告上海某实业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于（略）第一中级人民法院。
审判员张孜
书记员苏晓星
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