上海某第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民初字第X号
原告郭某某，女，X年X月X日出生，中国籍，现住（略）(（略）.（略）)。
委托代理人李建军，上海某九州律师事务所律师。
被告上海某美房地产开发公司，住所地上海某上南八村X号X室。
法定代表人詹某某，总经理。
委托代理人海某某，公司职员。
原告郭某某诉被告上海某美房地产开发公司房屋买卖一案，原告于1999年11月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于1999年12月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李建军，被告的委托代理人海某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1998年3月初，原告到被告处洽谈购买“江山大厦”X层E室商品房事宜，依被告之要求，原告即支付定金（略）元。被告收取原告的定金后，于同年3月17日与原告签订了《预售合同》，约定原告购买被告开发的肇嘉浜路“江山大厦”X层E室商品房一套，并规定了原告的付款期限、被告的最后交房期限等事项，同时又补充规定“被告交房若逾期超过九十天，则视为被告不履行合同，并承担违约责任，退回购房款，双倍支付利息”。该合同订立后，原告即按约于同年4月6日、7月20日、10月7日先后预付购房款（略）元。被告收款后，到期却迟迟不能交房，在原告多次交涉下，被告承诺于一九九九年六月三十日前一定交房，但至今被告仍无法交房，致使原告经济利益受到严重损失。现经查，该预售合同成立后，被告并未按约向房地产登记机构办理预售登记备案。
综上所述，原告认为被告已严重违反合同，且无能力和诚意履行合同，故提起诉讼，请求判决终止原、被告签订的《内销商品房预售合同》；判令被告返还购房款（略）元及偿付相应利息(以银行同期固定资产贷款利率两倍计，从付款次日计算至实际还款之日)；判令被告双倍返还定金（略）元；诉讼费由被告承担。原告提供如下证据：(一)《内销商品房预售合同》及《关于付款方式的补充协议》，证明原、被告之间房屋买卖关系的存在；(二)《客户成交日报表》及被告出具的收条，证明被告收取原告定金2万元；(三)付款收据，证明原告分三次支付房款共（略）元。被告对上述证据的真实性及内容均无异议。被告辩称：对原告陈述的事实没有异议，但不同意原告终止合同的诉讼请求。另，被告收到2万元定金是事实，但和原告签订成交日报表并直接收取定金的是被告委托的上海某球国际咨询公司，原告依据环球公司的成交日报表要求双倍返还定金，理由不充分；而且原告也没有按照报表规定在15天内付足90%的房款，所以被告不同意双倍返还。经庭审质证，被告对原告提供的《内销商品房预售合同》、《关于付款方式的补充协议》、《客户成交日报表》及被告出具的收条、付款收据等证据均无异议，本院予以采信。
根据以上证据本院查明的事实如下：1998年3月6日，原告为定购被告的“江山大厦”X楼E室房屋支付了定金人民币2万元。1998年3月17日，原、被告签订《上海某内销商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买本市X路X号“江山大厦”X层E室商品房，建筑面积233.71平方米，每平方米建筑面积单价为人民币（略）元，总价款暂定为人民币（略）元。合同还约定，被告于1998年9月30日前将物业交付原告使用，如未在合同规定期限内交付，原告有权按已交付的售价款向被告追索违约利息，违约利息按合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，以人民银行固定资产贷款利率计算；若逾期超过九十天，则视为被告不履行合同，被告同意原告有权按双方订立的补充条款第二条追索被告的违约责任。在合同的补充条款第二条中规定，被告若逾期九十天后交付物业予原告，则原告有权按人民银行固定资产贷款利率计算之利息的两倍数额追索被告的违约责任，并索回已交房款。合同签订后，原告于1998年4月6日支付房款（略）元，同年7月20日和10月7日又分别支付被告（略）元，共计支付被告购房款人民币（略）元。1999年1月15日，双方签订《关于付款方式的补充协议》，约定因被告的延期交房，故对原告应支付的后两笔购房款的付款日期作了变更，被告并承诺交房期限在1999年6月30日前。之后，因被告仍无法按期交付房屋，原告遂提起诉讼。
另查明，被告于1996年11月18日取得“江山大厦”的预售许可证，1996年11月25日即将包括系争房屋在内的“江山大厦”18-X层房屋抵押给上海某市合作银行浦东分行，原被告签订预售合同之时，被告未告知原告系争房屋已抵押的情况。以上事实，有被告提供的预售许可证、房地产其他权利证明及双方当事人的陈述等为证据，证明属实。本案审理中原告方代理人认为合同有效，并表示如果合同被确认无效的，则造成无效的过错责任在于被告，其应赔偿原告为缔结合同而产生的所有经济损失，包括公证费、交通费、律师费等，但由于原告本人现在国外，具体的赔偿数额尚无法确定。
本院认为：本案系争的房屋在原被告签订预售合同之前已经抵押，根据担保法的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，故原、被告签订的预售合同应认定为无效。由于被告未告知原告有关抵押的情况，故造成合同无效的过错责任在于被告，被告应返还原告所付的全部款项并赔偿因合同无效造成的有关损失。原告提出如合同被认定无效则要求被告承担为缔结合同而支付的公证费、交通费等一切经济损失的主张，因本案中尚未提出确定的数额，故可另行起诉。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条的规定，判决如下：
一、原、被告签订的《上海某内销商品房预售合同》及《关于付款方式的补充协议》无效。
二、被告应于本判决生效后十日内返还原告人民币（略）元并赔偿利息损失(利息按同期银行贷款利率，分别从实际付款之日计算至本判决生效之日止，其中2万元从1998年3月7日起算、（略）元从1998年4月7日起算、两笔（略）元分别从1998年7月21日及10月8日起算)。
案件受理费人民币（略）元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海某高级人民法院。
审判长王蓉玲
代理审判员侯伟清
人民陪审员王祥安
一九九九年十二月二十三日
书记员敖颖婕
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