海南兴业房地产有限公司、海南省水产总公司与海南省海洋与渔业厅土地使用权合作合同纠纷案

时间：2002-08-22 当事人: 法官: 文号:（2002）琼民一终字第3号

海南省高级人民法院

民事判决书

(2002)琼民一终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)海南兴业房地产有限公司(以下简称兴业公司)，住所地海口市X路经贸大楼X楼。

法定代表人袁某某，董事长。

委托代理人熊万林，海南天歌律师事务所律师。

委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师

上诉人(原审被告、反诉原告)海南省水产总公司(以下简称水产总公司)，住所地海口市X路X号。

法定代表人丁某，总经理。

委托代理人陈某甲，水产总公司办公室主任。

委托代理人王向和，海南金凯旋律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)海南省海洋与渔业厅(以下简称海洋渔业厅)，住所地海府路省政府办公大楼。

法定代表人陈某乙，厅长。

委托代理人林某某，海洋渔业厅办公室主任。

委托代理人王向和，海南金凯旋律师事务所律师。

上诉人(原审原告)兴业公司、上诉人(原审被告)水产总公司因土地使用权合作合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2001)海中法民初字第X号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。兴业公司委托代理人段京海、熊万林，水产总公司委托代理人陈某甲、王向和，海洋渔业厅委托代理人林某某、王向和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定：1994年3月，原告与海南省水产局(以下简称水产局)、水产总公司签订《合作兴建兴业大厦意向书》，约定由水产局提供办公大楼及其院内2100－2200平方米土地，原告出资，合作兴建＂兴业大厦＂。同年7月16日，双方签订《合作兴建兴业大厦合同书》(以下简称合作合同)。约定：水产局的主要义务为提供大院28亩土地红线图报建，办理原告分得建筑面积占用的土地使用权过户手续，保证原告按期领到土地红线图，负责国土局收的土地价款中的70万元(由原告垫付并从原告给水产局的搬迁费中扣除抵清)；原告的义务是负责项目的建设资金(含报建、勘察、设计、土建、装饰、水电安装、设备购置、安装等)，并争取在半年内完成设计、勘探、报建及土地过户，负责提供300万元作为拆迁费给水产局。合同签订前，原告已向水产局预付50万元。合同签订后，原告又支付了部分拆迁费。同时，支付了部分设计、勘探费用，但未能提交证据说明。水产总公司依约将合作用地内的一栋两层小楼拆除，并为安置原住该小楼的职工，在该公司的其他宿舍楼上加盖了两层住房。海南华宇会计师事务所有限公司(以下简称华宇事务所)于2001年7月31日出具《关于原海南省水产局及海南省水产总公司有关财务事项的鉴定报告》(以下简称鉴定报告)。其结论为：1．水产总公司共收到兴业公司合作兴建兴业大厦项目款项人民币160万元；2．水产局和水产总公司的二层楼房及配套伙房拆除时的总面积结算为688平方米，帐面净值约为（略）．27元；拆除上述楼房时已支付搬迁费（略）元。3．续建第九层楼的费用为（略）．69元。其中，水产总公司续建X号楼第九层共支出（略）．69元，拨给海南省渔政渔监局用于续建X号楼第九层楼费用15万元，拨给海南省水产技术推广站用于续建X号楼第九层楼费用9万元。同年9月14日，该所出具《关于海南省水产总公司加盖七、五号楼第九层面积的说明》，证实加盖X号楼第九层面积为584．82平方米，X号楼第九层面积为638．40平方米，总计1223．22平方米。水产总公司提供的用于合作兴建项目的土地至今仍属行政划拨用地，政府部门虽已批准该项目的立项，但因未交足城市增容费，至今未发规划许可证。海南省人民政府办公厅(以下简称办公厅)2000年10月23日出具＂说明＂证实，根据《中共中央国务院关于海南省党政机构改革方案的通知》，不再保留省水产局而另行组建海洋渔业厅；1996年省水产局与水产总公司在政企分开时，已明确由水产总公司负责管理投资项目和承担偿还贷款责任。

原判认为：原告与被告水产总公司、水产局签订的合作兴建兴业大厦意向书及合同书，因合作用地至今没有办理商业用地变性手续及未向国家交足相关费用而未实际取得土地使用权和规划许可证，严重违反国家允许合作建房的法律规定，尽管双方合作的意思表示真实，但因合作基础不存在，且已没有继续合作以及在诉讼期间补办手续的可能性，故双方的合作合同属于无效合同。造成合同无效，双方均有过错，应承担相应的民事责任。海洋渔业厅系另行组建单位，其与水产局之间不存在权利和义务承接关系，原水产局的债权债务关系由水产总公司负责，故本案不应将海洋渔业厅列为被告承担责任。尽管原告一再主张已支付拆迁费270万元，但其主张的证据经鉴定，与事实不符，本院只能依据鉴定的数额加以认定。同时，尽管原告可能支付了部分设计、勘探费用，但一直未提交足以说明已支付该费用的凭据。本院无法认定该部分损失。被告水产总公司因拆除用地中小楼及配套伙房的损失确实存在。该损失应从返还原告的投资款中予以扣除。但其中用于加层面积的建设费用为（略）．69元，因加层面积大于原拆除旧楼面积将近一倍，多出面积的建设费用不应计算为损失，故只能从上述建设费中扣除一半后加上其它搬迁费、旧楼残值等视为本案被告的损失。据此，作出判决：一、海南省水产总公司于本判决生效之日起十日内向海南兴业房地产有限公司返还项目投资款人民币160万元扣除海南省水产总公司因合作而拆除原有楼房遭受的损失共计（略）．05元后剩余的款项，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率计算该款自1994年给付之日起至本判决限定的还款之日止的利息。二、驳回海南兴业房地产有限公司的其它诉讼请求及海南省水产总公司的其它反诉请求。

兴业公司不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原判；确认海洋渔业厅与水产局之间存在权利义务承接关系；确认合同无效的过错责任由海洋渔业厅与水产总公司承担；判令海洋渔业厅与水产总公司承担连带返还投资款260万元并赔偿设计费68万元、勘察费2．98万元及全部利息损失的责任。其理由是：由于水产局同意与兴业公司合作并在合同上加盖公章，兴业公司才敢签订合同并付款。水产局被撤销后，其行政职能和权利义务承受者海洋渔业厅理所当然是本案的当事人。海洋渔业厅和水产总公司始终未将用以合作建房的划拨用地改变成商住用地，是造成合同无效的根本原因。原判认定兴业公司有过错，缺乏事实根据和法律依据。海洋渔业厅和水产总公司应承担合同无效的全部过错责任。原审判令兴业承担损失（略）．05元，没有依据。如果兴业公司赔偿水产总公司（略）．05元，那么加建的第九层楼房的产权应归兴业公司所有。

水产总公司上诉称：原判认定合作合同无效，是错误的。双方约定由兴业公司办理合作用地过户手续，并由其承担相关费用。未办理合作用地过户手续，恰恰是兴业公司违约的表现，而不是合同无效的理由，不能因此确认合同无效。我方依约全部履行了合同义务，不存在任何违约行为，没有任何过错。兴业公司严重违约，根本没有履行合同的投资能力，甚至连政府部门收取的相关费用都无力交纳。根据市拆迁办[2001]X号《限期拆迁通知书》，海秀东路拓宽，内进15米，兴业大厦无法再进行建设。这是兴业公司多年来无力履行合同造成的必然恶果。兴业公司投入160万元，是其履行合同的行为，因其无力履行合同损失自负，我方无义务退还。兴业公司应赔偿我方为履行合同而拆除二栋二层楼房的损失135．5万元及安置费用134．1万元，并支付违约金182．14万元和合同罚金210万元。我方委托原审法院鉴定的是＂二栋楼房＂，而原审法院委托鉴定的是二层小楼一栋，鉴定单位也只鉴定一栋楼，漏掉一栋楼。鉴定单位鉴定的仅仅是该栋小楼的帐面净值，应鉴定二栋小楼被拆除时的市场价值及拆除以后至今的租金损失。该鉴定报告遗漏了部分拆迁费损失。兴业公司起诉不符合《民事诉讼法》第108条规定的条件。兴业公司起诉的原因是，认为＂如兴业大厦被政府职能部门宣布报建无效，将使其蒙受巨额经济损失。＂兴业公司在损失还没有发生的情况下，就急着起诉，应依法驳回其起诉。本案应适用《民法通则》、《经济合同法》关于有效合同、违约责任的规定，追究兴业公司违约责任和经济赔偿责任。

海洋渔业厅针对兴业公司的上诉，提出如下答辩意见：海洋渔业厅不是原水产局的权利义务继承人，因此不是本案被告。兴业公司错列诉讼主体，应驳回其起诉。《合作兴建兴业大厦意向书》及合作合同上虽盖有水产局公章，但根据省政府办公厅2000年10月23日函，海洋渔业厅并不是水产局的权利义务继承者。提供土地与兴业公司合作的是水产总公司，海洋渔业厅并没有任何土地与兴业公司合作。海洋渔业厅虽然是原水产局行政职能的承受者，但并不因此成为其民事责任的承担者。水产局大院的土地使用证，并不能证明海洋渔业厅继承原水产局财产。因该证有误，已被海口市国土海洋资源局(原国土规划管理局、土地管理局，以下统称国土局)依法吊销。兴业公司没有任何证据证明海洋渔业厅继承原水产局财产。在政企分开时，原水产局与水产总公司之间债权债务的划分早有定论，包括兴业大厦项目在内的所有项目，均由水产总公司承担责任。原水产局与水产总公司关于债权债务的划分，得到了省政府的认可。与此案性质相同的诉讼，均驳回了债权人对海洋渔业厅的起诉或诉讼请求。就性质相同的案件，人民法院不应作出完全不相同的判决。

经审理查明：位于海口市海秀大道X号的28亩土地，原为水产总公司使用其下属单位海南鱼苗场的土地。1989年8月8日，国土局以＂市国规[1989]X号＂《关于海南省水产总公司补办用地手续的批复》，决定给水产总公司补办该地的用地手续，土地使用期限为70年。同年10月21日，水产总公司填写《土地使用权登记发证申请书》。1991年9月29日，海南省机构编制委员会下达《关于省水产局(省水产总公司)机构编制的通知》，决定＂成立海南省水产局(副厅级)，与海南省水产总公司实行两块牌子，一套人员办公。＂国土局于1992年12月10日填写《权属调查记录表》，确认该地的界址点和四至，注明西边围墙与望海楼有争议。水产局与水产总公司共同在该地的《地籍调查表》上加盖公章。1995年5月3日，国土局给水产总公司核发该地的《国有土地使用证》。证号为海口市国用(籍)字第（略）号。该证载明土地面积为（略）．12平方米，土地来源为划拨。

1994年7月16日，省水产局(总公司)作为甲方，兴业公司作为乙方，共同签订合作合同，约定：双方联营在海秀大道X号水产局办公楼及南侧内地段(在上述28亩土地范围内)兴建兴业大厦。建设范围东至海洋大厦内侧围墙，西至南隆大厦用地红线，南至珠江大厦用地红线，北至海秀大道红线。合作用地面积不少于2200平方米。项目规模为X层以上综合楼，建筑面积（略）平方米，计划投资总额2000万元。合作方式为甲方投入本局权属土地，乙方投入除地价款以外的建设资金。分配方法为甲方分得33％建筑面积；乙方分得67％建筑面积。甲方的义务为提供大院28亩土地红线图报建；办理乙方分得建筑面积占用的土地使用权过户手续，保证乙方按期领到土地红线图；负责国土局收取的土地价款中的70万元(由乙方垫付，并从乙方给甲方的搬迁费中扣除抵清)。乙方的义务为负责项目的建设资金(含报建、勘察、设计、土建、装饰、水电安装、设备购置、安装等)，并争取在半年内完成设计、勘探、报建及土地过户；负责提供300万元拆迁费给甲方，合同签订后七天内付50万元，余款250万元在领取施工许可证后七天内付清。

合同签订前，兴业公司已于1994年3月31日付给省水产总公司按金50万元。合同签订后，兴业公司又向水产总公司支付拆迁费110万元。1994年8月18日，兴业公司与海南安环伦规划设计公司(简称安环伦公司)签订《兴业国际大厦建筑与工程设计合同书》，约定兴业公司委托安环伦公司做兴业国际大厦的建筑设计、初步设计与施工设计；设计费用共计人民币68万元。安环伦公司已完成兴业大厦平面图、剖面图和设计说明书等方案设计资料，并将其交给兴业公司用于报建。安环伦公司出具书面证明，证明兴业公司已于1996年2月支付前期部分设计费25万元。1995年3月8日，兴业公司与海南地质综合勘察院签订《兴业国际大厦工程地质勘察合同》，约定勘察工作总承包费用为（略）元。该院已于1995年4月1日完成勘察工作并出具勘察报告。该院证明已向兴业公司收取该费用。省水产局(总公司)为履行双方签订的合作合同将合作用地范围内的一栋二层楼及配套伙房拆除。经华宇事务所鉴定，该二层楼及配套伙房拆除时的总面积为688平方米，帐面原值为（略）．03元，折旧后的帐面净值约为（略）．27元；拆除上述楼房时已支付搬迁费（略）元。省水产总公司分别在X号楼和X号楼上加盖了第九层住房，总建筑面积1223．22平方米。加盖楼层的费用为（略）．69元。其中，省水产总公司加建X号楼第九层支出费用（略）．69元(包括因未报建而被规划局罚款（略）元)；水产局拨给海南省渔政渔监局用于加建X号楼第九层费用15万元，拨给海南省水产技术推广站用于续建X号楼第九层费用9万元。以上搬迁费和加建第九层楼房费用的具体数额和凭据，均为水产总公司自行提供，已经华宇事务所鉴定予以确认。水产局(水产总公司)提供的用于合作兴建项目的土地至今仍属行政划拨用地。水产局(水产总公司)以划拨土地使用权作为合作条件与兴业公司合作兴建兴业大厦，未经政府主管部门批准，也未办理土地使用权出让手续。兴业大厦的立项虽然已经批准，但报建手续因送审方案存在问题，尚未通过全部专业部门的审批，加上市政配套费未交，至今尚未核发建设许可证。因兴业大厦项目所在地段规划调整，海秀东路拓宽，兴业大厦已无法继续建设。

水产局与水产总公司在1996年政企分开过程中对共同管理的国有资产没有界定清楚。1997年3月25日，水产局与水产总公司签订《财产、经营与合作项目划分协议书》，约定：水产局与水产总公司因政企分开成为各自独立核算的法人单位；海洋大厦属双方共有财产，双方有权管理和经营，双方负担该大厦基建债务；临街X间铺面由水产总公司出面管理与经营，租赁收入扣除成本后，水产局分得三成，水产总公司分得七成；南隆大厦、兴业大厦及国辉大厦的建设涉及到水产局机关、水产总公司及大院内五个企事业单位的利益，需要水产局发挥领导机关的管理职能和权威，才能保证三个大厦今后的顺利建设；原水产局(总公司)所签订的三个大厦的合作合同，全部由水产局负责履行，组织实施；实施后财产共有。根据《中共中央国务院关于海南省党政机构改革方案的通知》关于＂不再保留海南省水产局，组建海南省海洋与渔业厅＂的精神，水产局于2000年1月被撤销。原水产局与原国土海洋环境资源厅的海洋部分合并组成海洋渔业厅。水产局的行政职能由新组建的海洋渔业厅行使。原水产局的车辆、房产等财产以及财务、财政预算等，均由海洋渔业厅承接。2000年8月，海洋渔业厅以使用单位名称变更及便于协调下属单位共同利益为由，申请将原登记在水产总公司名下的上述28亩土地(包含本案合作土地在内)办理到其名下。国土局以该地的＂使用单位更名＂为由，同意变更登记，并颁发给海洋渔业厅新的国有土地使用证(证号为：海口市国用籍字第（略）号)。由于该证将水产总公司在1990年间已用于与南隆华侨集团有限公司合作的2566．68平方米土地归并办理给海洋渔业厅使用，国土局决定收回该证，纠正后重新核发，并通知海洋渔业厅交还该证。由于海洋渔业厅不按通知要求交还该证，国土局在海南日报上发布通告，注销该证。国土局至今尚未给海洋渔业厅重新核发该地的国有土地使用证。

证明兴业公司与水产局、水产总公司签订兴业大厦项目合作合同以及双方履行合同情况的证据有：《合作兴建兴业大厦合同书》、《兴业国际大厦建筑与工程设计合同书》、《兴业国际大厦工程地质勘察合同》、安环伦公司与海南地质综合勘察院分别出具的付款证明、华宇事务所出具的鉴定报告。证明水产局与水产总公司在1996年政企分开时未将双方共同管理的国有资产界定清楚的证据有：海南省审计厅(以下简称审计厅)作出的＂琼审四意[2000]X号＂《审计意见书》、水产局与水产总公司签订的《财产、经营与合作项目划分协议书》。证明海洋渔业厅是由原水产局与原国土海洋环境资源厅的海洋部分合并组成的省政府组成部门的证据有：海南省机构编制委员会办公室于2002年6月4日给省高级人民法院的复函、《海南省海洋与渔业厅职能配置、内设机构和人员编制规定》、审计厅＂琼审农决[2001]X号＂《审计决定书》、海南鄂发会计师事务所有限公司(以下简称鄂发事务所)出具的《关于对海南省海洋与渔业厅2000年度财务审查和资产核查的报告》、海洋渔业厅提供给鄂发事务所的《2000年行政经费财务报表说明》。上述财务审查和资产核查报告是海南省财政厅委托鄂发事务所作出的，被审计单位海洋渔业厅已在该报告上加盖公章予以确认。证明海洋渔业厅取得原水产局的财产并承接其债权、债务的证据有：《审计决定书》、水产局与水产总公司签订的《财产、经营与合作项目划分协议书》、《关于对海南省海洋与渔业厅2000年度财务审查和资产核查的报告》、海洋渔业厅提供给鄂发事务所的《2000年行政经费财务报表说明》、《固定资产明细表(房屋建筑物类)》、《实有车辆状况及支出表》、琼（略）号牌轿车档案材料。

本院认为：水产局与水产总公司共同作为甲方与兴业公司(乙方)签订的《合作兴建兴业大厦合同书》，应认定无效。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为条件与他人合作建房，是土地使用权转让的一种形式。划拨土地用于合作建房应当符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条和第三十二条的规定。水产局(水产总公司)提供的合作用地属于行政划拨地，未经政府主管部门批准用于合作建房，未补办土地使用权出让手续，土地性质至今尚未变更为商业用地，不具备土地使用权转让的实质要件。尽管双方签订的合作合同，意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反国家法律规定，在诉讼期间又未能补办有关批准手续和土地出让手续(因海秀路拓宽，合作项目有关手续已不可能补办)，故该合同应认定无效。虽然合同约定由兴业公司办理合作用地过户手续，但是该手续与提供土地作为合作条件的水产局和水产总公司应当申请办理的批准手续和土地出让手续，不能混为一谈。该合同是因为水产局和水产总公司未办理划拨土地使用权转让批准手续和土地出让手续而无效，并非因为兴业公司未办理合作用地过户手续而无效。兴业公司是否履行合同，对合同效力并无影响，也不存在承担违约责任问题。一审认定合作合同无效，是正确的。水产总公司主张合同有效、兴业公司应按合同约定支付违约金182．14万元和罚金210万元，缺乏依据，不予支持。

由于本案合同已部分履行，合同无效产生的法律后果是，返还财产和赔偿损失。在签订合同时，水产局与水产总公司实行两块牌子，一套人员办公。水产局即水产总公司，水产总公司即水产局，它们在组织机构上是一体的，而且分别在与兴业公司签订的合作合同上签字盖章，它们共同作为合同的一方当事人(甲方)，应当共同承担属于甲方承担的合同无效的法律后果。本案合同无效，首先产生的法律后果是返还因合同取得的财产。水产局和水产总公司因合同而取得兴业公司定金50万元和拆迁费110万元，应共同承担返还责任，并互负连带责任。办公厅于2000年10月23日给本院的便函，不能作为免除原水产局民事责任的依据。首先，该便函只是一份间接证据，其所提到的＂省水产局与省水产总公司在政企分开时，明确由省水产总公司负责管理投资项目和承担偿还贷款的责任＂，缺乏相应直接证据支持，而且与审计厅的审计意见不符，也与原水产局与水产总公司签订的《财产、经营与合作项目划分协议书》不符。审计厅是法定独立行使审计监督权的机关，其出具的关于被审计单位的资产、财务和债权债务的审计意见的效力显然大于办公厅出具的便函；原水产局与水产总公司签订的《财产、经营与合作项目划分协议书》是证明双方约定分割财产和处理合作项目的直接证据，其证明效力也大于办公厅的便函。其次，即使水产局与水产总公司确实约定由水产总公司承担水产局的债务，如果未经债权人同意，也不能免除水产局债务。海洋渔业厅主张原水产局与水产总公司债权债务划分，已得到省政府认可，毫无根据。至于，海洋渔业厅是否应当承担原水产局的债务，这是一个法律问题，显然不属于办公厅职责范围所应回答的问题。因此，在这个问题上，法院不应以办公厅的便函作为认定海洋渔业厅责任的依据。原判认为原水产局的债权债务关系由水产总公司负责，没有根据。

海洋渔业厅应当承担原水产局的债务。因为：在组织机构上，海洋渔业厅是由原水产局与原国土海洋环境资源厅的海洋部分合并组成的，以原水产局为主。海洋渔业厅承接原水产局的职能、财务和财政预算。在财产关系上，海洋渔业厅接受了原水产局的房产、车辆等财产。原办理在水产总公司名下的28亩土地(包含本案合作土地在内)，海洋渔业厅也以用地单位更名为由，将使用权过户到其名下。海南省财政厅给本院《关于原海南水产局撤消后资产归属问题的复函》提到，＂省水产局撤消后财产均由海南省水产总公司承接＂。该复函引用的依据是＂琼编[1991]X号＂和＂中委[2000]X号＂文件，而这两份文件根本不涉及水产局撤消后资产归属问题。经向该复函经办人调查，该经办人未能提供任何证明水产局撤消后其财产由水产总公司承接的证据。该复函作为证明原水产局财产归属的间接证据，与多个直接证据有矛盾，对该证据不予采信。海洋渔业厅提供的(2001)新民初字第X号民事判决书，与其主张海洋渔业厅不应承担原水产局的债务，没有关联性，不能证明其主张。海洋渔业厅提供的(2000)新经初字第X号民事裁定书和(2001)振民初字第X号民事裁定书，只能证明该两宗案件的原告因举证不能，而被法院裁定驳回起诉。本案有充分证据证明海洋渔业厅是由原水产局与原国土海洋环境资源厅的海洋部分合并组成的，它并承接了原水产局的财产，据此判令海洋渔业厅承担原水产局的债务，与上述裁定并不矛盾。

双方当事人对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。合作合同由于水产局与水产总公司所提供的土地不具备土地转让和房地产开发经营条件而无效，提供土地的一方当事人应负过错责任。国家法律、政策禁止行政划拨地直接转让和用于房地产开发经营，兴业公司在签订合作合同时对土地的来源和用途，未尽到其应尽的注意义务，也有过错。负责合作项目的设计、勘察属于兴业公司的合同义务。兴业公司与安环伦公司签订的工程设计合同书是真实的，而且安环伦公司交付的兴业大厦平面图和设计说明书等工作成果已作为报建材料向规划局提交，安环伦公司又出具书面证明证实兴业公司已向其支付前期部分设计费25万元，以上证据足以证明兴业公司支付设计费25万元的事实是存在的。同样道理，兴业公司向海南地质综合勘察院支付勘察承包费用（略）元的事实，也应予认定。上述两项费用共计27．98万元，属于兴业公司因合作合同无效造成的损失。原判认定兴业公司＂支付了部分设计、勘探费用，但未提交证据说明＂，显然自相矛盾。水产局和水产总公司因合同无效造成的损失是，被拆除的二层楼及配套伙房的帐面净值（略）．27元及因拆除上述楼房而支付搬迁费（略）元，合计（略）．27元。被拆除的二层楼及配套伙房有一定使用年限，超过年限之后，地上建筑部分的建造价值也就消耗完毕。房地产升值，通常是土地升值，并非地上建筑部分升值。在土地使用权未转移的情况下，以华宇事务所鉴定的二层楼及配套伙房造价的帐面净值(残值)作为拆除该楼房和伙房造成的损失，并无不当。水产总公司请求原审法院委托鉴定的是＂二栋楼房＂，华宇事务所鉴定的是一栋二层楼和一栋配套伙房。经该所与水产局、水产总公司有关人员对房屋拆除后的空地进行丈量并走访调查原住户，最后计算出总建筑面积为688平方米。水产总公司在一审庭审时明确表示认可鉴定的面积，在二审庭前准备程序中也承认＂二栋楼房＂是指一栋二层楼和一栋柴房(配套伙房)，已全部鉴定。搬迁费的具体数额及凭据(剔除加建楼层费用)是水产总公司自行提供的。水产总公司提供的图纸并不能证明被拆除的二栋房屋是＂二层楼房＂，也不能证明该二栋房屋的建筑面积和造价。水产总公司对鉴定报告提出异议并主张兴业公司应赔偿拆除二栋＂二层楼房＂的损失135．5万元及安置费用134．1万元，缺乏事实根据和理由。在被拆除楼房的残值和搬迁费已经作为拆除楼房损失计算的情况下，如果再将该楼房拆除之后原住户另行租房的租金以及加建第九层楼房的费用作为水产总公司因合同无效造成的损失，那么不仅存在重复计算损失的问题，而且使得损失的范围没有边际，无法预见和确定。因此，对水产总公司提出将楼房被拆以后的租金和加建第九层楼房的费用作为拆迁损失计算的主张，依法不应支持。原判不仅将被拆除楼房本身的残余价值作为水产总公司的损失，而且将新建相同面积楼房的造价也视为水产总公司的损失，同时，在认定双方都有过错的情况下，却判决兴业公司承担水产总公司的全部损失，这显然是错误的。原审认定事实不清，判决结果错误，应予纠正。兴业公司和原水产局、水产总公司因合同无效造成的损失合计（略）．27元，兴业公司应负担一半(（略）．13元)，海洋渔业厅和水产总公司应共同负担一半。与双方各自已经实际负担的损失相抵之后，海洋渔业厅和水产总公司应赔偿兴业公司损失（略）．86元。兴业公司应自行负担160万元款项的50％利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第(二)、(三)项的规定，判决如下：

一、撤销海口市中级人民法院(2001)海中法民初字第X号民事判决。

二、海南省海洋与渔业厅和海南省水产总公司于本判决生效之日起十日内返还海南兴业房地产有限公司人民币160万元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率计付该款从给付之日起至本判决确定的还款之日止的利息的50％。海南省海洋与渔业厅和海南省水产总公司对返还上述款项及利息，互负连带责任。

三、海南省海洋与渔业厅和海南省水产总公司于本判决生效之日起十日内赔偿海南兴业房地产有限公司损失（略）．86元，互负连带赔偿责任。

四、驳回海南兴业房地产有限公司的其他上诉请求。

五、驳回海南省水产总公司的上诉请求。

本案二审案件受理费人民币（略）元，由海南兴业房地产有限公司负担（略）．43元；海南省海洋与渔业厅和海南省水产总公司共同负担（略）．57元。

本判决为终审判决。

审判长简万成

审判员杨庆忠

审判员曲永生

二OO二年八月二十二日

书记员王立峰