辽宁省建平县人民法院
民事判决书
（2011）建黑民初字第x号
原告王某，男。
委托代理人陶某，某律师事务所律师。
被告薛某，男。
委托代理人谢某，某律师事务所律师。
原告王某诉被告薛某租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月1日立案受理。依法由审判员陈学礁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人陶某、被告薛某的委托代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2004年3月24日，原、被告签订《借款、房屋租赁合同》，原告向被告借款80,000元，借款期限至2004年7月20日，原告将自己所有的楼房一楼和二楼租给被告使用。约定如原告一年内还清借款，被告无偿租赁二年，若一年后还清借款，被告可以租赁该房，租赁费每年1万元，至被告不租赁时止。原告于2010年2月偿还被告8万元借款，按约定被告最迟应于2011年3月前给付租金1万元，但原告多次催要，被告既不交纳租金，也不腾迁房屋。原告曾专门向被告发出通知，但被告拒不履行义务。原告认为，双方订立的房屋租赁合同未明确租赁期限，应视为不定期租赁合同，原告有权随时收回房屋。原告已经发出房屋腾迁通知，但被告拒不履行义务。故诉至法院，要求终止原、被告订立的房屋租赁合同，被告立即腾迁交还承租的房屋；被告给付房屋租金1万元。
被告薛某辩称：原告起诉理由不成立，没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。一、原、被告签订的《借款、房屋租赁合同》有效，双方应按约履行。根据合同约定，该借款民事行为是以房屋租赁为条件的附条件的民事法律行为，且明确约定房屋租赁期限至被告不租赁时止，只要不超过法定的20年即为合法有效期限。根据合同约定及法律的相关规定，本案中房屋租赁合同不属于不定期租赁，原告无权单方解除合同。二、原告以不定期租赁为由诉至法院要求解除合同，已严重违反合同约定，应当依法承担违约责任。
经审理查明：2002年，原告王某在某镇X村建有商住楼X处（房产证号为村房字第XXXX号，共四层，建筑面积为312平方米）。2004年3月24日，原告王某与被告薛某签订《借款、房屋租赁合同》，双方约定：“…1、乙方（被告薛某）借给甲方（原告王某）人民币捌万元整。2、乙方无偿使用甲方所有的楼房一楼大厅和二楼（该楼房位于某镇X村通往某地的路口处）。3、租赁期限从2004年7月20日始至甲方还清欠款时止；若甲方一年内还清捌万元借款，乙方无偿租赁该房二年；若甲方一年后还清借款，乙方可以继续租赁该房，租赁费每年壹万元整，至乙方不租赁时止。4、若一方违约，违约金为人民币拾万元整…”。后被告按合同约定给付原告借款80,000元，原告亦按合同约定将楼房的一楼大厅和二楼交付给被告使用。2010年2月，原告还清了被告80,000元借款，该房屋继续由被告租赁使用。2011年5月24日，原告王某向被告薛某发出终止合同腾迁通知，以被告未按约缴付房屋租金，且合同未明确约定租赁期限，原告多次要求交付租金或腾迁而被告拒不履行，已构成实质违约为由，要求被告五日内（2011年5月28日前）腾迁，交还房屋。现被告仍继续使用该房屋。
另查明：原告王某在偿还80,000元借款前又向被告薛某借款13,000元，并于2010年2月偿还被告80,000元借款的同时，为被告出具借条1枚。
上述事实，有原告提交的房屋所有权证1份，集体土地使用证1份以及原、被告提交的《借款、房屋租赁合同》各1份，证明原告在被告处借款的时间、数额以及原告将所有的房屋租赁给被告使用的事实；原、被告一致陈述，证明原告已将被告借款80,000元全部还清的事实及时间以及被告仍继续使用该房屋的事实；原告提交的终止合同腾迁通知、特快专递详单及查询单各1份，证明原告已通知被告解除租赁合同并要求被告腾迁房屋的事实；原、被告陈述及被告提交的借条1枚，证明原告另借被告13,000元未予偿还的事实。上述证据，经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为，原告王某与被告薛某签订的《借款、房屋租赁合同》有效。被告按照合同约定给付原告借款80,000元，原告亦按合同约定将楼房的一楼大厅和二楼交付给被告使用，双方已形成民间借贷和房屋租赁合同两个法律关系。2010年2月，原告将被告借款全部还清后，双方民间借贷法律关系的权利义务就此终止。而此后被告仍继续使用该原告的房屋，双方关于房屋租赁合同关系依然存在。但根据合同中“若甲方一年后还清借款，乙方可以继续租赁该房，租赁费每年壹万元整，至乙不租赁时止”的约定，双方对今后的房屋租赁期限约定并不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中原、被告双方关于房屋租赁应为不定期租赁，原告有权解除双方的房屋租赁合同。虽然原告尚欠被告13,000元，但被告未提出与原告房屋租赁费相抵销，故被告薛某应当给付原告王某该房屋2010年2月至2011年1月的租赁费10,000元。被告对原告所欠13,000可另行主张权利。被告薛某关于借款民事行为是以房屋租赁为条件的附条件民事法律行为，且明确约定租赁期限至被告不租赁时止，只要不超过法定的20年即为合法有效期限。本案的房屋租赁合同不属于不定期租赁，原告无权单方解除合同，要求被告承担违约责任的辩解观点，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（一）项、第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告薛某签订的《房屋租赁合同》；被告薛某于本判决发生法律效力后三十日内腾迁租赁原告的房屋（一楼大厅和二楼，位于某镇X村）并将该房屋交还给原告王某。
二、被告薛某于本判决发生法律效力后三十日内给付原告王某房屋租赁费10,000元。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，邮寄费22元，合计47元由被告薛某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。
审判员陈学礁
二0一一年七月十九日
书记员李海泉
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