湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）衡中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)刘某，男。
委托代理人罗秋林，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衡阳永大房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市X区X路X号。
法定代表人谭某，该公司总经理。
委托代理人李懿，衡阳市X区北方法律服务所法律工作者。
委托代理人尹某，衡阳市X区北方法律服务所法律工作者。
原审第三人胡某，男。
委托代理人曾某某，男。
上诉人刘某因与被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司（以下简称永大公司）、原审第三人胡某商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院(2010)珠民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月15公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人罗秋林、被上诉人永大公司的委托代理人李懿、尹某、原审第三人胡某及其委托代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2001年11月16日,胡某与罗冬初、罗友生签订协议，罗冬初、罗友生用位于原衡阳市X区)扶小里3-X号地段永鸿大厦X号房屋抵某了胡某的材料款，同年2月6日，胡某向罗冬初、罗友生交纳了余款x元。2001年10月29日，衡阳市中级人民法院以(2001)衡中法民初字第X号民事裁定书对该套房屋进行了查封，并告知永大公司在查封期间不得转让、抵某、出租被查封的房屋。2003年1月24日，刘某与永大公司签订了《商品房购销合同》，刘某以x元的价格购买了该套房屋，当天一次性付清房款。在签订合同时，永大公司未告知刘某该房屋被法院依法查封的事实。2006年7月15日，刘某向永大公司缴纳了3000元办证费用，但永大公司至今没有为刘某办理房屋产权。2007年10月，刘某发现所购买的房屋被胡某占有，向原审法院起诉胡某，经原审法院主持调解，双方达成调解协议，维持讼争房屋现状，并不再就房屋权属发生纠纷。另查明，讼争房屋经房地产测绘中心测绘，房屋号已改成永鸿大厦X号。2009年3月5日，衡阳市中级人民法院作出（2009）衡中法执监字第X号民事裁定书，裁定解除对永鸿大厦X号房屋的查封。2010年3月19日，刘某提起诉讼，请求判令永大公司双倍返还购房款，并赔偿经济损失8000元（含办证费3000元）。
原审认为：永大公司在法院对永鸿大厦X号房屋进行查封之后，在未告知刘某的情况下，与其签订永鸿大厦X号房屋的《商品房购销合同》，对已经查封的房屋进行转让，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项的规定，双方签订的《商品房购销合同》属于无效合同；虽然衡阳市中级人民法院在2009年对讼争房屋进行解封，合同无效因素消除，但由于胡某的原因，合同目的依然无法实现，刘某选择请求判决永大公司返还已交付的购房款、赔偿办证费用3000元，符合法律规定，应予支持；鉴于本案属于商品房销售合同纠纷，故应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为裁判的法律依据，根据该解释第八条、第九条的规定，本案不存在双倍赔偿的情形，刘某提出永大公司存在欺诈行为，应双倍返还购房款的请求，不予支持；刘某提出的其他经济损失，因无证据证实，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告衡阳永大房地产开发有限公司返还原告刘某购买坐落在衡阳市X区扶小里永鸿大厦X号房屋的购房款共计x元；二、被告衡阳永大房地产开发有限公司返还原告刘某支付的办理永鸿大厦X号房屋产权费用3000元；以上款项限在判决生效之日起十日内支付，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费1370元，邮寄专递费100元，合计1470元，由被告衡阳永大房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审原告刘某不服，向本院提出上诉称：永大公司在明知被查封的房屋不得出售的情况下，与刘某签订《商品房购销合同》，主观上有欺诈故意，客观有欺诈事实，应双倍返还购房款；由于永大公司的原因，致使刘某无法取得房屋产权，而随着房价的上涨，相同的房款已经无法购买相同的房屋，刘某的损失已经远超出房款本身的价值，故原审适用法律错误。请求二审撤销原判，改判永大公司双倍赔偿购房款及经济损失8000元。
被上诉人永大公司答辩称：原审适用法律正确，本案不存在双倍赔偿的法定情形；永大公司没有一房两卖的行为，向胡某抵某房屋的罗冬初、罗友生不是永大公司的员工，也未得到永大公司的授权或事后追认，不具有处置永大公司财产的权利和资格；永大公司主观上不存在欺诈，合同目的不能实现系刘某自身过错；刘某诉请的经济损失8000元没有法律依据，不应支持。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人胡某答辩称，罗冬初、罗友生是永鸿大厦的建筑方，以房抵某料款的事实永大公司是清楚的，永大公司法定代表人谭某的妻子谭某玲也在场，故永大公司的行为属于一房两卖。请求依法判决。
在本院指定的举证期限内，各方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，罗冬初、罗友生系永鸿大厦施工方人员，2001年1月16日，二人与胡某签订《协议》时，约定以讼争房屋抵某材料款，协议以永大公司签字生效。永大公司法定代表人谭某之妻谭某玲在《协议》上签字。
另查明，谭某玲在永大公司负责收取房屋款项，本案刘某的3000元办证费亦系谭某玲收取。
原审认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于永大公司在本案中是否存在欺诈的问题，永大公司在明知讼争房屋已经被法院查封以及第三人胡某对讼争房屋可主张权利的情况下，故意隐瞒事实，与买受人刘某签订《商品房购销合同》，收取其购房款及办证费，永大公司的行为已违反法律强制性规定，直接导致双方签订的《商品房购销合同》自始无效，且永大公司与胡某对讼争房屋的权属也发生纠葛，胡某已装修入住，因此，刘某无法取得房屋产权，永大公司的行为属典型的欺诈，其应承担本案的全部责任。
关于本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）双倍赔偿条款的问题，本院认为，《消法》双赔条款所针对的仅是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤少两的质量问题，而商品房作为不动产，与作为动产的普通商品在标的物价值、合同形式、交付方式、权利取得、违约责任等方面均存在重大差异，为有利于促进房地产市场的健康发展，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）根据《消法》所确立的惩罚性赔偿原则，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿，本案系商品房销售合同纠纷，根据新发优于旧法、特别法优于普通法的司法原则，应适用《解释》的相关规定。《解释》规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵某给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵某的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于本案商品房销售合同中并无上述情形，因此，刘某提出双倍赔偿购房款的请求，于法无据，本院不予支持。但为了有效制裁和遏制商品房销售欺诈等违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，确立诚实守信的正常交易秩序，同时由于房价上涨幅度较大，仅仅按当时的房价返还购房款不足以弥补刘某的损失，因此，永大公司应按银行同期贷款利率赔偿刘某所付购房款的利息损失。刘某主张的3000元办证费损失，原审已经支持，本院予以确认。刘某主张的其他损失，已包含在购房款利息赔偿范围内，不再重复计算。
综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市X区人民法院(2010)珠民一初字第X号民事判决第一、二项；
二、被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司赔偿上诉人刘某所付购房款x元的利息损失（按银行同期贷款利率计算，从2003年1月24日至2010年3月19日止）；
上述款项限本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人刘某的其他诉讼请求。
一审受理费维持不变，二审受理费1370元，由被上诉人衡阳永大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长龙巍
代理审判员代立华
代理审判员周隽斓
二○一一年十月二十日
书记员刘某
校对责任人：龙巍打印责任人：刘某
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
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