上诉人（原审被告）：杨某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）：漯河市宜居物业管理有限公司，住所地：漯河市X路。
法定代表人：徐某，该公司经理。
委托代理人：汪某乙，该公司工作人员。
委托代理人：毛九灵，河南长风律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人漯河市宜居物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2010）源民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨某、被上诉人宜居物业公司的委托代理人汪某乙、毛九灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告宜居物业公司系具有物业管理资质的企业法人，2007年1月25日、2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日，该公司与被告龙泰华庭业主委员会连续签订四份物业管理委托合同，合同约定由原告宜居物业公司为龙泰华庭小区提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.25元计取，逾期按每天1%交纳滞纳金。被告杨某系龙泰华庭小区业主，从2007年11月起未交纳物业管理服务费。
原审法院认为：根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即使业主与业主委员会之间存在内部纠纷，但并不能因此否认物业管理服务合同对外的效力。原告宜居物业公司与被告杨某所在小区的业主委员会签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告杨某辩称业主委员会的成立是非法的，因本案所审理的是物业合同纠纷，业主委员会的成立是否符合法定程序不属本案审理的范围，对此不予审理；其关于未与原告签订物业服务合同的辩解意见，亦没有事实、法律依据，不予采纳。原告宜居物业公司依约为龙泰华庭小区提供了物业管理服务，虽然原告的服务确实存在需要提高和改进的地方，但原告进行了物业管理，履行了合同义务，被告杨某亦应当按照合同约定交纳物业管理服务费。鉴于物业管理委托合同约定的滞纳金过高，法院将滞纳金酌定为200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告杨某于本判决生效后三日内支付原告漯河市宜居物业管理有限公司物业费1075.23元、滞纳金200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告杨某负担。
一审宣判后，杨某不服，向本院提起上诉称：1、龙泰华庭业主委员会是非法成立的，其与宜居物业公司签订的物业服务合同是无效的。因为依据《物业管理条例》的规定，业主委员会必须首先召开由全体（或半数以上）业主参加的业主大会，在业主大会上公开投票选举业主委员会成员，而龙泰华庭业主委员会是由宜居物业公司的人拿着事先制定好的业主委员会成员名单，一人包一栋楼，登门入户指着名字让业主打勾产生的。由于龙泰华庭业主委员会的成立违反法定程序，其根本不具备订立合同的资格，因此宜居物业公司与非法的业主委员会所签订的合同应属无效合同。2、小区业主委员会无权直接选聘物业公司。《物业管理条例》第十一条关于业主共同决定的事项中明确规定，小区选聘物业公司应由全体业主共同决定。第十五条规定，业主们共同选定物业公司以后，才能由合法成立的业主委员会代表全体业主与物业公司签订聘任服务协议，这样的合同才是合法有效的。原审判决认为业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同是歪曲国家的法律法规。3、宜居物业公司干了一系列坑害杨某及小区业主利益，伤害业主感情的事。一是恶意拖延小区X区公共项目维修。很多业主的房子在保修期内出现了墙体渗水，房顶漏水的质量问题，宜居物业公司一直拖到2009年房子过了保修期，才向房管局申请动用我们业主自己交的维修基金进行了维修。二是物业公司在收了业主交的物业费以后，其中的一个服务职责就是在小区空地上划出停车位以方便业主有序停车，这是业主掏钱买的服务功能之一，但宜居物业公司在小区空地划出停车位，每个车位收业主30元/月，用业主的地收业主的钱，坑害业主利益。三是关于小区的土地使用期。国家规定居民住宅小区土地使用年限最高为70年，但开发商却给办了35年的土地使用证，少了一半。作为物业公司本应至少保持中立立场，但宜居物业公司却公然站在开发商一边。请求：1、撤销源汇区人民法院（2010）源民四初字第X号民事判决。2、二审所有诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人宜居物业公司二审中辩称：1、宜居物业公司与龙泰华庭小区签订的合同是有效的，龙泰华庭小区业主委员会与业主之间系内部关系，不影响物业服务合同的效力，这一点一审认定事实清楚，适用法律正确。2、杨某在上诉状中所称宜居物业公司对小区业主的伤害行为不属实。请求驳回上诉人杨某的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。二审另查明，龙泰华庭小区业主委员会成立后在漯河市住房保障和房屋管理局备案。
根据当事人双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的物业服务合同是否有效；2、物业费及滞纳金是否应当缴纳。
本院认为，1、根据《物业管理条例》第十五条之规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。2007年至2010年杨某所在龙泰华庭小区业主委员会每年与拥有物业管理资质的宜居物业公司签订一份物业管理委托合同。合同签订后，宜居物业公司依约为龙泰华庭小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。杨某称业主委员会的成立是非法的，因本案所审理的是物业服务合同纠纷，业主委员会的成立是否符合法定程序与本案不是同一法律关系，本院不予审理。龙泰华庭小区业主委员会与宜居物业公司签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，该物业服务合同应属合法有效。2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原审法院依据物业服务合同酌定滞纳金为200元并无不当。因此，杨某应当按照合同约定缴纳物业费1075.23元和滞纳金200元。关于杨某诉称：“宜居物业公司干了一系列坑害杨某及小区业主利益，伤害业主感情的事。”依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养某、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”受到损失的业主可以依法提起诉讼。杨某主张宜居物业公司侵犯其合法权益，但未能提供证据予以证明，且一审中，杨某未就其所受损害提起反诉，当事人可就其损失另行主张、另案起诉。关于土地使用权证的问题与本案不是同一法律关系，当事人可以另行主张权利。
综上，上诉人杨某的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长孙艳芬
审判员缑兵伟
审判员刘冬凯
二○一一年八月二十六日
书记员梁晨晨
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
