重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2010）渝一中法民终字第x号
上诉人（原审被告）：卢某。
委托代理人：段某，重庆某某律师事务所律师。
委托代理人：李某，重庆某某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆某某物业管理有限公司。
法定代表人：屈某，总经理。
委托代理人：孙某，重庆某律师事务所律师。
上诉人卢某与被上诉人重庆某某物业管理有限公司（以下简称“某某物管公司”）物业管理纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年9月17日作出（2010）沙法民初字第x号民事判决，卢某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2010年11月24日进行了二审询问，上诉人卢某的委托代理人段某某、李某某，被上诉人某某物管公司的委托代理人孙某到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年1月3日，卢某（乙方）与某某物管公司（甲方）签订《物业管理服务协议》。合同第四条对物业服务费用进行了约定：高层住宅按建筑面积每月每平方米1元计交。第七条对违约责任进行了约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按应交总额补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，某某物管公司即进入卢某所在的小区进行物业管理，卢某最初亦按期支付物业服务费。2009年4月1日，重庆市X区天星桥某某花园业主委员会（甲方）与重庆某某物业管理有限公司（乙方）重新签订《物业服务合同》。合同第二十条对物业服务费用和违约金进行了约定：住宅高层0.90元/平方米/月包干。业主无故逾期不交物业服务费的，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。第二十三条对物业合同期限进行了约定：委托服务期限暂定三年，从2009年3月1日起至2012年2月底止。卢某从2005年7月至今，未支付相应物业服务费。现某某物管公司向沙坪坝区人民法院提起诉讼，请求：卢某支付物管费x.36元；支付违约金2370.73元。本案的诉讼费用由卢某承担。另查明，2009年1月之前，某某物管公司、卢某双方对卢某所有房屋按照建筑面积217.72平方米计算物业服务费。2009年1月，卢某取得该房屋的房地产权证，某某物管公司、卢某双方依照房地产权证上载明的建筑面积221.04平方米计算物业服务费。
一审原告某某物管公司诉称：某某物管公司系某某花园小区的物业管理企业，卢某系某某花园X-X-X的业主。2005年1月3日，某某物管公司、卢某签订《物业管理服务协议》，约定卢某每月按建筑面积1元/平方米的标准向某某物管公司交纳物管费。2009年4月1日，某某花园业主委员会与某某物管公司签订《物业服务合同》，约定物管费从2009年3月起调整为每月按建筑面积0.9元/平方米计算。以上两份合同均约定，如业主逾期无故不交物管费，应从逾期之日起按未付金额的日千分之三支付违约金。合同签订后，某某物管公司按约履行合同相关义务，而卢某从2005年7月起至今无故拒绝缴纳物业管理服务费等费用。截止2010年5月，卢某共欠物管费x.36元，现某某物管公司自愿将违约金标准降低到按照中国人民银行逾期贷款利率计算。请求卢某支付物管费x.36元；支付违约金2370.73元。本案的诉讼费用由卢某承担。
一审被告卢某辩称：2009年3月之前，物管费确为1元/平方米，之后为0.9元/平方米。2005年7月后，卢某开某未缴纳物管费属实。不交物管费的理由是双方签订的物业管理合同是霸王某同，应属无效。卢某的房屋有质量问题，某某物管公司一直未予修复，另外，某某物管公司未将物管费收取标准、收支情况等进行公示，违反合同约定。同意小区一楼经营户在外墙上开某、开某、打洞，给卢某的生活财产造成损失。且某某物管公司提供的物管服务质量未达到约定目标。故请求驳回某某物管公司的诉讼请求。
一审法院认为，某某物管公司、卢某双方签订的《物业管理服务协议》以及重庆市X区天星桥某某花园业主委员会代表卢某与某某物管公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。某某物管公司作为该小区的物业服务企业，为该小区提供了服务，卢某亦接受了某某物管公司提供的物业服务，卢某理应按照约定支付物业服务费用。依照合同约定，2005年7月至2008年12月，卢某应按照建筑面积217.72平方米，每平方米1元的标准支付物业服务费。2009年1月、2月，卢某应按照建筑面积221.04平方米，每平方米1元的标准支付物业服务费。从2009年3月1日起，卢某应按照建筑面积221.04平方米，每平方米0.90元的标准支付物业服务费。卢某辨称某某物管公司未将物管费收取标准、收支情况等进行公示、房屋质量有问题以及允许经营户破坏外墙等理由，不能成为卢某不支付物业服务费的合理抗辩，故不予采信。对于卢某提出某某物管公司提供的物管服务质量未达到约定目标，卢某不应当支付物管服务费用的抗辩主张，因卢某证据不足，不能成立。关于违约金问题，因某某物管公司自愿将合同约定的违约金计算标准降低为按照中国人民银行逾期贷款利率计算，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告卢某向原告重庆某某物业管理有限公司支付从2005年7月起至2010年5月止的物业服务费x.36元，违约金2370.73元，共计x.09元。此款限被告卢某于本判决发生法律效力之后立即支付给原告重庆某某物业管理有限公司。案件受理费174元（原告已预交），减半交纳87元。由被告卢某负担。被告卢某负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆某某物业管理有限公司。
上诉人卢某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2010）沙法民初字第X号民事判决；二、改判驳回某某物管公司关于违约金的诉讼请求；三、改判物管费的本金减少到一审判决物管费本金x.36元的60%。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人不是无故不缴纳物管费，是被上诉人对小区管理极不负责：卢某购买的房屋质量有问题，未予解决；未将物管费收取标准、收支情况等进行公示；未按约定履行安保义务；小区X区内开某的餐馆擅自开某、打洞，向小区排放油烟的行为不予制止；对小区的清洁卫生不及时进行清扫，门禁系统从未正常使用等。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第六十条之规定，被上诉人未按合同约定全面履行自己的义务理应对物管费进行减免。同时，根据《合同法》第六十七条之规定，被上诉人履行不符合约定，上诉人有权行使先履行抗辩权，有理由拒绝支付相应的物管费。
被上诉人某某物管公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，卢某出示以下证据：1、重庆市公安局案（事）件接报回执，拟证明小区中有偷盗现象发生，某某物管公司未履行安保义务。2、某某物管公司自荐书，拟证明某某物管公司在投标书中的说明与其履行的现实情况不符。3、举报信，证明小区业主共同证明某某物管公司违约对小区环境造成的影响。4、某某花园被盗业主部分名单统计表，拟证明某某物管公司没有履行安保义务。
被上诉人某某物管公司在二审询问中发表了其质证意见：对证据1的真实性无异议，但报案人不是本案的当事人，卢某不能以2010年8月15日的报案回执作为其2005年7月开某不交物业费的抗辩理由。对证据2的真实性无异议，但该证据在一审开某前就已经存在，上诉人在一审时没有提交，不是新证据。对证据3真实性不认可，不能证明某某物管公司有违约行为。对证据4，是上诉人单方制作的，对其真实性，关联性均不认可。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，卢某与某某物管公司双方签订的《物业管理服务协议》以及重庆市X区天星桥某某花园业主委员会代表卢某与某某物管公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。某某物管公司作为该小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，卢某接受了其提供的物业服务，卢某应按照约定支付物业服务费用。关于物管费本金，2005年7月至2008年12月，卢某应按照建筑面积217.72平方米，每平方米1元的标准支付物业服务费，共计9144.24元；2009年1月、2月，卢某应按照建筑面积221.04平方米，每平方米1元的标准支付物业服务费，共计442.08元；2009年3月至2010年5月，卢某应按照建筑面积221.04平方米，每平方米0.90元的标准支付物业服务费，共计2984.04元。故2005年7月至2010年5月卢某应交纳的物业费为x.36元。关于未交纳物业费的违约金的问题，因某某物管公司自愿将合同约定的违约金计算标准每日千分之三降低为2370.73元，符合法律规定，本院予以主张。关于卢某提出房屋质量有问题以及未制止经营户破坏外墙等理由，系另一法律关系，不能成为其不支付物业服务费的合理抗辩。关于卢某提出某某物管公司提供的物管服务质量未达到合同约定标准，本院认为，物业服务企业应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应当与服务收费的标准相适应，努力提高服务质量，向住户提供质价相符的服务。也就是说，物业服务管理公司收费标准高，服务的项目也要多，所提供的管理水平和服务质量也高；物业服务管理收费的标准低，所提供的服务内容少，服务的要求低。本案中，卢某以服务质量不符合合同约定，不支付物管服务费用的抗辩主张，因其证据不充分，不能成立。据此，上诉人卢某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费174元，由上诉人卢某负担。
本判决为终审判决。
审判长廖鸣晓
审判员赖生友
代理审判员张薇
二○一○年十二月十五日
书记员胡毓
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