原告黄某，女，46岁。
原告邓某，男，46岁。
委托代理人石某。
委托代理人廖某某。
被告田某，女，46岁。
委托代理人蔡某某。
被告林某丙，男，49岁。
委托代理人余某某。
被告重庆某业房地产经纪有限公司。
法定代表人林某丁，该公司经理。
委托代理人何某。
原告黄某、邓某与被告田某、林某丙、重庆某业房地产经纪有限公司（以下简称某业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月15日受理后，依法由审判员黎霞独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄某、邓某的委托代理人石某、廖某某，被告田某及其委托代理人蔡某某，被告林某丙的委托代理人余某某，被告某业公司的法定代表人林某丁及其委托代理人何某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某、邓某诉称，二原告系夫妻关系。2010年11月2日，二原告与被告田某、林某丙、某业公司签订《房屋买卖协议》约定：被告田某、林某丙将其位于重庆市X区X路BX幢X-X号附X号（面积为98.87平方米）的精装房屋出售给二原告，成交总价为34万元。双方对付款方式、房屋交接及违约责任进行了约定。合同签订后，原告当日将定金2万元交付给了被告林某丙，并由被告林某丙给原告黄某出具收某一张。2010年11月5日和2011年1月26日，黄某先后将佣金、按揭服务费、过户费1.4万元和购房款10万元支付给了被告某业公司。事后，原告经查询得知被告田某、林某丙将本案所涉房屋改装为两套房屋，将其中一套出售给原告。因改装后的房屋无法办理房屋产权证，被告田某、林某丙至今无法将合同中约定的房屋交付给原告，导致合同履行不能。被告某业公司作为专业的房屋中介机构，对房屋能否过户具有专业知识和经验，在明知不能办理房屋产权证的情况下，仍然居间介绍原告购买此房屋，给原告造成损失。因此，被告某业公司应当与被告田某、林某丙一起对原告的损失承担连带责任，现请求人民法院判决1、解除原、被告双方于2010年11月2日签订的《房屋买卖合同》；2、被告田某、林某丙、某业公司返还原告购房定金2万元，购房款10万元以及佣金、按揭服务费、过户费1.4万元，并支付原告违约金6.8万元，共计20.2万元。
被告田某辩称，我与二原告不认识，也没有与二原告签订房屋买卖合同，更没有收某二原告的任何某房款，现请求人民法院判决驳回二原告对我的诉讼请求。
被告林某丙辩称，1、我与二原告签订《房屋买卖合同》和收某定金、购房款以及佣金、按揭服务费、过户费均属实；2、我出售给二原告的房屋是将一套房屋改装为两套房，我将其中的一套出售给二原告，因我擅自改装房屋出售违反了《中华人民共和国建筑法》第四十九条和《重庆市城市规划管理条例》第六十五条的规定，故我与原告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同；3、现我同意返还二原告定金、购房款以及佣金、按揭服务费、过户费共计13.4万元，但不同意支付违约金；4、《房屋买卖合同》中的田某的签名是我签的；5、假如该《房屋买卖合同》有效，那么原告请求的违约金过高，应当按二原告已支付的购房款12万元的利息损失的130%计算违约金。
被告某业公司辩称，签订《房屋买卖合同》属实，我司已将原告交付的购房款转交给了被告林某丙，应由被告林某丙返还给原告。我公司同意将佣金、按揭服务费、过户费返还给原告。原告与被告林某丙签订的《房屋买卖合同》属无效合同，被告田某未在房屋买卖合同上签字，合同上的田某是被告林某丙签的。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2010年6月9日，被告田某经被告某业公司居间介绍，将其位于重庆市X区X路BX幢X-X号（面积为175.17平方米）的清水房屋一套出售给被告林某丙，房屋总价款为35万元。被告林某丙购买该房屋后将其改装为两套住房（其中一套林某丙自行编号为重庆市X区X路BX幢X-X号附X号）。2010年11月2日，二原告（乙方）与被告林某丙（甲方）、凯某公司（丙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将其位于重庆市X区X路BX幢X-X号附X号（面积为98.87平方米）的精装房屋出售给乙方，成交总价为34万元，税、费由乙方承担；付款方式及房屋交接：1、乙方于2010年11月2日支付购房定金2万元给甲方，在第二次支付房款时，自动转为购房款，2、2011年1月30日前，乙方应支付给甲方购房款10万元，3、2011年4月30日前，乙方应支付给甲方购房款35万元，4、甲、乙双方在重庆市X区房地产交易中心办理过户登记手续后的三十个工作日内，由银行将乙方申请的贷款18.5万元直接划入甲方提供的指定账户……；甲方的义务：1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及重庆市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，2、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，3、协助乙方办理该房地产的银行按揭贷款手续、交易过户或公证手续，提供相关证件及资料，4、按房地产买卖契约中约定的交付日期腾空房屋，并保留所应交付给乙方的附属设施（含水、电、闭路初装费）及原装修……；乙方的义务：1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款，2、2010年11月5日前，乙方应支付给丙方佣金、按揭服务费、过户费1.4万元；丙方的义务：代为办理税、费缴纳事务、房屋产权过户或公证手续、按揭贷款，公积金贷款、房屋交接手续等居间服务；违约责任：1、甲方（包括另行出售该房屋、权属不清晰等）凡导致本协议不能履行或被终止解除的，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方所交的定金，同时，甲方必须向中介方支付房屋总价2%的佣金及代理费，如甲方未交佣金的，中介方有权追索，2、甲方未按本合同之规定将房屋及时交付使用（因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的除外），每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方承担此次交易中双方的全部交易税、费，同时，应向乙方支付房屋总价20%的违约金。合同签订当日，原告支付给被告林某丙购房定金2万元，并由被告林某丙给原告出具了收某一张，约定双方于2011年1月30日前办理该房屋过户手续。2010年11月5日和2011年1月26日，原告先后两次交付给被告某业公司佣金、按揭服务费、过户费1.4万元和购房款10万元，并由被告某业公司将购房款10万元转付给了被告林某丙。事后，因被告林某丙出售给二原告的重庆市X区X路BX幢X-X号附X号系一套房屋改装为两套房屋，不能在房管部门办理房屋产权过户登记手续，导致不能将重庆市X区X路BX幢X-X号附X号交付给原告，双方为此发生纠纷，原告遂诉至本院。本案在庭审中，被告林某丙、某业公司均认可被告田某未在《房屋买卖合同》上签名摁印，合同中田某是被告林某丙签名摁印，田某未授权林某丙代为签名。原告亦认可被告田某在签该合同时未到场。
另查明，被告林某丙系被告某业公司的股东。
上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提供的《房屋买卖合同》、收某、收某收某、某业公司出资者（股东）情况，被告林某丙提供的房地产权证、房屋分户图，被告田某提供的《房屋买卖合同》等证据材料在卷为凭，这些证明材料并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，二原告与被告林某丙、某业公司之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同的约定不违反有关法律、行政法规效力性强制规定，合同应当成立并生效，对双方当事人均具有约束力。二原告按合同约定期限支付了被告林某丙部分购房款后，因被告林某丙出售给原告的房屋系自行将一套房屋改装为两套房屋，不能办理房屋产权过户登记手续，被告林某丙不能将房屋交给原告，致使原告无法获得其所购房屋，双方的合同目的不能实现，故原告请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于被告林某丙主张其出售给二原告的房屋是一套房屋改装为两套房，将其中的一套出售给二原告，违反了《中华人民共和国建筑法》第四十九条和《重庆市城市规划管理条例》第六十五条第（二）项的规定，该《房屋买卖合同》属于无效合同，而《中华人民共和国建筑法》第四十九条属于管理性强制规定，根据《最高人法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，只有违反效力性强制规定，才应认定合同无效；另外，《重庆市城市规划管理条例》属于地方性法规，如果违反地方性法规将导致损害公共利益，则可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效，本案被告林某丙改装房屋的行为，不存在“损害国家利益和公共利益”的情形，因此被告林某丙在答辩中提出合同无效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告某业公司提出田某未在合同上签字，合同属于无效的辩解理由不成立，本院不予采纳。本案在审理过程中，被告林某丙同意返还二原告购房款12万元，被告某业公司同意返还二原告佣金、按揭服务费、过户费1.4万元，被告林某丙、某业公司应当将各自收某的上述款项分别返还原告，被告林某丙、某业公司不应承担连带返还的民事责任。由于被告林某丙出售给原告的房屋系改装的房屋，不能办理房屋产权过户登记手续，致使不能按期将房屋交付二原告，被告林某丙的行为属于违约行为，应承担支付原告违约金的民事责任。鉴于双方约定的违约金过分高于二原告在本案中的实际损失，且被告林某丙在答辩中提出约定的违约金过高，请求本院降低违约金的辩解理由成立，本院予以支持，本院确定违约金按二原告已付房款的10%计算，即被告林某丙应支付二原告违约金1.2万元。被告田某已于2010年6月9日将重庆市X区X路BX幢X-X号出售给了本案被告林某丙，2010年11月2日，二原告与被告林某丙、某业公司之间签订《房屋买卖合同》时，被告田某并未在该合同上签名摁印，且被告田某并未收某二原告支付的购房款，被告田某不是该合同的当事人，不应承担本案的民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄某、邓某与被告林某丙、重庆某业房地产经纪有限公司于2010年11月2日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告林某丙返还原告黄某、邓某购房款12万元，支付违约金1.2万元，共计13.2万元。
三、被告重庆某业房地产经纪有限公司返还原告黄某、邓某佣金、按揭服务费、过户费1.4万元。
四、驳回原告黄某、邓某的其他诉讼请求。
上列二、三项款项定于本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4330元，减半收某2165元，由原告黄某、邓某负担165元，被告林某丙负担1500元，被告重庆某业房地产经纪有限公司500负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员黎霞
二○一一年九月十四日
书记员张彦
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