辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二初字第X号
原告XXX
被告XXX
原告XXX与被告XXX因案外人执行异议纠纷一案，本院于2011年5月23日受理后，依法由民二庭审判员赵某静担任审判长并主审，与代理审判员韩彩霞、孙卓共同组成合议庭，于2011年10月14日、11月14日二次公开开庭审理了本案。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，XXX商品房系由XXX（以下简称XXX）开发建设。被告在诉XXX借款纠纷一案中，沈阳市中级人民法院于2010年2月3日预查封了该房屋，预查封期间，原告向沈阳市中级人民法院提出书面异议要求解除查封。2011年5月3日，沈阳市法院做出（2010）沈法执字第X号裁定书，驳某告的异议申请，依据《民诉法》第204条规定，向贵院提出案外人异议之诉。原告认为，1、法院不应对该房屋查封，最高人民法院法发（2004）X号第15条第一款规定，人民法院对于作为被执行人的房产开发企业，只有对其办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋可以做预查封，而本案的事实是原告于2009年3月与XXX签订《商品房买卖合同》，并于同年3月28日交付购房款195万元，原告行为均发生在法院查封之前，因此法院查封不符合司法解释的规定。x年3月23日，原告又交纳购房款x元，交款义务已全部履行，并于同年4月21日办理入住，占有使用该房屋。依据最高人民法院《关于执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条第2款规定，对于第三人支付全部价款并实际占有但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。法院预查封行为与现行司法解释及立法精神相悖，损害了原告合法权益。原告诉至本院，请求：1、法院依法解除对沈阳经济技术开发区X路X-X号X号商品房的预查封；2、依法确认该商品房为原告拥有所有权；3、诉讼费由被告承担。
被告没有提交书面答辩状，庭审时辩称：原告诉讼指向有误，指向的是人民法院，法院是公权力机关，原告无权要求变更或解除法院的查封手续。其第二项请求确认其对房屋有所有指向有误，确认之诉是基于其与开发商之间“商品房买卖合同“，合同法规定的合同相对性原则，应以开发商为被告。被告不应承担实体责任。
经审理查明：2009年3月原告与XXX签订《商品房买卖合同》一份，即原告购买由XXX开发的，坐落于沈阳经济技术开发区X路X-X号第X幢X-X单元X号网点，建筑面积248.25平方米，每平方米7334.21元，总价款2,084,749元。同年3月28日，原告支付195万元购房款，2010年3月23日支付134,749元，合计2,084,749元。2010年4月21日XXX向原告下发入住通知单，同日，原告办理了入住手续，并占有使用该房屋。
2010年1月21日，XXX取得建设用地规划许可证，同年2月12日，取得房屋销售许可证。被告因借款纠纷在另案中起诉XXX，并申请法院查封该公司财产，沈阳市中级人民法院于2010年2月3日预查封了该公司房屋，包括原告所购买的“XXX”网点。预查封期间，原告向沈阳市中级人民法院提出书面异议要求解除查封。2011年5月3日，沈阳市法院做出（2010）沈法执字第X号裁定书，驳某告的异议申请。原告依据《民诉法》第204条规定，向贵院提出案外人异议之诉。请求：1、法院依法解除对沈阳经济技术开发区X路X-X号X号商品房的预查封；2、依法确认该商品房为原告拥有所有权；3、诉讼费由被告承担。
又查明，因XXX尚欠被告借款，被告诉至本院，本院于2010年4月19日做出（2009）沈中民三初字第X号判决书（已生效），判决XXX于本判决生效后10日内偿还被告XXX借款1896万元及相应利息。本判决生效后，XXX没有及时还款，被告XXX向本院提出申请执行，本院于2010年2月3日XXX开发的位于沈阳经济技术开发区X路（107-X号X门至X门。107-X号X门至X门）房产进行预查封。
再查明，经本院委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对以上查封的18套商业用房的房地产市场价值评估，估价时点2011年5月30日，总价43,269,866元。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知单、房屋钥匙、沈阳市人民法院（2010）沈法执字第X号裁定书，被告提供的入住通知单、司法协助查询通知单、建设用地规划许可证等证据材料，经庭审质证，被告予以认可，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与XXX签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告已交付全部购房款，并办理入住手续已占有使用房屋。本案原告以其系案中争议房屋所有权人的身份，依据相关法律规定向本案提出案外人执行异议之诉，本院应审查查封原告主张的财产是否合法。经审理查明，原告2009年3月28日交付购房款195万元，占总购房款的93％，即履行了绝大部分付款义务，后期支付了剩余房款，并占有使用争议房屋。被告在无相反证据推翻原告提供的证据的情况下，本院按现有证据足以认定原告系XXX网点（建筑面积248.25平方米）的占有使用人。《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”，案中原告请求法律保护其合法权益，应得到支持。因本案审理案外人异议之诉，非所有权确认之诉，原告请求确权属另一法律关系，本案不宜一并审理，故对原告请求法院确认其系争议商品用房的所有权人的主张，不予支持。可另行诉讼。
原告请求对其房屋解除查封，根据最高人民法院《关于执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条第2款规定，对于第三人支付全部价款并实际占有但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。法院预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发[2004]X号）第十五条规定：人民法院可以豫查封：一“作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”的规定，本院原告房屋虽未进行产权登记，但已办理入住，并占有使用。且XXX尚欠被告1699万元及利息，法院查封4000万元，属于超标的查封，应予解除。
依据最高人民法院《关于执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条第2款、最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发[2004]X号）第十五条之规定，判决如下：
一、解除对XXX网点（建筑面积248.25平方米）的查封；
二、驳某、被告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长赵某静
代理审判员韩彩霞
代理审判员孙卓
二0一一年十二月九日
书记员张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
最高人民法院《关于执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条第2款
对于第三人支付全部价款并实际占有但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。
最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发[2004]X号）
第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以豫查封：
一：作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”
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