原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行。
负责人谢某，该支行行长。
委托代理人张某，该公司职员。
委托代理人何某，公司职员。
被告朱某。
被告邱某（系朱某配偶）。
委托代理人朱某，系邱某配偶。
被告上海随遇置业有限公司。
法定代表人夏某。
原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行与被告朱某、被告邱某、被告上海随遇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2009年6月29日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2009年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某、何某，被告朱某、被告邱某到庭参加诉讼。被告上海随遇置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2009年6月15日本院根据原告提出的诉前财产保全的申请，依法作出（2009）闸民保字第X号民事裁定，冻结、查封或扣押被告朱某的银行存款1,720,000元（人民币，下同），或相等价值的财产或财产性权益。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行诉称，2007年1月28日原告与被告朱某签订《借款合同》，约定由被告朱某向原告借款1,800,000元，期限自2007年1月至2017年1月，还款方式为按月等额本息，利率6.48%。另约定，被告朱某以权利人为被告朱某、被告邱某的坐落于上海市青浦区X镇X路×弄×号×、×室，×号×、×室，×号×、×室预购商品房抵押给原告，为《借款合同》项下的贷款本息、及原告为实现债权而发生的费用等提供抵押担保。又约定，由被告上海随遇置业有限公司为被告朱某的借款提供阶段性连带保证责任。上述被告均在《借款合同》上签名盖章。原告于2007年2月2日依约向被告朱某发放贷款，而被告于2008年8月起拒不按约归还贷款，原告经多次催讨无着，遂向法院起诉，请求判令：1、被告朱某归还原告至2009年5月25日止的借款本金1,617,672.33元、利息88,532.55、罚息7,638.55元，合计款项1,713,843.43元，以及至实际清偿之日止的按约定利率计算的逾期罚息；2、被告朱某、被告邱某如不能履行上述还款义务时，原告有权依法处置抵押物，所得价款由原告优先受偿，不足部分原告有权继续向被告朱某追索；3、被告上海随遇置业有限公司对被告朱某的还款，承担连带清偿的保证责任。
原告为证明其主张提交了以下证据材料：
1、2007年1月28日原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行与被告朱某、被告邱某、被告上海随遇置业有限公司签订的《个人商业用房抵押借款合同》、及2007年1月30日由上海市闸北区公证处出具的（2007）沪闸证经字第X号《个人商业用房抵押借款合同公证书》；
2、2007年2月2日银行贷款转存凭证、核定贷款指标通知书、被告朱某名下的银行开户信息卡；
3、登记日为2007年2月1日登记证明号为青x，预售商品房抵押人为被告朱某、被告邱某，抵押权人为原告的预告登记（预售商品房抵押）《上海市房地产登记证明》；
4、截至2009年5月25日止，被告朱某名下的“贷款账户基本信息”。
被告朱某、被告邱某辩称，对原告的诉请，以及提交的所有证据材料均没有异议。另辩称，由于被告上海随遇置业有限公司严重违约而导致无法实现合同之目的，继续履行借款协议会对被告朱某、被告邱某的权利造成严重损害。原告与被告签订的借款协议是原告违约贷款行为，且对该行为存在重大法律风险是明知的，原告存有过错应当承担相应的责任。被告现在履行不能并不是主观原因造成的，而是原告放任违规贷款所致，要求法院判令由被告上海随遇置业有限公司向原告承担责任，而被告朱某、被告邱某不承担责任。即便向被告朱某、被告邱某主张权利，也应当在抵押物的范围内承担还款责任，以维护被告朱某、被告邱某的合法权利。
被告朱某、被告邱某未提交证据材料。
被告上海随遇置业有限公司经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，未应诉。
综合分析原、被告双方的诉、辩意见，以及当事人提交的证据材料，通过庭审的举证与质证，本院查明以下法律事实：
2007年1月28日原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行与被告朱某、被告邱某、被告上海随遇置业有限公司签订了一份《个人商业用房抵押借款合同》，同年1月30日由上海市闸北区公证处为签约双方出具了（2007）沪闸证经字第X号《个人商业用房抵押借款合同公证书》。上述抵押借款合同约定，由被告朱某向原告借款1,800,000元，期限自2007年1月至2017年1月，借款利率为浮动利率，签订合同时月利率为0.57％，遇利率调整时，于每年年初调整，按相应的利率档次执行新利率，还款方式为按月等额本息，月还款额为20,751.40元。另约定，被告朱某未按合同约定的期限归还借款本息，原告有权自逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收罚息，贷款逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人被告朱某未能按时、按期如数偿还借款本息，原告有权提前收回借款本息。又约定，被告朱某以权利人为被告朱某、被告邱某的坐落于上海市青浦区X镇X路×弄×号×、×室，×号×、×室，×号×、×室预购商品房抵押给原告。抵押担保的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金和原告为实现债权而发生的相关费用。被告朱某未能清偿借款本息的，原告有权依法处置抵押物，优先受偿被告结欠的借款本息，不足部分原告有权继续向被告朱某追索。还约定，被告上海随遇置业有限公司为上述《个人商业用房抵押借款合同》项下的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至商业用房竣工交付给被告朱某与被告邱某，并且将《上海市房地产权证》交原告核对无误，与《上海市房地产登记证明（他项权利）》交予原告执管之日止。保证范围包括本合同项下的债权本金及利息、违约金、赔偿金，以及原告为实现债权而发生的相关费用，并约定当被告朱某未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否有其他担保，原告均有权直接要求被告上海随遇置业有限公司承担保证责任（原告证据材料1，以及庭审中当事人的陈述为证）。签约后，2007年2月1日原告与被告朱某、被告邱某办理了上述房屋的（预售商品房抵押）预告登记手续，原告亦于2007年2月2日向被告朱某发放了贷款1,800,000元（原告证据材料3、2，以及庭审中当事人的陈述为证）。借款初期被告朱某尚能按期还款，之后却中止了还款，至2009年5月25日止被告朱某尚结欠原告借款本金1,617,672.33元、利息88,532.55、罚息7,638.55元，合计款项1,713,843.43元，被告经原告催讨，未能按期归还借款本息，致涉讼（原告证据材料4，以及庭审中当事人的陈述为证）。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行与被告朱某、被告邱某、被告上海随遇置业有限公司签订的《个人商业用房抵押借款合同》，系当事人真实意思表示，且合法有效，签约各方理应严格遵守合同约定的条款，履行各自作出的承诺。原告依约将贷款发放给了被告朱某，而被告朱某未能按合同约定归还借款本息，理应承担本案归还借款本息的民事责任。被告朱某将其与被告邱某共同所有的房产为其借款提供了抵押担保，亦应依约承担抵押担保民事责任。被告上海随遇置业有限公司为被告朱某向原告借款提供了阶段性连带责任保证，而在被告朱某与被告邱某尚未取得竣工的抵押房屋、及《上海市房地产权证》、以及原告尚未取得该抵押房屋的《上海市房地产登记证明（他项权利）》之前，理应在约定的保证范围内，承担连带清偿借款的保证责任。原告的诉请，符合抵押借款合同的约定，且于法有据，本院予以支持。被告朱某、被告邱某的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告朱某于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行截至2009年5月25日止的借款本金1,617,672.33元；
二、被告朱某于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行截至2009年5月25日止的借款利息88,532.55、罚息7,638.55元；
三、被告朱某于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行截至2009年5月25日止结欠的借款本息1,713,843.43元的自2009年5月26日起至实际清偿日止，罚息利率按合同约定的贷款利率水平上加收50%予以计算的逾期利息；
四、被告朱某如不能履行上述还款义务时，原告中国建设银行股份有限公司上海闸北支行可以与被告朱某、被告邱某协议，将抵押物坐落在上海市青浦区X镇X路×弄×号×、×室，×号×、×室，×号×、×室商品房的房产折价，或者申请拍卖、变卖。原告对该抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，其价款超过债权数额的部分归被告朱某、被告邱某所有，不足部分继续由被告朱某、被告邱某清偿；
五、被告上海随遇置业有限公司对上述被告朱某应履行的归还原告借款本息的义务，承担连带清偿的保证责任；被告上海随遇置业有限公司向原告承担保证责任后，有权向被告朱某追偿。
本案案件受理费为20,324.60元、诉前财产保全费5,000元，合计25,324.60元（原告已预缴），由被告朱某负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告；被告上海随遇置业有限公司承担连带清偿的保证责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长阮惠民
审判员梅连芳
代理审判员吴妮娜
书记员李轶蓓
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