上诉人（原审被告）陕西昱源工贸有限公司。
法定代表人张某。
委托代理人李某甲。
委托代理人苏某。
被上诉人（原审原告）陕西华泰路桥工程有限责任公司。
法定代表人李某乙。
委托代理人石某。
原审第某人捷耐特阀门集团有限公司。
法定代表人叶某。
上诉人陕西昱源工贸有限公司（以下简称：昱源公司）因与被上诉人陕西华泰路桥工程有限责任公司（以下简称：华泰公司）、原审第某人捷耐特阀门集团有限公司（以下简称：捷耐特公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）未民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昱源公司的委托代理人李某甲、苏某、被上诉人华泰公司的委托代理人石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，华泰公司与昱源公司于2004年3月24日签订《房屋、场地租用合同》一份，合同约定：“租用场地面积20.3亩：南邻乙方(昱源公司)北围墙，北邻湖堰二汽服务部，东到朱宏路，西邻漕明排水渠。租用期限为15年，从2004年4月1日至2019年3月31日止。租金支付方式2004年4月1日至2006年3月31日租金为人民币每年35万元整，每年租金乙方在3月31日前一次支付给甲方(华泰公司)。从2006年4月1日起以后每年租金递增5万元整，年租金递增至60万元时封顶。当租金递增至人民币60万元时，每年乙方分两次支付租金(每半年支付一次)。在租用期内，乙方有权对该场地、设施进行改造或新建；合同期满或终止后，改造或新建的设施无偿归甲方所有。在租用期内，乙方按期支付租金，甲方不能以其他理由终止乙方使用房屋、场地。在租用期内乙方若不按时交纳租金，拖欠租金达6个月以上甲方有权终止合同；并按每拖欠一天处3‰支付违约金。在租用期内，若遇国家全部征用土地，双方合同自行终止，互不负责任；部分征用，双方协商解决。”2005年3月30日，华泰公司与昱源公司再次签订《房屋、场地租用合同》一份，该合同约定：“租用场地为：南邻乙方(昱源公司)北围墙，北邻湖堰二汽服务部，东到朱宏路，西邻漕明排水渠。租用期限为14年，从2005年4月1日至2019年3月31日止。2005年的总租金为30万元整。从2006年至2010年每年年租金为在前一年年租金基础上递增2万元。从2011年开始每年年租金为在前一年租金基础上递增3万元整直至年总租金递增至50万元时封顶。当租金递增至50万元时，每年乙方分两次支付租金（每半年支付一次）。在租用期内，乙方有权对该场地房屋设施进行改造或新建。合同期满或终止后，改造或新建的设施无偿归甲方（原告）所有。在租用期内，乙方按期支付租金，甲方不能以其他理由终止乙方使用房屋。在租用期内乙方若不按时交纳租金，拖欠租金达6个月以上甲方有权终止合同，并按每拖欠一天处千分之三违约金。在租用期内，若遇国家全部征用土地，双方合同自行终止互不负责任。”同日，华泰公司与昱源公司签订《协议》一份，约定双方协议解除2004年3月24日签订的《房屋、场地租用合同》。2007年4月25日，华泰公司与昱源公司签订《合约》一份，就租用合同中关于租金递增部分的内容进行变更，约定“2007年租金33万元整，2008年租金为34万元整，2009年租金为35万元整，2010年租金为38万元整。2011年起执行原合同。”昱源公司于2008年4月8日、4月28日分两次向华泰公司交纳租金15万元、19万元，双方关于2008年度租金手续已清结。昱源公司未交纳自2009年4月1日起至今的租金。2009年11月3日华泰公司向昱源公司发出《通知》，以昱源公司未按约交纳租金为由通知昱源公司解除双方签订的租赁合同。西安市人民政府于2009年3月27日发布市政告字【2009】X号《西安市X区域实施城市部分改造的通知》，本案涉及的地块位于该改造区域范围内。另，昱源公司与捷耐特公司于2007年4月20日签订《租赁合同》一份，合同约定“甲方（昱源公司）将位于西安市X路X号的房屋和所有场地，四邻关系：东临朱宏路；西至漕明渠绿化带东边沿；南至本院南楼北墙外沿；北临二汽围墙，房屋总面积约3200平方米，总占地面积约5600平方米租赁给乙方（捷耐特公司）作为经营场所。租赁期限为11年零8个月，从2007年6月1日起至2019年1月31日止。”合同签订后，昱源公司与捷耐特公司履行该合同至今。
2009年11月，华泰公司诉至西安市X区人民法院称，其与昱源公司于2004年3月24日签订房屋场地租赁合同，约定由昱源公司租赁其位于西安市X区X路的华泰酒店及场地。此后，双方分别于2005年、2007年两次修改合同、变更租金数额。昱源公司在2008年之前均按约定交纳租金。但自2009年起昱源公司无故拒付租金，经其多次催要未果，遂书面通知昱源公司解除租赁合同。请求判令确认解除租赁合同的通知有效；昱源公司支付租金35万元、违约金21．05万元（截止于2009年11月1日）；昱源公司于15日内腾交所租赁房屋、场地，并承担本案诉讼费。
昱源公司辩称，因所租赁的房屋、场地已纳入政府拆迁范围，租赁合同约定的合同终止事由已发生，故其不应再向华泰公司支付租金及违约金，故请求驳回华泰公司的诉讼请求。并反诉称，因华泰公司向其出租的场地并无合法用地手续，故请求确认其与原告签订的房屋、场地租赁协议无效，并由华泰公司承担诉讼费。华泰公司针对昱源公司反诉辩称，昱源公司的反诉并不能成立，仅为抗辩意见，且该主张某无事实依据，其向昱源公司出租的土地系其自汉城乡租赁而来，并非没有手续，故请求驳回昱源公司的反诉请求。庭审中，华泰公司承认向昱源公司出租的房屋，其并未办理建设工程规划许可证及临时建筑手续，遂变更要求昱源公司支付租金的诉讼请求为要求支付房屋占有使用费35万元；昱源公司坚持反诉请求，即仅确认其与华泰公司签订的租赁合同无效，不要求在本案中合并处理因合同无效所导致的法律后果。
捷耐特公司辩称，本案涉及的租赁场地为基本农田，属于非法占用土地，故地上建筑物系非法建筑。且该涉案地块已在2009年8月已变性收归为国有储备用地，故华泰公司请求确认解除合同的通知为有效的诉请，不应支持。因该租赁场地上的房屋已被列入朱宏路拆迁改造范围，故华泰公司要求昱源公司支付租金及违约金、腾交场地的请求应予驳回。因政府拆迁办已将该场地、房屋定性为非法使用场地，并表示拆迁后将不予赔偿，故应支持昱源公司的反诉请求。
原审法院经审理认为，华泰公司向昱源公司出租的房屋系未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，亦未办理临时建筑手续，违反相关法律规定，所以双方签订的房屋、场地租用合同为无效合同，故被告反诉请求仅确认合同无效，在本案中已无实际意义。现华泰公司、昱源公司就房屋、场地租赁合同无效所导致的法律后果均未要求在本案中处理。因昱源公司在2009年度租期内继续占有该租赁房屋、场地，故华泰公司参照原租用合同的约定，要求华泰公司支付2009年度房屋占有使用费35万元的请求，予以支持。关于华泰公司要求昱源公司于15日内腾交房屋、场地一节，因涉案地块已被收归国有，地块上的建筑物等设施已由政府拆除，华泰公司的该项诉讼请求没有处理的必要，故对华泰公司的该项诉讼请求不予支持。华泰公司的其他诉讼请求因无相关法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第某十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条、第某、第某条、第某条之规定，判决如下：一、被告陕西昱源工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西华泰路桥工程有限责任公司支付2009年度房屋占有使用费35万元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元（原告已预交），由被告负担9000元，由原告负担2108元；被告负担部分，于上述款项支付时一并给付原告。反诉费50元（被告已预交），由被告负担。
宣判后，华泰公司、昱源公司均不服，向本院提起上诉。本案审理过程中，华泰公司于2011年4月2日向本院申请撤回上诉。昱源公司上诉称，西安市人民政府于2009年3月27日发布市政告字（2009）X号《西安市X区域实施城市部分改造的通知》，本案涉及的地块位于该改造区域范围内，市政府于同年6月已将该场地四周扎上围墙，8月征为国有，所以华泰公司要求支付2009年4至2010年4月的场地占用费不合理。场地占用费应该自2009年4月计算至2009年8月。请求改判昱源公司支付华泰公司场地占用费x元。
捷耐特公司表示同意昱源公司的上诉请求和理由。
经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，本案涉案土地系华泰公司从西安市X乡承租的集体土地，华泰公司将该集体土地出租给昱源公司，违反了《中华人民共和国土地法》第某十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”的规定，应为无效。昱源公司上诉认为其对场地、房屋使用至2009年8月，其只应支付2009年4月至2009年8月的场地房屋占用费请求，因未提供充分证据证明其主张某事实，故对其上诉请求，不予支持。原审对于昱源公司的反诉主张某以受理，并且予以审理，但未作出判决，显属不当。鉴于昱源公司并未就此提出上诉，故本院对此不再涉及。华泰公司自愿撤回上诉，符合法律规定，依法应予准许。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4860元，由陕西华泰路桥工程有限责任公司承担50元，由陕西昱源工贸有限公司承担4810元。
本判决为终审判决。
审判长刘国强
审判员姜亦君
代理审判员朱筱滢
二O一一年四月二日
书记员马延环
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