原告：胡某，男，汉族。
委托代理人：王某，重庆某法律咨询服务事务所法律工作者。
被告：重庆市X镇XX社。
法定代表人：傅某，社长。
委托代理人：江某，重庆市某法律服务所法律工作者。
被告：傅某，男，汉族。
被告：屈某，女，汉族。
原告胡某诉被告重庆市X镇XX社（以下简称XXXX社）、傅某、屈某要求解除土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2010年12月27日立案受理后，由审判员卫珊珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某的委托代理人王某、被告XXXX社的法定代表人傅某及其委托代理人江某到庭参加了诉讼。在庭审中，胡某自愿撤回了对傅某、屈某的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告胡某诉称：2010年8月22日，原告与被告签订《租用协议》，协议约定：由原告永久性租用被告XXXX社狗专洞外的向家巷子至河沟（现刘某鱼池角）止大路X米，及费XX门前晒坝0.12亩及部分沟；原告一次性给付被告XXXX社人民币x元；双方约定协议签字后生效。同日，原告将x元通过银行转账的形式交付给被告。被告至今未履行协议约定的交付义务，故请求法院判令被告退还租金x元及利息，并解除双方签订的“租用协议”。
被告XXXX社辩称：我方在签订租用协议的当天就将协议约定的租用地交付原告胡某使用，我方已经完全履行了协议约定的义务。原告胡某之所以无法继续使用协议约定的租用地是由于政府的征地行为导致的，并非我方没有履行协议约定的交付义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年8月22日，胡某与XXXX社签订了《租用协议》。双方约定由胡某永久性租用XXXX社狗专洞外的向家巷子至河沟（现刘某鱼池角）止大路X米，及费XX门前晒坝0.12亩及部分沟；胡某一次性给甲方人民币x元。双方约定协议签字后生效。该协议由XXXX社社长傅某和社员代表何XX、颜XX、陈XX、屈某及胡某签字。协议签订后，XXXX社将上述地块交付给了胡某，胡某于同日通过农业银行转账将x元土地租用金转至屈某的账上，傅某、屈某出示了收条给胡某。上述x元已交由了XXXX社社员进行了平均分配。2011年1月28日，重庆市X区人民政府下发了北碚府征公【2011】X号文件，依法征收了XXXX社所在的全部集体土地。在庭审中，原告胡某提出因政府的征地行为导致双方签订的协议无法继续履行，故要求解除《租用协议》，并且按20年计算租赁时间，扣除半年的租金后要求被告返还剩余的租金。
上述事实有租用协议，收条，北碚府征公【2011】X号政府文件，及双方当事人在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。
本院认为，（一）关于租用期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，因此《租用协议》中有关胡某长期使用租用地的条款违反了法律强制性规定，该约定无效。《租用协议》的其余部分合法有效，本院依法予以认可。
（二）关于租用协议是否应当解除和租金返还的问题。胡某在庭审中表示因政府的征地行为导致协议已无法继续履行，故请求解除双方签订的租用协议。同时，胡某主张按20年计算租赁时间并扣除半年租金，由XXXX社返还剩余租金。XXXX社认为租用地所有权发生变动不影响租用协议的效力，故不同意返还租金。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除和变更。本案中，由于政府的征地行为导致了双方签订的《租用协议》实际已无法继续履行，应依法解除协议。同时，按20年的租用期计算并扣除半年的租金，XXXX社应返还给胡某的土地租用金为x-x元/20年X0.5年=x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除胡某与重庆市X镇XX社于2010年8月22日签订的《租用协议》。
二、重庆市X镇XX社返还胡某土地租用金x元，于本判决生效之日起十五日内支付。
三、驳回胡某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由重庆市X镇XX社和胡某各承担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员卫珊珊
二零一一年三月十八日
书记员王建金
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