上诉人(原审被告)郑州市澳星电子有限公司，住所地：郑州市X区X路X号楼X层X号。
法定代理人刘某某，该公司经理。
委托代理人朱某某，女，汉族。
被上诉人（原审原告）崔某，男，汉族。
委托代理人高云，河南锦策律师事务所律师。
上诉人郑州市澳星电子有限公司（以下简称澳星公司）因与被上诉人崔某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人澳星公司的法定代理人刘某某、委托代理人朱某某，被上诉人崔某的委托代理人高云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月9日，澳星公司法定代表人刘某某向崔某出具收条一份，上写明:“今收到崔某房屋定金伍千元整（￥5000）刘某某2010年4月9日”。2010年4月10日，澳星公司收到崔某房屋协议押金x元以及2010年4月13日至2010年7月12日的房租x元，并向崔某出具收据两份。2010年4月13日，澳星公司、崔某签订《房屋租赁协议》一份，约定澳星公司将位于郑州市X街X号院X号楼X单元面积100平方米的场地有偿供崔某经营使用，租赁期限自2010年4月13日起至2012年8月12日止，崔某每月支付租金x元。协议同时约定澳星公司收取崔某押金x元，因一方违约给另一方造成损失的，由过错方承担，除支付对方违约金（协商解决）外，还应承担对方直接和间接经济损失。
另查明，涉诉房屋系澳星公司承租中铁三局集团有限公司郑州物业管理处房屋，崔某租赁该房屋用于经营饭店，在澳星公司收取崔某定金5000元后，崔某于2010年4月10日对上述房屋进行装修。2010年4年13日，中铁三局集团有限公司郑州物业管理处向澳星公司出具通知函一份，写明：“据我区居民反映和我处调查，发现你公司将我处租赁给你公司的房屋转租给第三人使用，未取得我处同意，且受让人使用房屋的用途为餐饮经营，违反了法律规定，故责令你公司立即收回房屋，否则我处将对你公司停水、停电。”澳星公司遂因此终止合同。2010年4月14日，崔某、澳星公司协商赔偿事宜，澳星公司向崔某账号转帐付款x元。庭审中，崔某、澳星公司均认可此前崔某共向澳星公司支付各项款项x元。
原审法院认为：崔某、澳星公司签订的《房屋租赁协议》，是双方真实的意思表示，崔某已在签订书面合同前支付定金并实际进行装修施工，故该协议依法成立。根据法律规定，合同双方可以约定一方向另一方支付定金作为债权的担保。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案崔某向澳星公司支付定金5000元，有澳星公司法定代表人出具的收条为证，且双方均予以认可，予以确认。澳星公司主张崔某租赁房屋用于餐饮经营违反了法律的强制性规定，故协议应归于无效，不同意返还双倍定金。因协议签订当天作为涉诉房屋出租方的中铁三局集团有限公司郑州物业管理处向澳星公司出具通知函，已明知崔某租赁房屋系用于从事餐饮经营，结合崔某在签订合同前已实际对涉诉房屋进行装修的事实，澳星公司应明知租赁房屋的用途，而澳星公司怠于履行对崔某的告知义务，致使合同目的无法实现，澳星公司存在明显过错，其应对崔某的损失予以赔偿，故对澳星公司该主张不予采信。崔某主张澳星公司返还定金5000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据协议约定，因一方违约给另一方造成损失的，由过错方承担，除支付对方违约金外，还应承担对方直接和间接的经济损失。崔某主张澳星公司赔偿其他经济损失4950元，因崔某就其损失提交的证据存在瑕疵，且澳星公司已实际向崔某多退还3000元，可以认定双方已就损失协商达成一致并履行完毕，故对崔某这一诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、澳星公司于本判决生效后三日内返还崔某定金5000元；二、驳回崔某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由澳星公司负担。
澳星公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足。1、双方签订合同时，澳星公司并不知道崔某将该租赁房屋用于餐饮服务，其使用房屋的方式违反了法律规定，导致合同无效，进而无法实际履行合同，崔某存在过错。2、就合同无效的情形，双方已达成赔偿协议，并已履行完毕。3、一审法院判决澳星公司返还定金5000元，违反法律规定。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依据此条规定，定金和违约金不能同时适用。在2010年4月14日双方协商时，崔某已经选择适用违约金条款，即表明其放弃选择适用定金条款。一审法院就同一事实另行重复适用定金条款，适用法律不当。请求依法撤销原审判决，改判驳回崔某的诉讼请求，一、二审诉讼费均由崔某负担。
崔某答辩称：崔某在签合同前已进场装修了，澳星公司知道房屋的用途，应退还定金5000元。
本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明：1、澳星公司与崔某签订的房屋租赁协议第六条违约责任中第2条约定：因一方违约给另一方造成损失的，由过错方承担，除支付对方违约金（协商解决）外，还应承担对方直接和间接经济损失。2、双方均认可在合同终止后，根据崔某所列出的损失清单，澳星公司除退还崔某已交纳的x元（包含定金5000元）外，额外支付崔某3000元。
本院认为：澳星公司和崔某在签订房屋租赁协议后，澳星公司单方通知崔某终止合同，澳星公司存在一定过错，应当承担相应的民事责任。现崔某主张澳星公司双倍返还定金，由于合同终止时双方经过协商澳星公司已赔偿崔某3000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，定金和违约金不能同时适用，澳星公司已支付的3000元应当从其应返还的定金中扣除，即澳星公司还应支付崔某2000元。澳星公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决第一项为郑州市澳星电子有限公司于本判决生效后三日内返还崔某定金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由郑州市澳星电子有限公司和崔某各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长王华伟
审判员苟珊
代理审判员马莉
二○一一年八月三日
书记员武永
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