原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院。
法定代表人贾某，该院院长。
住所地兴城市X路。
委托代理人丁某，该院院务部部长。
委托代理人祝某某，沈阳军区联勤部法律顾问。
被告王某，男，19xx年xx月xx日生，汉族，辽宁省盖州市人，兴城市X路某某海鲜自助城个体经营者，住（略）。
身份证号：（略）x。
委托代理人杨某某，辽宁斯特律师事务所律师。
原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年6月23日受理后，由审判员张中国任审判长、与审判员曹东霖、温强组成合议庭，于2011年8月3日公开开庭进行了审理，诉讼过程中被告王某提出反诉，与本诉合并审理。原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院诉称：原告于2010年4月30日与被告王某签订《军队房地产租赁合同》，约定将原告所有的建筑面积为1800平方米房屋出租给被告，租赁期间自2010年1月1日至2014年12月31日。被告王某一直未按照合同约定向原告缴纳2011年度租金。被告王某的行为违反了与原告签订的《军队房地产租赁合同》第九条规定“租金按年结算，乙方（被告）于每年的前十日内交付甲方（原告）”的情形，故按该合同第十一条（二）款规定“乙方逾期交付房地产租金达三十日的，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产”，现因被告行为已不能再与其继续合作。故根据法律规定，诉至人民法院，请求判决：1、依法解除原告与被告签订的租赁合同；被告立即将房屋返还给原告；2、被告向原告交付租金x.63元、违约金x元，共计x.63元。
被告王某辩称：我并没有违约行为，我随时同意交付租金，双方签订的合同应当继续履行。首先，我并未迟延交付租金，我在2010年12月20日前后到原告处去交租金，但原告的财务人员不在，后来我再去交时原告就拒收了，因此实际是原告先造成的“逾期”；其次，合同中第四条只是说于每年的前十日内交付，而这个“前十日”到底是哪一个日期的前十日并无明确参照日期。第三，原告无权请求解除合同，因为原告从未催告我在某一合理期限内支付租金，我也明确表示同意随时交租金，故不具备解除合同的情形。最后，我与原告签订的合同租期为五年，现合同刚履行了一年多时间，原告就要求解除合同的做法有违诚信原则，也违反公平、公正原则，如按原告要求解除合同将造成我巨大的经济损失。综上，我恳请人民法院充分考虑到本案的实际情况，在我愿意随时交付租金的基础上，应当继续履行合同，故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
反诉原告王某诉称，我与反诉被告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院签订了租赁合同后，对租赁房屋进行了装修、设备采购等行为，支出一百余万元。就在我经营一年多时反诉被告却于2011年6月20日以我拖欠租金为由对我下了停水、停电通知，在我积极同意交付租金时，反诉被告拒收，并擅自对我经营的某某海鲜自助城停水、停电，造成我停业20多天，经营损失30余万元。现我请求人民法院依法判决反诉被告赔偿我经济损失x元。
反诉被告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院辩称：反诉原告的所谓损失与我单位无关，按双方签订的合同约定“逾期30日不交租金，就可以解除合同；逾期60日可以将乙方财产收为甲方所有抵扣经费”情形，乙方到2011年六月仍未交租金，那我单位依合同及法律规定均可解除合同、收回租赁物，那么反诉原告也就失去了经营的权利，故不存在经营损失。请求人民法院依法驳回反诉请求。
诉讼过程中原告为支持自己的诉讼主张向本院提供了以下证明材料：
1、2010年1月1日《军队房地产租赁合同》及3月31日附加条款协议书；
证明内容：原告与被告王某签订的租赁原告所有房屋使用权合同。合同约定甲方（原告）将坐落于辽宁省兴城市X路X号房屋，建筑面积1800平方米，出租给乙方使用；租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止；年租金x元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方（付款方式现金）；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经营总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。
证明目的：原、被告签订租赁合同事实及租金交付时间、方式约定；违约责任。
被告质证意见：对合同真实合法性无异议；但合同签订的时间应当是2010年4月，这有补充条款协议为凭。另外对合同约定的租金交付时间方面是不明确的，“每年的前十日”可以有很多种理解方法，可以是年初、也可以是年末，我方理解应为每年12月31日之前的十日。
合议庭意见：对此合同双方对真实合法性认可，虽对合同条款理解方面有异议，但纠纷由此而起，故作为证据采信。
2、个体工商户营业执照；
证明内容：兴城市X路某某海鲜自助城，经营者王某，性质个人经营。
证明目的：被告王某利用其租赁的房屋进行经营。
被告质证意见无异议。
合议庭作为证据采信。
诉讼过程中被告为支持自己的反驳主张向本院提供了以下证明材料：
1、2010年1月1日《军队房地产租赁合同》及3月31日附加条款协议书；
证明内容：同原告提供内容。
证明目的：合同签订的时间为四月份。
原告质证意见：无异议。
合议庭作为证据采信。
2、2010年4月2日收据；
证明内容：收九州乐团租金2010年4月至12月x元。
证明目的：被告第一次缴纳租金时间为2010年4月。
原告质证意见：这是客观事实，无异议。
合议庭向原、被告询问九州乐团与本案关联性，双方一致认可现被告租赁使用的房屋原称谓为“九州乐团”，故在签订合同当时以此为准，因双方对此事实均予认可，作为证据采信。
经审理查明以下事实：2010年4月30日（合同书面书写签订日期为2010年1月1日）原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院与被告王某签订《军队房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于辽宁省兴城市X路X号房屋，建筑面积1800平方米租赁给被告王某使用，租赁用途为“餐饮、住宿”，租期自2010年1月1日至2014年12月31日，年租金为x元一次性付清。合同中第四条约定“租金按年结算，乙方（被告）于每年的前十日内交付甲方”；第十一条（二）约定“乙方（被告）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经营总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足”。被告于2010年4月2日向原告缴纳了2010年4月至12月租金x元，并取得了涉案房屋的使用权。被告于2010年6月12日经工商机关登记办理个体工商户营业执照（字号为兴城市X路某某海鲜自助城）。被告于2010年12月20日前后向原告缴纳2011年租金时，因原告的财务人员不在而未果。至原告起诉时止，被告未向原告缴纳2011年租金。2011年6月20日原告以被告未缴纳租金为由向被告书面通知停水、停电，并停止供水、供电。因双方在合同是否解除产生纠纷后，原告向人民法院提起民事诉讼。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同双方当事人应当依法如实履行合同义务。本案的争议焦点就在于原告主张的合同解除条件是否存在的问题，也即被告是否存在不按照合同约定履行的事实行为，通过综合分析本案证据情况，可以认定2010年4月30日原告与被告签订的租赁合同中对租金的缴纳是有明确约定的，即应为每年度的年初十日内，而被告于2010年12月20日就向原告缴纳2011年租金的事实，亦证明了被告对此约定是明知的，不存在理解上的歧义。同时在该次缴纳未果的情况下，被告亦未能在合理期限内积极向原告履行缴纳租金的义务，其行为已经违反了原、被告双方合同中违约条款的约定，应为违约行为，故原告解除合同的请求，符合客观合同约定及法律规定，本院予以支持。被告主张自己同意随时缴纳租金，但现原告不同意其在交费期限已超过半年的情形下再交纳租金，故其反驳主张，本院不予支持。同时被告应依约定缴纳2011年其实际使用租赁物的费用，双方约定年租金为x元，按月结算为月租金x元，被告2011年6月因原告停水、停电后未能正常经营的事实，本院按被告实际经营五个月予以支持；另双方约定的违约金比例过高，不符合法律规定，本院适当予以支持。反诉原告王某主张的经济损失一项，因其未向本院缴纳反诉费用，并在诉讼过程中向本院提出撤回反诉，该撤回反诉行为系反诉原告对自己诉讼权利的行使，不违反法律规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条之规定判决如下：
一、原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院与被告王某签订的2010年4月30日租赁合同自本判决生效之日起依法解除；被告王某应自判决生效之日起十日内归还原告涉案房屋（兴城市X路X号）。
二、被告王某自本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军沈阳军区兴城疗养院2011年1月至5月租金x元、违约金x元。
案件受理费4230元，由被告王某负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，应自接到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。
审判长张中国
审判员曹东霖
审判员温强
二○一一年八月十八日
书记员李楠
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