上诉人（原审被告）卢某丙。
委托代理人朱某某。
被上诉人（原审原告）南宁市X乡X街道办事处平新村民委员会。
法定代表人卢某丁，主任。
委托代理人林某。
原审被告丘某。
上诉人卢某丙因与被上诉人南宁市X乡X街道办事处平新村民委员会（以下简称平新村委会）、原审被告丘某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月20日受理后，依法组成合议庭，并于2011年7月20日组织各方当事人就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人卢某丙的委托代理人朱某某，被上诉人平新村委会的委托代理人林某，原审被告丘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1999年、2001年，平新村委会先后与丘某签订了《租用土地合同书》，将其所属的平田村仓库旁，金满楼后的约2580.12平方米的土地租赁给丘某用于办学，双方除约定租赁期限（租期至2009年7月10日）、租金标准（x元/年）外，其中约定丘某在租用土地上进行土建、安装等，一切投资由丘某负责，在使用期间，如国家征用规划需要，丘某自行拆出，平新村委会不负任何责任。租赁届满当日，平新村委会与丘某又续签了《土地租赁合同补充协议》，双方约定将租期延续半年，即从2009年7月11日至2010年1月10日止，丘某一次性支付半年租金x元，并应当于租赁期限届满后10日内搬离租赁地，如丘某无需拆除建筑物，则在搬离期限届满后，建筑物以及其他剩余物品归平新村委会所有。丘某租用土地后用于开办南宁市兴华学校，招生对象多为民工子弟。
2009年12月10日，丘某在履行《土地租赁合同补充协议》过程中，与卢某丙签订了一份《转让协议》，将其用于办学的所有楼房（包括教学楼一栋、平房约二十间及厕所等建筑物）整体转让给卢某丙，转让价格另行协议。2010年1月10日，丘某与平新村委会的租期届满后，并没有搬离租赁土地，而是与卢某丙签订了一份《租赁合同》，约定卢某丙将其从丘某受让得来的租赁土地上的建筑物出租给丘某继续办学，租金为x元／年，租金每半年支付一次。2010年3月2日，丘某向卢某丙支付了上半年租金x元。
2010年3月23日，平新村委会催促丘某搬离租赁土地未果，遂派人强行用土堆封堵学校大门，又强行拆除了8间教室。2010年3月26日，南宁市兴华学校近700名学生由南宁市X区X排分流至附近几所学校。2010年3月29日，丘某办理了学校电话及用电的拆机销户手续，搬离了租赁土地。目前租赁土地（约2580.12平方米）及地上剩余的建筑物（教学楼一栋、平房十二间及厕所）仍由卢某丙控制。
另查明：本案租赁土地已取得土地所有权证，土地所有权人登记为南宁市X乡X街道办事处平新村。
一审法院认为：关于土地租赁合同的效力问题。平新村X村民会议选举并依法批准设立的村X村农民集体所有的土地，有权代表集体行使所有权。因此，平新村委会与丘某签订《租用土地合同书》，将属于本村农民集体所有的土地租赁给丘某使用，属于有权处分，且租赁合同自1999年签订履行至今，亦无因第某人提出异议而影响合同正常履行，故双方之间形成的土地租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容合法，对合同双方当事人均具有法律约束力。卢某丙以合同无效作为抗辩主张，于法无据，不予采纳。
关于租赁土地的返还问题。依照《中华人民共和国合同法》第某百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人负有返还租赁物的法定义务。本案中，平新村委会与丘某已就租赁土地的返还及地上建筑物的归属作了明确约定,即“租赁期限于2010年1月10日届满，丘某应于期限届满后10内即2010年1月20日搬离租赁土地，地上建筑物如不拆除的，搬离期限届满后归平新村委会所有”。庭审查明，丘某于租赁期限即将届满前将租赁土地上的建筑物转让给了卢某丙，在期限届满之后又以向卢某丙承租建筑物的方式继续占有、使用租赁土地及建筑物，而依合同约定，地上建筑物已于搬离期限届满后归平新村委会所有，显然，丘某转让地上建筑物的行为属于无权处分，其与卢某丙为此达成的《转让协议》及《租赁协议》，当然亦属无效。因此，平新村委会有权主张丘某、卢某丙搬出并返还租赁土地。至于丘某与卢某丙之间的建筑物转让及租赁关系，应另案解决。鉴于丘某已于2010年3月29日实际搬离了租赁场地，故其无需再承担搬离义务。卢某丙作为地上建筑物的受让人，其主张亦已搬离租赁土地，但其只有本人陈述而未能举出其他相关证据予以证明，不予采信，其仍应就租赁土地及地上建筑物承担返还义务。
关于土地占用费的支付问题。丘某、卢某丙在土地租赁合同期限届满之后，未按照合同约定及时搬离及返还租赁土地，已损害了平新村委会对土地行使所有权的权利，故平新村委会有权要求丘某、卢某丙支付相应的土地占用费。至于支付标准，从公平、合理的角度出发，酌情参考租赁期间内的租金水平以及近期的租金价格，确定土地占用费按每月x元计算，自合同约定的搬离期限届满的次日即2010年1月21日计至实际搬离之日止。因丘某已于2010年3月29日搬离了租赁土地，故其只需就截止该日期之前的土地占用费承担共同支付义务。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某百零七条、第某百三十五条之规定，判决：一、卢某丙搬离位于南宁市X村仓库旁，金满楼后约2580.12平方米的租赁土地，将该土地及地上建筑物（教学楼一栋、平房十二间及厕所）腾空交还平新村委会；二、卢某丙向平新村委会支付土地占用费（按每月x元的标准，从2010年1月21日计至实际搬离腾空之日止）；三、卢某丙上述应支付的土地占用费中，自2010年1月21日至2010年3月29日期间的占用费，由丘某承担共同支付义务。案件受理费1800元，由卢某丙负担1400元，丘某负担400元。
上诉人卢某丙上诉称：一、一审将地上建筑物判归被上诉人所有没有事实根据，应属于上诉人所有。地上建筑物是丘某投资兴建的，所有权原属于其所有。2009年12月10日丘某与上诉人签订《转让协议》，约定将地上建筑物整体转让给上诉人所有，上诉人从此承接了丘某对地上建筑物应有的权利。租赁期满后建筑物归属问题，2009年7月10日丘某与被上诉人签订《土地租赁合同补充协议》第某条“乙方（丘某）应当于租赁期满后10日内搬离租赁地，并将自有物品全部搬离。如乙方需拆除建筑物，则在搬离期限限届满后，建筑物以及其他剩余物品归甲方（被上诉人）所有。”合同约定的10天期限是搬离期限，而不是拆除建筑物期限，如果限定10天内拆除这么多建筑物是不现实的。合同条款明确了建筑物所有权人可以拆除建筑物，可是对拆除的期限及在什么情况下建筑物所有权归被上诉人所有，合同没有约定，对此双方应另行协商。在双方没有达成新协议之前，建筑物所有权没有发生变化，仍属于上诉人所有。一审判决将10天的期限误解为搬离和拆除建筑物期限，从而判决地上建筑物归被上诉人所有，没有事实依据。二、一审判决认定，租赁地及地上建筑物仍由上诉人控制，遂判决上诉人腾空土地及地上建筑物交还被上诉人，缺乏事实基础。2009年12月10日丘某将地上建筑物整体转让给上诉人后，于2010年元月上诉人又将建筑物出租给丘某，用于办学。2010年3月被上诉人强行拆除房屋，破坏教学设施，堵塞通道，收回土地及建筑物，丘某不得不终止办学，疏散学生。被上诉人的行为致使上诉人丧失了对建筑物租赁使用，上诉人没有任何收益，还蒙受经济损失。目前，租赁地及地上建筑物不属于上诉人管理使用，一审认定上诉人控制土地及地上建筑物，与客观事实不符。三、关于占用费问题。如前所述，由于被上诉人破坏、拆除地上建筑物，致上诉人不能出租使用，一审在没有证据证明上诉人占用、收益租赁物前提下，判决上诉人支付占用费显然不合理。且即使出租，一审以每月x元计，与市场同地段同类房屋相比，明显过高，况且被上诉人已封堵通道，拆除了八间房屋，严重影响建筑物的使用及出租价格，如果以每月x元出租，是没有人愿意承租的。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人平新村委会辩称：被上诉人是本案讼争土地的合法管理者，该土地是被上诉人的集体资产。上诉人主张物权的地上建筑物是违法建筑，不存在合法的物权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
原审被告丘某认为其在承租土地上建设的房屋依法属于丘某所有，丘某将属其所有的房屋转让给卢某丙系依法处分自己的财产，卢某丙将受让的房屋再出租给丘某使用，亦符合法律规定，丘某与平新村委会的土地租赁合同已于2010年1月10日期满，此后，双方不再存在土地租赁合同关系。丘某开办的学校所使用的场所系向卢某丙租用，丘某已向卢某丙足额支付租用期间的租金，不再欠有任何场地租金，且2010年3月23日，平新村委会强行拆除丘某开办的学校，土地亦于当日被强行收回，故平新村委会主张丘某支付场地使用费没有依据，请求驳回平新村委会对丘某的诉讼请求。
当事人争议焦点是：1、讼争的位于平新村仓库旁、金满楼后约2580.12平方米的原丘某承租的土地上的建筑物（教学楼一栋、平房十二间及厕所）权属归谁，上诉人卢某丙应否腾空该土地及地上建筑物交还给被上诉人平新村委会2、上诉人卢某丙应否向被上诉人平新村委会支付土地占用费，如需支付，占用费按什么标准计算
上诉人卢某丙对一审查明“目前租赁土地（约2580.12平方米）及地上剩余的建筑物（教学楼一栋、平房十二间及厕所）仍由卢某丙控制。”提出异议，认为2010年3月29日，被上诉人强行拆除了8间教室后，丘某也搬离了租赁土地，租赁土地及地上建筑物并非是由上诉人控制。被上诉人平新村委会针对上诉人提出的异议，在本院审理期间提交了2011年7月4日和7月18日的两张银行转帐凭证，卢某丙X年7月18日出具的领款收据及新华电器集团公司南宁直销公司网上查询单，以证明讼争土地及地上建筑物确实是由卢某丙控制，并由卢某丙出租给浙江新华电器集团公司做仓库。上诉人卢某丙对被上诉人平新村委会提交的上述证据的真实性无异议，本院对平新村委会提交的上述证据予以确认。上诉人卢某丙对一审查明的事实提出异议，却未提供相应证据，而被上诉人提供的证据却证实了讼争土地上的建筑物在丘某搬离后仍由卢某丙向他人出租的事实，故一审认定丘某搬离后讼争土地及地上建筑物仍由卢某丙控制正确，卢某丙对此提出的异议，本院不予采纳。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：本院审理期间，被上诉人平新村委会于2011年7月25日，将讼争土地上的建筑物全部拆除。平新村委会并向本院申请撤回其在一审时提出的由卢某丙搬离讼争土地及将该地上建筑物腾空交还平新村委会的请求。
再查明：2011年7月18日，卢某丙出具一份收据，内容为收到浙江新华电器集团公司款x元，名称及搞要栏注明付兴华小学做仓库用7月X号-9月X号止。
本院认为：平新村委会与丘某签订《租用土地合同书》及《土地租赁合同补充协议》，将属于本村农民集体所有的土地租赁给丘某使用，意思表示真实，内容合法，该合同合法有效。平新村委会与丘某的租赁期限至2010年1月10日届满，根据双方的约定租赁期限届满，地上建筑物如不拆除的，搬离期限届满后则地上建筑物归平新村委会所有。因此，丘某于租赁期限即将届满前将租赁土地上的建筑物转让给了卢某丙，在期限届满之后又以向卢某丙承租建筑物的方式继续占有、使用租赁土地及建筑物，丘某转让地上建筑物的行为属于无权处分，其与卢某丙为此达成的《转让协议》及《租赁协议》，依法无效。平新村委会在与丘某租赁协议期限届满后有权主张丘某、卢某丙搬出并返还租赁土地。丘某已于2010年3月29日实际搬离了租赁场地，故其无需再承担搬离义务。鉴于平新村委会已于2011年7月25日将讼争土地上的建筑物全部拆除，平新村委会亦向本院申请撤回由卢某丙搬离讼争土地及将该地上建筑物腾空交还平新村委会的请求，故对一审判决第某项即卢某丙搬离位于南宁市X村仓库旁，金满楼后约2580.12平方米的租赁土地,将该土地及地上建筑物(教学楼一栋、平房十二间及厕所)腾空交还平新村委会，本院予以撤销。
关于土地占用费的支付问题。丘某、卢某丙在土地租赁合同期限届满之后，未按照合同约定及时搬离及返还租赁土地，损害了平新村委会的合法权益，故平新村委会要求丘某、卢某丙支付相应的土地占用费，依法有据，本院予以支持。至于支付标准，一审法院从公平、合理的角度出发，酌情参考租赁期间内的租金水平以及近期的租金价格，确定土地占用费按每月x元计算并无不当，本院予以维持。卢某丙主张每月x元明显过高，但未提供相应证据证实，且其将讼争土地的地上建筑物出租给浙江新华电器集团公司所收取的租金已超过一审确定的每月x元的标准，故卢某丙主张一审判决按每月x元支付土地占用费过高，本院不予采纳。平新村委会已于2011年7月25日将讼争土地上的建筑物全部拆除，故土地占用费应自合同约定的搬离期限届满的次日即2010年1月21日计至2011年7月25日止。因丘某已于2010年3月29日搬离了租赁土地，一审判决其只需就截止该日期之前的土地占用费承担共同支付义务，丘某并无异议，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决卢某丙支付土地占用费，丘某对卢某丙应支付的土地占用费中自2010年1月21日至2010年3月29日期间的占用费承担共同支付义务并无不当，本院予以维持。因平新村委会已于2011年7月25日将讼争土地上的建筑物全部拆除，平新村委会亦向本院申请撤回由卢某丙搬离讼争土地及将该地上建筑物腾空交还平新村委会的请求，故对一审判决卢某丙搬离位于南宁市X村仓库旁，金满楼后约2580.12平方米的租赁土地,将该土地及地上建筑物(教学楼一栋、平房十二间及厕所)腾空交还平新村委会，本院予以撤销。上诉人卢某丙上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决第某项；
二、维持南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决第某项；
三、变更南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决第某项为上诉人卢某丙向被上诉人南宁市X乡X街道办事处平新村民委员会支付土地占用费（按每月x元的标准，从2010年1月21日计至2011年7月25日止）。
二审案件受理费1800元由上诉人卢某丙负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第某审人民法院或者与第某审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长付浩
审判员农虹菲
代理审判员高翔宇
二○一一年九月十九日
书记员李彬
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