湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）徐某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人徐某乙，男，X年X月X日出生。
委托代理人杨和光，湖南衡州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）资某，男，X年X月X日出生。
委托代理人刘延泉，湖南教正律师事务所律师。
上诉人徐某甲因与被上诉人资某土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2011）耒巡民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人徐某甲的委托代理人徐某乙、杨和光，被上诉人资某的委托代理人刘延泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年初，资某向徐某甲及其邻居提出由其牵头对旧房统一翻新改造，翻新增加的建筑面积属资某所有并予以出卖。2007年3月13日，徐某甲与资某签订《旧房更新合作协议》，并对该协议进行了公证。协议约定，徐某甲提供使用权面积55平方米的土地，资某无偿补偿给徐某甲一层门面和第二层住宅共计110平方米，其中一层门面不少于30.4平方米。并要求资某委托有建筑资某的施工单位进行更新改建，改造后楼层为X层。后徐某甲发现资某没有委托有建筑资某的施工单位改建房屋并私自加层，遂向法院提起诉讼。
原审认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资某等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同当事人双方均不具备房地产开发经营资某的，应当认定合同无效。本案中，徐某甲仅以土地使用权作为合作，其不出资某，由资某出资某发所建房屋，徐某甲按土地额分得小部分房屋产权，其余房屋均属于资某所有并由其出卖。徐某甲与资某于2007年3月13日签订的协议名为旧房更新合作协议，实为合作开发房地产合同。但徐某甲、资某均不具备房地产开发经营的资某，双方签订的协议应认定无效。故对徐某甲要求确认《旧房更新合作协议》无效的诉讼请求，应予支持。因徐某甲未提供证据证明合同无效后给其造成多少损失，故对其要求资某承担合同无效责任，赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院的解释》第十一条第二款之规定，判决：一、原告徐某甲与被告资某于2007年3月13日签订的《旧房更新合作协议》无效；二、驳回原告徐某甲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告资某负担。
宣判后，原审原告徐某甲不服，向本院提出上诉称：一、原审法院的判决判非所请，认定双方合同无效，却对无效责任不予认定，导致判决无法执行；二、本案合同无效的责任在于资某，法院应追究资某的责任。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人资某答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院指定，资某向本院提供了耒阳市建设局、耒阳市规划局对资某的罚款收据三张，以证明其建设的房屋加层部分经过相关部门罚款处理。
经过质证，徐某甲认为，该三张罚款收据中规划局的罚款
x元没有盖章和经办人签名，真实性不能确认。而三张罚款收据均没有说明罚款原因，亦未说明是什么项目的罚款，故不能证明是本案项目的罚款。在资某未提供处罚决定书及停工决定书的情况下，三张罚款收据不能说明其所说加层已经相关部门处理。
本庭经审查认为，资某提供的耒阳市规划局的罚款收据没有盖章，其合法性无确认，而三张罚款单据均没有说明罚款项目，故不能认定该三张罚款即为相关单位处理房屋非法加层的证据。本院对此不予采信。
经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，资某原在耒阳市蔡子池办事处陈家园有三间门面，其后欲将房屋扩建，遂联系了其周边邻居龙伟、徐某甲、谢某某、雷某某、李某某、伍某某等人，与上述诸人分别签订协议，由资某出钱，众人出地，建设了用地面积为354平方米的商住楼（不含隔热层）一栋，房屋建成后，徐某甲可分得一楼一间门面及二楼一套房屋。资某在取得了建设用地规划许可证、建设项目许可证后开始建设房屋，但其建房的高度超过了其与徐某甲的约定，并且在未办理商品房预售许可证的情况下将房屋对外进行了销售。徐某甲认为资某建设房屋时擅自加层，违反了双方约定，双方对补偿协商未果后，徐某甲诉至法院，要求确认双方签订的《旧房更新合作协议》无效，并要求赔偿损失。
本院认为，徐某甲与资某于2007年3月13日签订的《旧房更新合作协议》约定，徐某甲提供55平方米面积的土地给资某建房，固定收取一间门面和一套二楼住宅，不承担任何建房的风险，由于该土地的性质为国有划拨土地，故依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，该《旧房更新合作协议》的实质应为土地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地的，应当认定合同无效。”资某在建设过程中，虽然先后办理了建设用地规划许可证、建设项目许可证，但并未依法取得建设用地使用权证，故徐某甲与资某签订的《旧房更新合作协议》虽系双方当事人真实意思表示，但内容违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。徐某甲要求确认协议无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。徐某甲和资某对于徐某甲的土地是国有划拨土地的事实是明知的，对于合同无效，双方均有责任。徐某甲认为资某的行为侵占了其土地使用权，要求资某赔偿损失，但其在一审提出的有关损失的诉请内容不明确而未被支持，其可在明确诉请后另行主张权利。综上，原审判决对本案案由定性错误，应予纠正。但认定事实清楚，处理得当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长龙巍
代理审判员周隽斓
代理审判员代立华
二0一一年十一月二十七日
书记员刘晨
校对责任人：周隽斓打印责任人：刘晨
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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