陈某与柳州市鼎达贸易有限公司租赁合同纠纷二审判决书

当事人: 法官: 文号:柳州市中级人民法院

上诉人（一审原告）：陈某。

上诉人（一审被告）：柳州市鼎达贸易有限公司。。

上诉人陈某因与上诉人柳州市鼎达贸易有限公司（以下简称鼎达公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院（2009）南民初（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月17日受理后，依法组成合议庭于2011年11月29日公开开庭审理了本案。上诉人陈某及其委托代理人廖志政、上诉人鼎达公司的委托代理人李正焘、梁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：柳州市X路X号银兴商业城第一层二区X号和1-X号商铺的所有权人为案外人黄某、杨玉珉。2002年9月18日，黄某、杨玉珉同意案外人吴贵勇代表黄某、杨玉珉与本案陈某签订一份租赁协议，约定将银兴商业城第一层二区X号和1-X号商铺租给陈某，租期12年。从2002年11月18日至2003年9月18日，月租金x元，在每季度开始的15天内一次性交纳当季租金。2003年9月18日至2008年9月18日，每租借年度的租金在上年度租金基础上递增10%；2008年9月18日至2014年9月18日，每年租金递增12%。陈某向吴贵勇、黄某、杨玉珉交纳押金x元，逾期不交租金视为违约，吴贵勇、黄某、杨玉珉有权解除租赁协议，除没收押金外，还收取违约金。陈某可以独立自主商业经营，但必须将其与第三人签订的租赁协议交由吴贵勇、黄某、杨玉珉备案，如陈某一次性收取超过三个月租金的，陈某也要按相同的期限向吴贵勇、黄某、杨玉珉交纳租金，否则视为违约。协议签订后，吴贵勇、黄某、杨玉珉即交付商铺，合同正常履行。2003年6月18日，陈某与鼎达公司签订协议书约定：陈某将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面产权人黄某、杨玉珉授权由吴贵勇所签的租赁协议转给鼎达公司与吴贵勇共同执行；从2003年7月1日起鼎达公司支付给吴贵勇门面租金；陈某与吴贵勇签订“租赁协议”时支付给吴贵勇的x元押金由鼎达公司支付给陈某，押金收据、合同原件转给鼎达公司。吴贵勇、黄某、杨玉珉未在陈某与鼎达公司的协议上签字。2003年6月19日至2004年9月18日，鼎达公司均直接支付门面租金给吴贵勇。此后吴贵勇、黄某、杨玉珉未收到租金。2005年1月15日，陈某和鼎达公司在柳州日报刊登通知，请吴贵勇按合同约定的时间到鼎达公司领取门面租金。2005年3月，吴贵勇、黄某、杨玉珉以陈某逾期未交纳租金为由，诉至该院立为（2005）南民初（一）字第X号案，该案经一审、二审发回重审后，该院（2008）南民初（一）字第X号民事判决书做出如下判决：一、解除吴贵勇与陈某于2002年9月18日签订的租赁协议；二、陈某支付给黄某、杨玉珉、吴贵勇门面租金x元（租金计算至2005年9月18日）；三、陈某支付给黄某、杨玉珉、吴贵勇违约金x元，以押金抵偿；四、陈某将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面交还黄某、杨玉珉、吴贵勇。一审案件受理费x元、其他诉讼费2367元，合计人民币x元，与二审案件受理费全部由陈某负担。陈某因不服该判决提出上诉，并于2009年2月11日以鼎达公司为被告向该院起诉，请求法院判令：一、解除租赁协议；二、鼎达公司赔偿陈某损失x元（其中包括门面租金x元、违约金x元以及（2005）南民初（一）字第X号和（2008）南民初（一）字第X号两个案件中缴纳的一、二审费用x元）；三、鼎达公司依约将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面交还给房主黄某、杨玉珉、吴贵勇；四、鼎达公司承担本案诉讼费用。因该案需以（2008）南民初（一）字第X号的上诉结果为依据，经陈某申请，该案于2009年3月3日中止审理。2009年12月8日，柳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，该案恢复审理。陈某在（2005）南民初（一）字第X号和（2008）南民初（一）字第X号两个案件中共缴纳二审案件受理费x元。此外，陈某和鼎达公司均对解除双方协议无异议。

一审法院经审理认为：陈某与鼎达公司签订《协议书》，约定陈某将与吴贵勇、黄某、杨玉珉的租赁合同的权利义务一并转让给鼎达公司，鼎达公司继受了陈某的权利义务，因此，该案的案由应定为债权债务概括转移合同纠纷。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在该案中，陈某与鼎达公司签订的《协议书》是双方一致的真实意思表示，该协议成立。对于鼎达公司辩称其是在不知情的情况下与陈某签订了《协议书》，陈某的行为具有欺诈性，协议不成立的意见，因鼎达公司未能提供相应证据证明该观点，故该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。陈某和鼎达公司的《协议书》由于陈某未向吴贵勇、黄某、杨玉珉备案征得其同意，三人也未在陈某与鼎达公司的协议上签字或进行事后追认，故该院认为，该协议违反了《合同法》对于合同转让的强制性规定，协议无效。无效合同自始无效，即不存在解除，该院对陈某要求解除合同的诉请不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于陈某要求鼎达公司赔偿门面租金x元、违约金x元、（2005）南民初（一）字第X号和（2008）南民初（一）字第X号两个案件中缴纳的一、二审费用x元，共计x元，以及要求鼎达公司将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面交还给房主黄某、杨玉珉、吴贵勇的诉请，该院认为，双方的协议无效是陈某事先未征求吴贵勇、黄某、杨玉珉的同意造成的，陈某对此存在过错，鼎达公司无过错，陈某要求鼎达公司赔偿其支付给吴贵勇、黄某、杨玉珉的x元违约金以及因与三人诉讼发生的费用x元于法无据，该院不予支持。陈某要求鼎达公司支付门面租金x元及要求鼎达公司返还门面的诉请，根据本案审理查明以及（2008）南民初（一）字第X号案生效判决认定的事实，鼎达公司在与陈某签订协议以后，陈某履行了交付门面的义务，鼎达公司也向吴贵勇交纳了2003年6月19日至2004年9月18日的门面租金，即鼎达公司实际占用了门面。另外，鼎达公司提供的证据未能证明在门面租赁发生争议后，其向陈某或是吴贵勇、黄某、杨玉珉归还门面，该院认为，双方合同无效，鼎达公司应当返还因合同取得的门面，同时鼎达公司应支付实际使用门面的费用，故陈某要求鼎达公司支付门面租金x元及返还门面的诉请该院予以支持。由于吴贵勇、黄某、杨玉珉非本案当事人，即使陈某与此三人的权利义务关系已经由其他生效判决确定，但在本案中，陈某要求鼎达公司将门面归还给案外人的诉请仍属不妥，故该院认为鼎达公司应将门面返还给陈某，由陈某自行履行归还义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条之规定，该院判决如下：一、鼎达公司支付给陈某门面租金x元；二、鼎达公司将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面交还陈某；三、驳回陈某其他诉讼请求。本诉案件受理费6952元（陈某已预交），保全费1683元（陈某已预交），由陈某承担3245元，鼎达公司承担5390元。

上诉人陈某不服一审判决，上诉称：1、一审法院认为本案为债权债务概括转移合同纠纷属定性错误。当事人双方所签协议的本意是概括性转让原租赁合同，虽因未经原出租人（即吴贵勇等案外人）同意而未能产生概括性转让的效力，但合同部分无效并不等于其他部分无效，当事人之间产生的转租赁关系应为有效，这在生效的(2008)南民初（一）字第X号民事判决书已经做出认定。因此当事人之间的协议实际为转租赁协议，本案应定为租赁合同纠纷，处理本案应当以当事人双方的租赁合同关系作为基础法律关系。2、一审法院认为陈某诉请的损失是因为概括性转让协议无效而导致，与事实不符。如前所述，当事人双方形成的是转租赁的关系，所签订的协议性质上也就相应的是转租赁协议，该协议约定了鼎达公司应当直接向吴贵勇支付租金，其后鼎达公司也的确是向吴贵勇支付租金，吴贵勇实际上也是从鼎达公司手上接收租金，鼎达公司理应按门面实际使用的时间持续向吴贵勇支付租金，如果鼎达公司一如既往地向吴贵勇支付租金或者说直接向陈某支付租金而不是拖欠后期租金，不至于酿成吴贵勇对陈某的诉讼，进而造成陈某被判决承担违约金以及诉讼费。综上，造成诉请损失的直接原因是鼎达公司没有依照转租赁协议向吴贵勇或者陈某支付租金，而概括性转让协议无效只是与本案无直接关系的一个背景事实而非造成损失的原因。3、一审法院认为造成诉请损失的责任归于陈某，与鼎达公司无关，与法律规定不符。一审法院认为，之所以造成诉请损失是因为概括性转让无效导致，导致无效的原因是陈某未将概括性转让协议提交吴贵勇同意造成，进而认为责任在陈某一方。这里姑且不论这个观点是错误的（如前所述，陈某认为损失是鼎达公司没有按转租赁协议支付租金所造成），退一步说，就算损失的确是概括性转让协议无效所导致，那导致协议无效也不是陈某一方的责任。法律规定概括性转让债权债务应当经原权利人同意方能产生效力，这个规定不但陈某应当知道，鼎达公司也应当知道，双方签订概括性转让协议时，都既有权利也有义务要求吴贵勇参与进来或者征得吴贵勇的同意，换句话说，吴贵勇最后没有参与进来，双方都有责任，不应由陈某一方承担全部责任。一审判决第一项判令鼎达公司支付门面租金x元是对的，但是一审依据的是合同无效互相返还门面占用费不妥当，应当依据协议书有效部分判决鼎达公司向陈某支付租金。故请求二审法院撤销（2009）南民初（一）字第X号民事判决书第一项及第三项判决，判令鼎达公司赔偿陈某损失x元并承担本案诉讼费用。

被上诉人鼎达公司口头答辩称：陈某的观点自相矛盾。1、双方的协议书部分有效、部分无效的观点不成立，应当是无效合同。不应当由鼎达公司向吴勇贵支付租金。2、由于租赁协议无效，对方主张门面是转租的，而双方的协议约定的是转让，协议无效则转让、转租都不成立。一审判决和对方认为是转租行为是不正确的。陈某与鼎达公司无转租关系。3、陈某没有将租赁物交给鼎达公司，鼎达公司也没有实际使用租赁物。

上诉人鼎达公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决未查明事实。陈某与鼎达公司签订协议书中约定：陈某将银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面产权黄某、杨玉珉授权由吴贵勇所签的租赁协议转给鼎达公司与吴贵勇共同执行;从2003年7月1日起鼎达公司支付给吴贵勇门面租金。一审判决没有查明该协议是否得到履行。实际上该协议书没有得到履行，原因是：1、陈某有欺诈行为，陈某没有将协议书给出租人吴贵勇、黄某、杨玉珉征求其同意；2、吴贵勇、黄某、杨玉珉不同意鼎达公司使用其铺面。租赁协议双方的合同权利、义务不能转让给鼎达公司；3、2003年6月18日签订协议书后，陈某未将其租赁物交给鼎达公司。鼎达公司没有使用其租赁物。协议由于陈某的过错，根本不能履行。陈某继续承租使用该铺面，缴付租金给吴贵勇。那么为何鼎达公司在(2005)南民初(一)字第X号案，该案经一审、二审发回重审，柳南法院重审以(2008)南民初(一)字第X号案审理过程，鼎达公司主动承担2003年6月19目至2004年9月18日使用其租赁物因为鼎达公司刚进驻银兴商业城，想租用该铺面，统一管理银兴商业城，同意按陈某的意思表示。实际上当时还是陈某在使用管理该租赁物，陈某缴付租金给吴贵勇，吴贵勇出具的收据可充分予以证明。

二、一审判诀认定事实错误。一审判决认定鼎达公司根据与陈某的协议继受了陈某的权利义务是错误。因为陈某与鼎达公司签订的协议书，鼎达公司没有事先征得吴贵勇、黄某、杨玉珉的同意，事后也没有认可该协议，该协议没有得到履行。事实上协议所约定的权利义务均没有转让给鼎达公司，鼎达公司实际上没有依法也不可能继受其“原告的权利义务”。

一审判决认定“鼎达公司在与陈某签订协议以后，陈某履行了交付门面的义务，鼎达公司也向吴贵勇交纳了2003年6月19日至2004年9月18日的门面租金，即鼎达公司实际上占用了门面。”完全错误，没有事实根据。本案的陈某在整个诉讼过程均没有任何证据予以证实其主张，一审没有认真审理，确认事实十分草率武断。吴贵勇收到租金时给陈某出具的收条，就可以充分的证明，陈某一直承租使用吴贵勇、黄某、杨玉珉的铺面，其交付的租金。这是本案查明的事实，陈某提供的证据，也可以充分的证明2003年6月19日至2004年9月18日是陈某使用管理吴贵勇、黄某、杨玉珉的铺面，是陈某向吴贵勇缴纳的租金。2005年1月15日陈某和鼎达公司在柳州日报刊登通知，请吴贵勇按合同约定的时间到鼎达公司领取门面租金。是鼎达公司配合陈某，目的是想租用吴贵勇、黄某、杨玉珉的铺面，并非鼎达公司“实际使用”。吴贵勇、黄某、杨玉珉与鼎达公司没有租赁合同关系，登报通知催告吴贵勇按合同约定领取租金，充分说明2005年1月15日陈某乃与吴贵勇、黄某、杨玉珉存在租赁合同关系。一审判决还认为，“陈某与鼎达公司的协议书违反了《合同法》第五十二条规定。违反了《合同法》对于合同转让的强制性规定，协议无效，无效合同自始无效……。”鼎达公司认为其认识正确。但认为：“对于鼎达公司辩称其是在不知情况下与陈某签订了《协议书》，陈某的行为具有欺诈性，协议不成立的意见，因鼎达公司未能提供相应证据证明该观点，故本院不予采纳。”的观点错误。因为：在法庭调查过程，本案的事实已经给予了充分证实，陈某与鼎达公司在2003年6月18日签订协议后，陈某未将该协议给案外人吴贵勇、黄某、杨玉珉，征求其意见，使该协议不能得到履行，至其陈某没有按时向吴贵勇、黄某、杨玉珉缴纳租金，损害了第三人利益。而且一审判决也认为：“陈某和鼎达公司的协议无效，是陈某事先未征求吴贵勇、黄某、杨玉珉的同意造成的，陈某对此存在过错，鼎达公司无过错”。而且陈某和鼎达公司签订协议时就表示己经征得吴贵勇的同意。故请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人陈某口头答辩称：鼎达公司上诉的理由归纳为一点：即合同无效导致对方无法使用门面，所以对方认为没有实际使用门面的理由不成立，与事实不符。相关证据证明自合同签订之日起鼎达公司已经实际使用门面。而鼎达公司没有证据证明已经把门面交回陈某或业主吴贵勇，有事实证明鼎达公司已经实际掌握门面了，对其主张的门面未占用或已交回，对方应当对此承担举证责任。而鼎达公司没有证据证明其主张事实。

上诉人陈某与上诉人鼎达公司对一审查明的事实有异议，均认为一审遗漏查明涉案门面是否由鼎达公司使用的事实。

上诉人陈某在二审期间未提供新的证据。

上诉人鼎达公司在二审期间提供了（2006）南民初（一）字第X号民事判决书。证明鼎达公司与吴贵勇等三人没有租赁关系，鼎达公司也没有使用过该门面。

经开庭质证，对上诉人鼎达公司在二审提供的新证据，上诉人陈某认为，对其真实性无异议，但不能证明鼎达公司的证明目的，该判决书没有实际生效，陈某对该判决已经提起上诉，该案还处于二审阶段，且这份判决书并未提到鼎达公司没有使用门面这一事实。本院认为，因陈某对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。但该判决书仅查明并确认了陈某与吴贵勇等人依据双方之间的《租赁协议》存在租赁合同关系，但并未涉及查明鼎达公司是否实际使用租赁物，不能证明鼎达公司没有使用过涉案的门面，对鼎达公司的证明目的本院不予采信。

对于双方有异议的事实，本院认为，根据本院（2009）柳市民三终字第X号民事判决书认定的事实及相关的证据，已证实从2003年6月19日起，门面租金由鼎达公司直接支付给吴贵勇，吴贵勇在租金收条上仍注明是收到陈某的租金。2004年6月22日，吴贵勇在收条只注明收到“承租人”而不是陈某的租金，陈某与鼎达公司于2005年1月5日共同登报要求吴贵勇到鼎达公司领取租金，以上事实应当可以认定鼎达公司对门面进行了实际上的占有和使用，在鼎达公司没有提供证据证实其已将门面返还的情况下，应当认定鼎达公司于2004年9月18日至2005年9月18日期间对银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面进行了占有使用。故一审除遗漏查明这一事实外，其余事实属实，本院依法予以确认。

本院认为：陈某与鼎达公司于2003年6月18日签订的协议书从内容上看，是对陈某所享有的租赁权的转让，实质为租赁债权债务的概括转让，而非转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。该协议虽未获得相对方吴贵勇等人的同意，但该协议是陈某与鼎达公司之间真实的意思表示，在法律、行政法规并未明确规定债权债务的概括转让未经相对方同意的为无效合同的情况下，从有利于“物尽其用”促进市场交易的角度出发，应认定该协议是有效的，对陈某与鼎达公司具有法律约束力。只是由于该协议未得到相对方吴贵勇等人的同意，没有实际产生债权债务概括转让的效力，鼎达公司没有承继原陈某与吴贵勇等人签订的租赁合同的权利义务。由于陈某与鼎达公司就债权债务的概括转让达成协议后，双方均怠于征求吴贵勇等人的意见，也默认鼎达公司实际使用租赁物，并向吴贵勇支付租金，故现陈某主张解除与鼎达公司之间达成的该协议，鼎达公司并无异议，对于双方当事人协商一致解除合同的请求，本院予以确认。

如上所述，虽然陈某与鼎达公司之间就债权债务的概括转让的协议并未得到实际履行，但从鼎达公司向吴贵勇支付了从2003年6月19日至2004年9月18日的租金，已实际占有使用本案的银兴商业城第一层二区X号和1-X号门面的事实来看，陈某与鼎达公司之间已就该租赁物形成了事实上的租赁合同关系，鼎达公司向吴贵勇支付租金的行为可视为鼎达公司代陈某履行与吴贵勇之间的租赁协议，承担支付租金的义务。根据双方签订的协议的具体内容，结合陈某将原与吴贵勇签订的租赁协议转给鼎达公司的事实，应可以认定双方对鼎达公司应按照原陈某与吴贵勇签订的租赁合同的约定向吴贵勇等人支付租金的义务是明知的，现鼎达公司在2004年9月18日至2005年9月18日期间实际占有使用该门面，却没有及时履行支付租金的义务，实际影响到了陈某履行其与吴贵勇之间的租赁合同，陈某因此而造成的损失也应当由鼎达公司承担赔偿责任。故陈某要求鼎达公司返还门面、支付租金并赔偿其损失的诉请合法有据，本院予以支持。本院（2009）柳市民三终字第X号民事判决书已经判决陈某向吴贵勇、黄某、杨玉珉返还门面，并支付从2004年9月18日起至2005年9月18日止的租金x元、违约金x元及因诉讼产生的受理费用x元，以上均属陈某的损失，本院予以支持。

综上所述，一审判决认定事实有遗漏，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持广西壮族自治区X区人民法院（2009）南民初（一）字第X号民事判决第二项；

二、撤销广西壮族自治区X区人民法院（2009）南民初（一）字第X号民事判决第一项、第三项；

三、上诉人柳州市鼎达贸易有限公司向上诉人陈某赔偿损失x元（包括门面租金x元、违约金x元及与另案第三人发生的诉讼费用x元）；

一审案件受理费6952元，保全费1683元，共计8635元（上诉人陈某已预交），由上诉人柳州市鼎达贸易有限公司负担；二审案件受理费4789元（上诉人陈某已预交），3204元（上诉人柳州市鼎达贸易有限公司已预交），共计7993元，由上诉人柳州市鼎达贸易有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长赖政权

代理审判员温清华

代理审判员申武

二○一一年十二月十九日

书记员陈某旎