上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民初字第X号
原告(反诉被告)上海大毫实业有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人沈某某，董事长。
委托代理人刘正东，上海市君悦律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海华浩房地产开发经营有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人王某某，公司职员。
委托代理人陈洪，上海市光明律师事务所律师。
原告上海大毫实业有限公司(以下简称“大毫公司”)诉被告上海华浩房地产开发经营有限公司(以下简称“华浩公司”)动迁补偿费纠纷一案，原告于1999年9月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于1999年11月9日第一次公开开庭进行审理，法庭审理中被告提起反诉，本院一并受理后，于1999年11月19日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘正东，被告的委托代理人王某某、陈洪两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于1999年5月17日就本市X路X号、斜土路X弄X号及363弄X号共计建筑面积1596平方米的房屋签订了《动迁补偿协议书》。根据协议书规定，动迁补偿费总额为人民币750.12万元；被告应于协议签署2天内支付人民币225万元，于协议签署30天内支付人民币225万元，于1999年11月15日前支付人民币300.12万元；原告应于被告第一次付款后5日内将全部动迁房屋交付被告，否则原告应向被告支付违约金75.012万元，反之，如被告未能向原告支付第二期及第三期的任何一期动迁补偿费，亦应分别按动迁补偿费总额的10%支付原告违约金75.012万元，同时每超过一天，按延期未付款的万分之五支付赔偿金，被告在5日内未办妥他项权利登记亦属违约。
协议履行过程中，被告于1999年5月19日向原告支付第一期动迁补偿费人民币225万元，原告按约将房屋如期移交给被告，并于1999年5月23日双方签署《动迁房屋移交书》，明确原告即此完成了1999年5月17日签订的动迁补偿协议中所有的责任和义务。但之后原告未收到被告的第二期动迁补偿费225万元，经原告多次催讨，被告于1999年6月16日致信原告，以原告移交的徽安路X号房屋中仍有居民居住、影响拆房进度为由，拒付第二期动迁补偿费。对此，原告多次致电被告，并于1999年6月23日发函要求履行协议，支付补偿费及相应的违约金和赔偿金，被告于1999年6月29日的回信中仍坚持原来意见，不按协议约定付款。
鉴于被告拖欠动迁补偿费的违约行为严重损害原告的经济利益，原告诉诸法院，请求判令被告向原告支付动迁补偿费人民币225万元及支付违约金人民币150.024万元；判令被告支付应付款之日起至判决生效之日的延期付款赔偿金(按每天万分之五计)；本案诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据：
(一)1999年5月17日签订的《动迁补偿协议书》，证明双方就动迁补偿费的金额、付款方式及逾期付款的违约责任作了约定；
(二)1999年5月23日签订的《动迁房屋移交书》，证明原告已经履行了交付房屋的义务；
(三)1999年6月16日被告致原告的函、原告1999年6月23日的复函及被告1999年6月29日致原告的函，证明被告未按动迁补偿协议约定支付第二期动迁费。被告对上述证据的真实性均无异议。
被告辩称及反诉称：原告并没有按协议将房屋腾空交给被告，其中有一户居民未动迁，居住至今，使被告的动迁工作无法开展，造成了工程的延误，故被告不同意原告的诉讼请求。鉴于原告的违约行为造成了被告的经济损失，故提起反诉，要求判令反诉被告支付违约金人民币（略）元；赔偿反诉原告经济损失人民币120万元及贷款利息损失人民币（略）元。
被告兼反诉原告提供如下证据：
(一)向南市区房屋土地管理局所作的调查笔录，证明徽宁路X号内的居民应由出让方进行安置；
(二)施工合同及补充协议以及向施工单位付款的收据，证明由于房屋无法拆除导致工程开工延迟而向施工单位补偿停工损失；
(三)银行利息付款凭证，证明由于无法开工造成银行利息损失；
(四)王某坤起诉红光漂染厂的诉状，证明王某坤应由产权人进行安置，现其已起诉。反诉被告对上述第一份证据的真实性无异议，但认为谁承担安置义务由法院判定，不以该笔录所述为凭；第二部分证据认为系反诉原告的单方材料，且所付款项无法证明是赔偿金，应认定为工程款；第三份证据贷款付息凭证只有一张，其余是内部记帐凭证，且无法证明是项目贷款；第四份证据未收到过，其真实性无法认定，故对第二至第四部分证据材料不予认可。
反诉被告辩称：补偿协议中只讲交付，并没有要求腾空的内容，作为公有房屋，只有产权移交，不存在腾空的问题；双方已就动迁房屋签订了移交书，而且明确反诉被告已完成了所有的责任和义务，故反诉被告不存在违约情况。双方签订动迁补偿协议之时，反诉原告已将房屋大部分拆除，发现王某坤的情况才停止拆迁并与反诉被告签订补偿协议，故其对房屋情况是明知的；且该居民户口不在徽宁路X号内，而在徽宁路X号，反诉原告签订协议之时对此情况亦了解，其可以进行强迁，反诉被告不应承担违约责任。反诉原告要求赔偿损失证据不足，其请求不能成立。
反诉被告提供如下证据：王某坤与上海红光漂染厂的合约；上海线带漂染厂给动迁组的情况说明；上海线带漂染厂及上海色织整理一厂的证明，证明该户居民户口不在徽宁路X号且并非一直居住在内，只是放些生活用品，反诉原告可以强迁，造成工程延误是反诉原告自己造成的。反诉原告对上述三份证据的真实性无异议，但不同意反诉被告的解释。经庭审质证，本院认为具有证明效力的证据有《动迁补偿协议书》、《动迁房屋移交书》、双方之间的往来函三份、向南市区房屋土地管理局所作的调查笔录、王某坤与上海红光漂染厂的合约、上海线带漂染厂给动迁组的情况说明以及上海线带漂染厂和上海色织整理一厂的证明，对上述证据本院予以采信。至于华浩公司提供的施工合同及有关付款收据，难以证明系因拆迁不成而支付的停工损失赔偿金，贷款利息支付凭证亦无法证明与本案所争事实有直接关系，王某坤的诉状与本案缺乏直接的关联性，故对上述三份证据本院不予采信。
根据上述证据本院查明事实如下：1999年5月17日，大毫公司与华浩公司签订《动迁补偿协议书》，明确大毫公司所属的本市X路X号、斜土路X弄X号及363弄X号房屋属于华浩公司拆迁范围，双方约定动迁补偿费总额为人民币750.12万元，支付方式为：在协议签署之日两天内支付人民币225万元；在协议签署之日30日内支付人民币225万元；尚欠人民币300.12万元于1999年11月15日前付清。为保证协议履行，双方约定由华浩公司将在建工程予以抵押。另协议还约定了双方的违约责任，大毫公司在华浩公司第一期付款后5日内将动迁房屋交付华浩公司，否则应支付违约金75.012万元；反之，如华浩公司未能如期支付第二、第三期的任何一期动迁补偿费，亦应分别按动迁补偿费总额的10%支付原告违约金，同时每超过一天，按延期未付款的万分之五支付赔偿金。华浩公司在5日内未办妥他项权利亦属违约。协议签订后，华浩公司按约于1999年5月19日支付了第一次动迁补偿费人民币225万元。双方于1999年5月23日签订《动迁房屋移交书》，确认大毫公司履约将房屋如期移交给华浩公司，完成了动迁补偿协议中的所有履行责任和义务。
1999年6月16日，华浩公司致函大毫公司，提出徽宁路X号仍有居民居住，且不肯搬离，影响了施工进度，故暂缓支付第二次动迁补偿费，并要求大毫公司支付10%的违约金。1999年6月23日，大毫公司复函华浩公司称，在签订动迁补偿协议之前华浩公司已知该住户情况而未提出该问题，于1999年5月23日签订动迁房屋交接书时亦未提出异议，且该住户不具有合法居住手续，动迁单位有权依法予以处理，故认为该住户问题与大毫公司无关，并提出华浩公司未按协议支付补偿费及办妥他项权利，已构成违约，要求支付违约金及赔偿金。1999年6月29日，华浩公司函复大毫公司，认为大毫公司应妥善处理历史遗留的问题，将徽宁路X号内的住户迁出，并承担违约责任。
另查明，徽宁路X号内所住居民名叫王某坤，1972年因原上海红光漂染厂扩建厂房需征用王某坤居住的草房，用徽宁路X号之13平方米平房与其调换，因X号房屋尚未建成，红光漂染厂将X号内的原工厂浴室给王某坤暂住，后因种种原因，王某坤在X号原红光漂染厂浴室内居住至今。上海色织整理一厂经调拨取得徽宁路X号厂房，后该厂被原告兼并，由原告取得徽宁路X号房屋产权。
本院认为：大毫公司与华浩公司签订的《动迁补偿协议书》合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据协议内容，华浩公司应于该协议签署30日内支付第二期动迁补偿费人民币225万元，现其未予支付，已构成违约，应按协议规定承担相应的违约责任并支付延期付款的赔偿金。至于华浩公司提出大毫公司未将房屋腾空交付因而不同意原告诉讼请求的抗辩理由，由于《动迁补偿协议书》中对双方的义务及违约责任分别作了明确规定，且对于动迁费的支付只限定了时间而未以腾空与否作为条件，现大毫公司已将房屋交付，虽其交付存在瑕疵，但并不构成华浩公司拒付动迁补偿费的理由，故华浩公司此项抗辩不能成立，本院不予采信。对于大毫公司提出的因华浩公司未办妥他项权利登记而要求支付违约金的诉请，由于协议中对未办他项权利登记所应承担的违约责任未予明确，故大毫公司要求按动迁补偿费总额的10%支付违约金（略）元缺乏依据，本院不予支持。
另，大毫公司应按协议规定将全部动迁房屋按时交付华浩公司，现大毫公司虽然实际交付了房屋，并且双方亦签订了《动迁房屋移交书》，但其交付的房屋未予腾空，至今仍有人居住其内，据此可认定大毫公司的交付行为存在瑕疵，亦构成违约，华浩公司要求大毫公司支付违约金的反诉请求可予支持。至于大毫公司提出补偿协议中只讲交付未要求腾空，且双方已签订房屋移交书，证明其已完成了交付的责任和义务，故不存在违约行为的抗辩理由，本院认为，动迁厂房的交付并不仅仅是房屋产权的移交，其中自然应包括腾空房屋的义务，虽然双方签订移交书并注明大毫公司已完成了所有的责任和义务，但本案徽宁路X号厂房内居住的是一居民，该居民的安置系历史遗留问题，具体的安置由谁承担虽不属本案处理范围，但作为该厂房的原产权人，大毫公司毫无疑问应保证其交付行为的完整而无瑕疵，其应承担腾空房屋的义务，至于责任的最后承担则可另行追索。华浩公司作为动迁单位，其动迁的对象是拥有厂房产权的大毫公司，而对居住于厂区内的居民并无安置义务，仅凭房屋移交书来认定腾空房屋及安置该居民的义务已转嫁到华浩公司名下显然缺乏依据，大毫公司的腾空责任无从推卸，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。华浩公司提出的停工损失赔偿金及银行贷款利息损失，一则未提供充分的证据，二则作为移交房屋的接收单位，华浩公司在办理移交并签署移交书时，应对房屋进行检查验收，而本案双方在签订补偿协议之前，华浩公司实际已进行了房屋的拆除工作，其对房屋的情况应属明知，故对交付行为中的存在瑕疵华浩公司主观上亦有一定之过错，三则据法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，故华浩公司要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告上海华浩房地产开发经营有限公司应于本判决生效后十日内支付本诉原告上海大毫实业有限公司动迁补偿费人民币225万元并支付逾期付款的利息(利息以225万元为本金，按每天万分之五，从1999年6月17日计算至本判决生效之日止)。
二、本诉被告上海华浩房地产开发经营有限公司应于本判决生效后十日内支付本诉原告上海大毫实业有限公司违约金人民币（略）元。
三、反诉被告上海大毫实业有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告上海华浩房地产开发经营有限公司违约金人民币（略）元。
四、本诉原告上海大毫实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
五、反诉原告上海华浩房地产开发经营有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本诉案件受理费人民币（略）元，财产保全费人民币（略）元，共计人民币（略）元，由本诉原告承担9674元，本诉被告承担（略）元。反诉案件受理费人民币（略）元，由反诉原告承担6628元，反诉被告承担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长王某玲
代理审判员黄蓓
代理审判员侯伟清
一九九九年十二月二十三日
书记员敖颖婕
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