上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民终字第X号
上诉人(原审原告)沈某，男，X年X月X日出生，回族，无业，住（略），户籍地本市X路X弄X号X号。
委托代理人李达新，上海市广厦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海集伟房地产开发公司。住所地：本市X路X号。
法定代表人徐某某，董事长。委托代理人刘习<、刘正东，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人沈某因商品房买卖纠纷一案，不服上海市徐某区人民法院(1997)徐某初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于1999年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人沈某及其委托代理人李达新，被上诉人上海集伟房地产开发公司(以下简称集伟公司)的委托代理人刘习X<到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年5月12日，沈某、集伟公司签订《金丽公寓》高标准内销商品房预售合同，约定：沈某向集伟公司购买《金丽公寓》高标准内销房X室房屋，总房价为美元（略）元。集伟公司于1995年3月31日前将该物业交付给沈某使用。集伟公司未按本合同规定期限将该物业交付沈某使用，集伟公司应支付沈某已付款额的利息，利息自本合同规定的该物业最后交付日第二天起算至实际交付日止。集伟公司交付的该物业必须经本市的建筑工程质量监督站检验合格，并符合本合同附件三规定的装修标准和设备标准，若交付的该物业未达到上述规定的装修和设备标准，则集伟公司应双倍返还其装修和设备差价。该项差价在按本合同第三条规定确定最终交易售价时结清。该合同附件三规定了建筑装饰标准。双方签约后，沈某按约给付集伟公司人民币72万元房款。1995年7月集伟公司出售的房屋通过质检验收。同月沈某办理了入户手续，结清了房款。同年8月15日，在办理房屋交验手续时，沈某在房屋交验问题处理清单上填写了大门门框有裂缝等8条意见。后集伟公司对沈某提出的8条意见进行整改。同年10月4日双方签订《金丽公寓》高标准内销商品房出售合同，约定：沈某自愿向集伟公司购买《金丽公寓》高标准内销商品房，即本市X路X弄X号X室，双方签订本合同后，对该物业进行交接验收，付清该物业项下的各项物业管理费用，双方交接钥匙。签署房屋交付单，即为该物业正式交付。双方确认，本合同附件二规定的建筑装饰标准，即为预售合同附件三规定之建筑装修标准一致无误。该物业自交接日起，集伟公司对该物业之结构及主要设备负责保修一年，但因不可抗力所造成的损坏及其他不可归责于集伟公司方的原因造成的毁损，集伟公司不负保修责任。本合同生效后，在此以前签订的预售合同等文件，除管理公约外即行终止。预售合同终止后的未尽事宜，本合同已有规定的，按本合同规定执行，本合同未规定的，则由双方在本合同订立的补充条款中加以明确。双方签约后，进行了房屋交接，沈某领取了房屋钥匙。同年12月集伟公司开具收取沈某美元（略）元折合人民币（略）.24元的发票。1996年11月代为沈某办妥了黄色封面的房地产权证。沈某认为应办理绿色封面的房地产权证而拒领。沈某于1997年5月30日向法院提起诉讼，要求判令集伟公司支付延期交房违约金（略）元；赔偿不符合装修标准和设备标准所造成的损失（略）元；精神损失费5700元；集伟公司据实重新开具合法的商品房销售发票；向国家缴纳商品房土地出让金；集伟公司对所交付房屋的屋面、内墙渗水问题承担终身保修责任。
原审审理中，法院召集双方对房屋进行现场勘查，双方确认地板凹凸不平、铝合金门窗有空隙、厨房间、阳台部分瓷砖破裂及部分墙面有水渍。集伟公司认为，该房装饰存在的问题不完全是质量问题，但同意承担保修责任。经法院委托上海市价格事务所徐某分所对沈某房屋卫生洁具及美标洁具估价鉴定，结论为：1995年7月时的一套杂牌卫生洁具价格为1663元，美标洁具价格为3512元。经质证，双方对该鉴定均无异议。沈某将要求集伟公司向国家缴纳所售商品房的土地出让金之诉讼请求变更为要求集伟公司负责办理绿色封面的房地产权证。
原审法院认为，沈某、集伟公司签订预售合同后，沈某按约付清了房款，集伟公司逾期交房。但双方又签订了出售合同，出售合同明确约定，出售合同生效后，在此以前签订的预售合同等文件，除管理公约外即行终止。故沈某要求集伟公司按预售合同的约定给付逾期交房违约金及赔偿损失之请求，不予支持。由于集伟公司所出售房屋的三件套卫生洁具与合同约定的名厂三件套不符，损害了沈某的利益，但双方的出售合同对此项赔偿责任又无明确约定，故由法院酌情判处。至于沈某所购的商品房存在的装饰瑕疵，集伟公司应根据出售合同约定及国家有关规定承担保修责任。沈某要求集伟公司重新开具商品房销售发票、赔偿精神损失费、办理绿色封面的房地产权证以及要求集伟公司对所交付房屋的屋面、内墙渗水及漏水问题承担终身保修责任之请求，因无合同约定和法律规定，均不予支持。原审法院于1999年9月14日作出判决：一、沈某要求集伟公司支付延期交房违约金之诉讼请求，不予支持。二、集伟公司赔偿沈某1849元。三、集伟公司应自判决生效后十日内对沈某所购房屋的质量瑕疵进行修缮。四、沈某的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币5306元、估价鉴定费200元，由集伟公司负担。
沈某不服原审判决，向本院提出上诉称：一、集伟公司不具备预售房屋的主体资格，预售许可证系上海县房地产总公司取得。二、集伟公司未向其交付物业，因预售合同、出售合同均约定双方交接钥匙须签署交付单，即为物业正式交付，而其从未在交接单上签过字。集伟公司向法院提供的交接单上签字系集伟公司所为，故集伟公司应承担逾期交房违约责任。三、在签订出售合同之前，集伟公司尚未取得房地产权证，故集伟公司不具备签订出售合同的条件。且以出售合同来免除预售合同中的违约责任，显失公平，应予撤销。四、其从未委托过集伟公司办理黄色产权证，合同约定是办理房地产权证。沈某据此认为，原判认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判第一、二、四项判决主文，维持原判第三项判决主文，支持其诉讼请求。
集伟公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原判认定事实属实。另查明，集伟公司于1997年12月15日取得房地产权证。
本院认为，集伟公司于1997年12月15日取得房地产权证，故集伟公司与沈某签订的预售合同、出售合同可不作无效处理。预售合同、出售合同均约定双方交接钥匙须签署交付单，即为物业正式交付。沈某称集伟公司提供的交接单上其签名系集伟公司所为，但沈某未能提供相应证据予以证明。1995年8月15日沈某领取钥匙并签署交接单，按预售合同约定，集伟公司逾期交房应承担违约责任。但双方又于1995年10月签订出售合同，约定该合同生效后，在此以前签订的预售合同，除管理公约外即行终止。故沈某要求集伟公司给付逾期交房违约金及赔偿损失缺乏依据。出售合同约定申领房地产权证，但对权证的封面颜色未作约定，故沈某要求集伟公司办理绿色封面的房地产权证亦缺乏依据。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5306元，由上诉人沈某负担。
本判决系终审判决。
审判长陈亚娟
代理审判员郑卫青
代理审判员孙军
一九九九年十二月九日
书记员张薇佳
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