海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2003)海南民二终字第X号
上诉人(原审被告)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，海南省临高县X镇供销社职工，住（略）。
委托代理人王正佐，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)魏某某，男，X年X月X日出生，汉族，海南省临高县X镇供销社职工，住（略）。
委托代理人曾琦，临高县法律援助处律师。
上诉人张某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院(2003)临民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张某某及其委托代理人王正佐、被上诉人魏某某及其委托代理人曾琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年7月1日原告与被告签订《房屋出租合同书》，将原告所有的位于临高县X镇X路X号楼房第一层第一间楼梯为界左侧后边第一间房屋出租给被告经营使用。合同约定出租年限三年，月租金人民币550元，自合同签订之日起15天内被告交给原告押金1650元，被告经营满3个月交一次租金1650元，如超15日后被告不交清租金则违约，如超过2个月被告不交租金，原告有权收回该房屋，合同自行解除，将被告的押金偿还原告租金，如一方违约，则罚违约金人民币1万元。2002年7月15日被告向原告缴交人民币1650元。之后，被告一直未按合同约定向原告缴交租金。原审法院认为双方签订的合同系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。被告未按双方约定向原告缴交租金，为违约行为，应负违约责任。被告以原告从未催收租金及与他人因该房屋的产权发生纠纷导致其无法缴交租金为由，主张其没有违约，其理由无法律依据，不予采纳。故原告依约将被告交纳的押金1650元抵作3个月的租金而主张被告支付尚欠的6个租金人民币3300元及主张被告按约定支付违约金1万元的请求有事实和法律依据，应予支持。但原告在诉讼中同意放弃违约金的30％即3000元，而仅主张7000元是原告对其权利的放弃，应予照准。被告拖欠租金长达6个月，按合同规定，合同自行解除，按《城市房屋租赁管理办法》第十二条第一款第(一)项之规定，原告主张解除合同收回房屋有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及有关法律法规之规定，判决：一、解除原告魏某某与被告张某某签订的《房屋出租合同书》；二、限被告张某某于本判决发生法律效力之日起十五日内迁出其承租的位于临高县X镇X路X号楼房第一层楼第一间楼梯为界左侧后边第一间房屋，将该房屋返还给原告魏某某；三、限被告张某某于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告魏某某租金人民币3300元及违约金人民币7000元。案件受理费542元由被告张某某负担人民币422元，由原告魏某某负担120元。宣判后，被告张某某不服提起上诉称：双方于2001年7月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。理由是：1、魏某某出租给我的该间门店原属新盈供销社集体所有的固定资产，一贯来由供销社承包给我经营直到2002年6月30日。根据《城市集体所有制企业条例》第四条第一款的规定，集体企业的财产属于劳动群众集体所有，即该门店是属于新盈供销社职工集体所有，也有我的一份所有权，所以，由魏某某一人出租给我是违法的。该出租合同的一方主体不适格。2、魏某某与原新盈供销社主任陈军恶意串通，没有通过职工大会讨论，于2000年9月15以超低价格将该房产秘密出售给魏某某，签订了《房屋买卖合同》，该《合同书》第三条约定：从合同签订生效之日起三十日内要由魏某某交房款20万元，如逾期不交即终止合同。但至2000年10月16日才办理《公证书》，而魏某某至此还没有付过一分钱的买房款，这是以合法形式掩盖非法目的，该《公证书》应确认无效。魏某某于2002年9月18日才交了14万的购房款，至今还差6万元没交，但陈军已提前一年多将房屋产权转移给魏某某，这是严重违法的买卖行为，应认定无效。而且，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。因此，该房产不属于魏某某所有，魏某某出租给我使用是没有法律依据的。而且魏某某与我签订的合同也不是双方的真实意思表示。据此，原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或驳回魏某某的诉讼请求。被上诉人魏某某答辩称：1、2002年7月1日，我与张某某在平等互利、自愿协商一致的基础上签订了《房屋出租合同书》，将我所有的座落在新盈镇X路X号大楼第一层楼第一间楼梯为界左侧后边第一间房屋出租给上诉人经营生意，该楼房是我通过合法的途径向新盈供销社购买而得，我现持有该楼房的房产证和土地使用权证，我对该楼房拥有合法的所有权。上诉人在明知的情况下与我签订合同，完全出于自愿，现上诉人不履行合同，应该受罚。2、本案是房屋出租合同纠纷，应根据《出租合同书》的条款来处理。至于我与新盈供销社购买楼房的行为，是经供销社集体讨论通过，并上报临高供销社同意，同时下发批文，而且购买楼房时双方签订了《房屋买卖合同书》，并办理了公证手续，公证机关已对房屋买卖合同书的真实性进行严格的审查和把关，经过公证的法律文书应该作为定案的依据。因此，我通过合法手段取得的财产应受法律保护。一审判决正确，请求维持。
经审理查明：双方对原审认定的签订《房屋出租合同书》的过程、合同书的内容以及合同的履行情况均无异议，应予确认。
以上事实有双方在一审中提供的证据及二审中的陈述附卷佐证，足资认定。
本院认为，上诉人与被上诉人于2002年7月1日签订的《房屋出租合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，应受法律保护，双方应依合同约定履行。现上诉人不按约定缴交租金长达8个月，构成违约，应承担违约责任。被上诉人主张上诉人按合同约定补交租金、支付违约金并要求解除合同有理，应予支持。上诉人称该合同不是其真实意思表示，但没有提供证据佐证，不予支持；关于上诉人上诉称被上诉人没有房屋产权，不能出租房屋问题，被上诉人在一审中已经提供争议之房的房屋所有权证及土地使用权证，证明其享有该房的产权及土地的使用权，而上诉人并没有提供被上诉人无房屋产权的证据，该上诉理由无理，不予支持；关于上诉人主张被上诉人与新盈供销社的买卖房屋行为无效问题，属另一法律关系，本案不予合并审理。据此，上诉人上诉无理，不予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费542元由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员李雪茹
二00三年十一月二十六日
书记员蓝海燕
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