上诉人（原审被告）郑州福禄某大药房有限公司，住所地：郑州市X区X路X号院X号楼。
法定代表人禄某，该公司总经理
委托代理人董振良，河南创志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人沈伟，郑州市X区X路法律服务所法律工作者。
上诉人郑州福禄某大药房有限公司（以下简称福禄某大药房）因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福禄某大药房的委托代理人董振良，被上诉人王某的委托代理人沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年7月6日，王某（承租方，乙方）与福禄某大药房（出租方，甲方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于郑州市X路X号三楼中间楼梯以南部分，租赁期限自2010年8月1日至2015年12月31日止。协议还约定：2010年8月1日至2015年12月31日，月租金为8000元整，乙方自行承担卫生费每月200元（随首季房租按年一次性足额交纳全年卫生费），乙方应交纳至少x元作为房屋租赁押某，协议到期后如无异常全额返还。合同中违约责任处理规定条款载明：乙方在本协议到期前如有退租的应按本合同3个月的租金向甲方交付违约金……王某已经向福禄某大药房交纳2010年8月至10月的房租x元，2010年8月至12月的卫生费1000元整，租房押某x元整。
庭审中，王某主张其在使用房屋时发现福禄某大药房已经将房屋租赁给他人，王某提交了录像资料一份证明该主张。福禄某大药房对王某提交的录像资料不予认可，质证称：该视频拍摄的时间地点都不清楚，对拍摄人是王某的代理人福禄某大药房提出质疑，该视听资料的真实性和合法性福禄某大药房不予认可，且该视听资料和王某诉请不具有关联性。对于王某的上述主张，福禄某大药房辩称系王某首先提出退租，应当承担违约责任，福禄某大药房提交了2010年8月5日其法定代表人与王某的短信来往内容记录及移动自助查询单作为证据，在王某发送给福禄某大药房法定代表人的短信内容中有“那我们用你十来天赔你一个月，这要求还过分么……所以我用12天赔你一个月”的字句，福禄某大药房法定代表人发送给王某的短信有“我落实了房子并未租出，只是你不租了，旁边幼儿园暂时做招生用，更何况这房子根本不适合幼儿园用”的字句。王某对福禄某大药房提交的证据不予认可，质证称：对短信记录和自助查询清单，两份证据不吻合，福禄某大药房提供的短信整理清单显示王某给福禄某大药房发了10条，但查询清单显示为13条；自助查询单没有移动公司加盖印章，不能作为证据使用；短信清单是单方证据，不能依据此认为王某有解除合同的意思，据代理人向王某本人了解，王某没有发过这些短信，且在福禄某大药房提供的短信记录上显示，福禄某大药房自认将该房子给幼儿园用作招生使用了。
另查明，租赁合同中涉及的房屋福禄某大药房已经出租给他人，王某称福禄某大药房在2010年8月初就将房子租赁给他人，而福禄某大药房称在2010年10月1日将房屋租赁给一家幼儿园。
对于王某的诉讼请求，福禄某大药房答辩称王某单方面退租房屋，擅自解除合同，依法应当赔偿损失，承担违约责任。但是经多次向福禄某大药房释明是否要提起反诉要求王某承担违约责任，福禄某大药房称没有必要提起反诉，已经在答辩意见中要求王某承担违约责任。
原审认为，王某与福禄某大药房签订了房屋租赁合同，双方均应当依照合同的约定履行合同。但是现在房子已经租赁给他人，该房屋租赁合同已经没有实际履行的可能性，故王某要求依法解除合同的请求该院予以支持。关于王某要求福禄某大药房退还租金，租房押某及卫生费的请求，租赁合同中约定的租赁期限自2010年8月1日起至2015年12月31日止，结合福禄某大药房法定代理人2010年8月5日发送给王某的短信内容“我落实了房子并未出租，只是你不租了，旁边幼儿园暂时做招生用，更何况这房子本就不适合幼儿园用”，及庭审中王某认可已经将房子租给幼儿园的事实，可以认定福禄某大药房在2010年8月初已经将房子另行出租出去，王某与福禄某大药房并没有实际履行租赁合同，故依据法律规定，福禄某大药房应当将王某支付给其的房屋租金、押某及卫生费等共计x元返还给王某。
关于福禄某大药房辩称系王某单方面退租房屋，擅自解除合同。从福禄某大药房提交的王某发送给其法定代表人的短信内容“那我们用你十来天赔你一个月，这要求还过分么……所以我用12天赔你一个月”来看，应该系王某违约，提前退租。但是福禄某大药房经本院多次释明，未提起反诉要求王某承担违约责任，故关于王某的违约责任问题本案不予处理，福禄某大药房可以另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第九十七条的规定，判决：一、解除王某与福禄某大药房于2010年7月6日签订的房屋租赁合同；二、福禄某大药房于判决生效之日起十日内退还王某x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由福禄某大药房负担。
宣判后，福禄某大药房不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，请求依法改判。理由如下：一、原审认定福禄某大药房在2010年8月初已经将房屋另行出租，原合同没有实际履行，不符合事实。事实是2010年7月6日双方签订租赁合同，王某当天交付了房租、押某、卫生费等共计x元，福禄某大药房第二天将房屋交付给王某。同时由于王某租用期限较长（自2010年8月1日至2015年12月31日），为了给王某二十多天的装修时间，合同约定从2010年8月1日起开始计算租金。2010年8月5日前后王某告知福禄某大药房其开办网吧的许可证办不下来让福禄某大药房另行出租房屋时，福禄某大药房直到2010年9月底才将房屋另行出租。故原审认定福禄某大药房在2010年8月初就已经将房屋另行出租亦不符合事实；二、王某要求解除合同的理由，既不符合事实，也不符合合同法第九十四条规定的条件，依该条判令解除合同适用法律错误。依照合同法第九十六条的规定，行使法定解除权应通知对方，而不是请求人民法院判令解除，原审判令解除合同违反法定程序，二审人民法院应予纠正。三、被上诉人单方毁约不守信誉，擅自解除合同，依法应承担违约责任。
被上诉人王某答辩称：，原审认定王某违约，对此认定我不认可，但我认可一审的判决结果，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务......”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。在本案中，由于双方签订合同约定的租赁期限是自2010年8月1日至2015年12月31日止，而福禄某大药房认可其已将房屋另行租给他人，福禄某大药房以自己的行为表明不履行主要债务，故原审依据合同法第九十四条的规定认为该合同具备解除的条件并无不妥。关于王某未直接向福禄某大药房发出解除合同的通知而直接请求人民法院判令解除合同，是否符合合同解除的程序，涉及到对合同法第九十六条关于“通知对方形式”的理解，依据节约资源和及时化解纠纷的立法目的，当事人一方行使解除权通知对方的形式可以是直接向另一方当事人发出解除通知，也可以是直接请求人民法院判令解除合同，故原审判令解除合同在程序上并无不妥。福禄某大药房关于原审判令解除合同适用法律错误且违反法定程序的上诉理由，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在本案中，福禄某大药房法定代表人2010年8月5日发送给王某的短信内容为“我落实了房子并未出租，只是你不租了，旁边幼儿园暂时做招生用，更何况这房子本就不适合幼儿园用”，王某发送给福禄某大药房法定代表人的短信内容为“那我们用你十来天赔你一个月，这要求还过分么……所以我用12天赔你一个月”。综合分析福禄某大药房法定代表人与王某的短信往来内容，足以认定2010年8月份福禄某大药房与王某就承租房屋是否已转租产生了认识上的分歧，在双方就合同履行中发生的分歧尚未协商一致的情况下，福禄某大药房将房屋转租给他人造成合同客观上无履行的可能性，故福禄某大药房对造成合同解除也有一定的过错，福禄某大药房应将其收取的x元租房押某退还王某。对于福禄某大药房是否将承租房屋交给了王某，虽双方各执一词，但由于福禄某大药房认可其是将房屋转租给了幼儿园，结合福禄某大药房法定代表人与王某的短信往来内容，可以认定福禄某大药房是2010年8月5日将房屋转租第三人，自王某7月6日交纳房租、卫生费至房屋转租第三人期间，王某亦使用了房屋，故该一个月的房租（8000元）及卫生费（1000元）应由王某负担。由于2010年8月5日后，双方合同实际上已无法履行，故福禄某大药房应将已收取的另两个月的房租x元返还给王某。
综上所述，原审判决程序合法，但认定事实错误，实体处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市X区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决第一项；
二、撤销河南省郑州市X区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决第二项
三、郑州福禄某大药房有限公司于本判决生效之日起十日内退还王某二万九千元；
四、驳回王某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费675元，二审案件受理费675元，以上共计1350元，由上诉人郑州福禄某大药房有限公司负担1107元，被上诉人王某负担243元。
本判决为终审判决。
审判长赵玉章
审判员童铸
代理审判员鲁金焕
二0一一年七月二十一日
书记员李&x
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