上诉人（原审被告）李某。
被上诉人（原审原告）河南长城饭店物业管理有限公司，住所地：郑州市X路X号。
法定代表人宋某，该公司总经理。
委托代理人张某乙，该公司员工。
上诉人李某因与被上诉人河南长城饭店物业管理有限公司(以下简称长城物业)物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2011）二七民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李某、长城物业的委托代理人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月5日，李某与长城物业签订了《前期物业管理服务协议》，由长城物业在长城康桥华城小区从事自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理服务，同时约定了长城物业服务的李某所购房屋位置为长城康桥华城X-X-X东户、建筑面积143.22平方米。合同约定：一、双方的权利和义务；…四、物业管理费用；(1、业主缴纳费用的时间为季首15日内缴纳每季度费用；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.1O元；3、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元；5、因乙方原因空置房按建筑面积每月每平方米1.1O元…)；…十一、违约责任(1、长城物业违反协议，未达到管理服务质量目标的，李某有权要求长城物业限期改正，逾期未改正给李某造成损失的，长城物业承担相应的法律责任；…4、李某违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，长城物业有权要求李某补交并从逾期之日起,按每天1％缴纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律)。双方就前期物业管理服务协议共约定了十八条内容。
2007年12月26日,李某接收了长城康桥华城商品房，该房屋自李某购买后长期空置。因李某未及时缴纳物业管理费，长城物业分别于2009年12月1日和2010年12月1日，在小区内公示含李某在内的催交通知，并将缴费通知单张贴于李某所购买的第X号房屋。
2011年1月14日，长城物业通过EMS国内特快专递向李某邮寄催费通知单。现长城物业向李某追要物业费无果后诉至法院。要求：1、判令李某给付2008年4月至2010年12月物业服务费共计5435.2元；2、判令李某支付逾期付款违约金4564.8元；3、由李某承担诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,双方签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，为有效协议。长城物业依照协议在长城康桥华城小区内提供物业管理服务，李某应依照协议约定及时缴纳物业费，故对长城物业要求李某支付物业费及违约金的诉讼请求,原审法院予以支持。但对其中物业费的计算标准,因李某房屋空置，应按约定的建筑面积每月每平方米1.10元计算，时间为33个月(2008年4月x年12月)，即为5198.89元(143.22平方米x1.1O元／月／平方米×33个月)；李某未按约定时间向长城物业交纳物业管理费，应支付违约金。但经审查,长城物业要求李某按《前期物业管理服务协议》中约定的日百分之一的标准支付,请求过高。原审法院综合合同的履行情况及过错程度，结合本案实际案情等因素，对违约金降低为李某应交纳物业费的三分之一，为1559.67元(5198.89元×30％)。李某辩称,1、长城物业不具有合同相对人的合法资格，物业服务合同应属于无效合同的辩解理由。原审法院认为，长城物业在与李某签订《前期物业管理服务协议》时，长城物业符合企业法人规定的条件，并经工商登记机关核准登记，取得法人资格，依法独立享有民事权利和承担民事义务，长城物业与李某签订的《前期物业管理服务协议》不属于《中华人民共和国合同法》中规定的无效合同的情形，故对李某的辩解理由，不予采纳；李某辩称2、长城物业已不存在的辩解理由，因长城物业已向法院提供其在工商登记机关的营业执照及组织机构代码证等证明，长城物业企业法人的合法性并经庭审质证，而李某辩称意见无证据予以支持，原审亦不予采纳；李某辩称3、长城物业诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，因不符合民法通则中关于诉讼时效的解释，原审法院不予采纳；李某辩称4、房产开发商未完全交付的辩解理由，原审认为，李某与房产开发商就未完全交付的关系，属另一民事关系，非本案调整范围，不能成为李某拒绝交纳物业费的抗辩理由；李某辩称5、李某所购房屋长期空闲，未接受物业服务而拒交物业费的理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，本案中，长城物业已按照合同约定提供服务，李某仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，但对空置房屋的收费则依照双方约定的标准进行计算；李某辩称6、长城物业服务质量有问题，因李某不能提供相关证据，不予采纳。综上，对李某要求驳回长城物业诉讼请求的辩解理由，原审法院不予支持。根据国务院《物业管理条例》规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。长城物业已按照合同约定及相关规定提供服务，李某亦应履行合同约定的义务，并承担约定的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、李某于判决生效后十日内支付河南长城饭店物业管理有限公司2O08年4月至2O1O年12月的物业费5198.89元，违约金1559.67元；二、驳回河南长城饭店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
李某不服原审判决，上诉称：1、一审采信证据有错误，照片、复印件等不能作为有效证据。2、房屋未完全交付。3、判定违约金不合情理。4、本案超过诉讼时效。请求撤销一审判决，改判确认物业服务合同为无效合同。确认物业交付不完整。判定已超过诉讼时效。由长城物业负担诉讼费。
长城物业答辩称，双方合同有效，本案未超过诉讼时效，交付物业，是开发商交付的，与我公司无关。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，双方签订的物业服务合同，明确约定了收费事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。李某未依照合同约定缴纳物业费，属违约行为，应承担违约责任，原审判决支付费用及违约金正确。长城物业张贴及邮寄了催费通知，故本案并未超过诉讼时效。至于物业交付问题，不属本案审理范围，李某可另行解决。原审事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李某负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
审判员程文
审判员董小斐
二０一一年十一月十八日
书记员朱丹丹
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