上诉人（原审原告）李某，男，X年X月X日出生，汉族，退休工人，住（略）-X号。
委托代理人于海，辽宁木鱼石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）葫芦岛市兰鑫房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市X区物业楼X号。
法定代表人伍某，系该公司总经理。
委托代理人苏立春，辽宁大潮律师事务所律师。
原审第三人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人李某，辽宁木鱼石律师事务所律师。
上诉人李某与被上诉人葫芦岛市兰鑫房地产开发有限公司、原审第三人陈某因所有权确认纠纷一案,不服葫芦岛市X区人民法院（2011）南民一初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明,李某的一间半平房与其孙女婿杜福军的一间半平房相连，合体为三间平房，坐落于南票区黄甲屯运销里10-X号。2006年7月19日，李某委托其在一起生活多年的女儿李某华将其所有的一间半平房卖给第三人，而杜福军的一间半平房也同时一并卖给第三人，并签订了买卖协议书。随后，将该房屋的《土地使用权证》及李某的身份证复印件一并交给第三人，因房屋产权证当时未能找到，故没有交付给第三人。2010年8月，在棚户区动迁改造过程中，对诉争的房屋兰鑫房地产开发有限公司给予了第三人房屋动迁补偿。
原审法院认为，本案应是所有权确认纠纷，而不应是财产损害赔偿纠纷，理由是第三人陈某主张对诉争房屋享有所有权，对诉争房屋权属尚不能确定，故应确认房屋所有权。庭审中李某提出，诉争房屋并未卖给第三人陈某，也未委托其女儿李某华将房屋进行买卖的意见不正确。李某委托其在一起生活多年的女儿李某华和孙女婿杜福军与第三人签订的买卖协议，因当时李某已年过古稀，行动不便，其委托女儿李某华来办理房屋买卖事宜，并当场出示了李某的身份证件和该房屋的土地使用权证。中证人李某和赵洪阁的证言，证明了三间连脊房是同时卖给第三人的，因房屋产权证当时未能找到，没有交付给第三人，第三人对将要倒塌的房屋进行修缮并使用多年，但李某从未向第三人主张过权利。以上事实足以让人相信李某的女儿李某华是有权代理李某处分该房屋的。所以李某与第三人之间的买卖协议是双方真实的意思表示，买卖行为不与有关法律相悖，双方签订的协议是合法有效的。故对李某要求兰鑫房地产开发有限公司赔偿损失的诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回李某的诉讼请求。案件受理费1300元由李某承担。
李某不服一审法院判决上诉称：一、一审案由错误。我在起诉时是以财产损害赔偿纠纷起诉至法院的，并没有要求确认所有权，起诉状中也没有关于诉争房屋买卖相关的内容，而一审法院不但改变了案由，而且将我起诉内容作了增加，不是我的本意。二、原审认定事实错误。我没有委托李某华代表我出售涉案房屋，原审中第三人提供的买卖协议中将我房屋的房产证号都写错了，第三人这么多年来从未向我提过房屋买卖一事，更未主张过房屋产权登记，因此，一审认定表见代理是错误的。三、一审适用法律错误。如果一审认为本案是所有权确认纠纷，适用的法律应为物权法，而不是民法通则。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。
被上诉人兰鑫房地产开发有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。上诉人已将房屋出售给第三人，第三人又将房屋进行了修缮，并居住了多年，第三人是争议房屋的实际所有人。本案因房屋未过户存在的争议问题是确认之诉，综上，请二审法院维持原判。
原审第三人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人上诉理由不成立。一、一审判决依据案情改变案由并无不当。本案第三人参加诉讼后，法律关系发生了变化，上诉人主张的房屋是谁的，上诉人与第三人的房屋买卖协议是否有效是本案首先要确认的问题，只有明确了这一问题，才能确定应否赔偿，一审法院依据案由规定，确定为所有权纠纷是正确的。二、原判认定事实清楚，适用法律准确。综上，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原判认定事实属实。
本院认为，本案的争议焦点是诉争的房屋买卖协议是否有效、房屋归谁所有上诉人李某主张双方不是房屋买卖合同关系,房屋产权证始终没有转移，在上诉人一方，诉争房屋所有人应为上诉人。2006年7月19日，双方签订一份房屋买卖协议书，李某的女儿李某华代上诉人在协议书上签字，签订协议书时，上诉人与女儿李某华一起生活，当时上诉人已年过古稀，行动不便，提交了上诉人的身份证复印件和该房屋的土地使用权证，签订协议时有证人李某和赵洪阁作证，原审中证人李某和赵洪阁的证言，证明了房屋卖给第三人；除上诉人的房屋产权证外，双方当时履行交付义务，李某华的行为，有理由让人相信代上诉人行使房屋买卖权利。上诉人与第三人签订的协议书，从订立的形式、内容看，符合合同法的要求，应为双方真实意思表示，合法有效，第三人为诉争房屋所有权人。关于本案案由，原审依据查明的事实,确定法律关系的性质，本院予以确认。上诉人已经不是争议房屋的所有权人,故其以该房屋为标的向被上诉人主张赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1300元，由上诉人李某承担。
本判决为终审判决。
审判长赵红梅
代理审判员唐金荣
代理审判员刘伟
二0一一年八月十九日
书记员刘丽雅
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