重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）南法民初字第xxxx号
原告向xx，女，x年x月x日出生，汉族，住重庆市X区X街xxx号附X号。身份证号：x。
委托代理人康xx（特别授权），重庆周笃红律师事务所律师。
被告刘xx，女，xxxx年x月xx日出生，汉族，住重庆市X区X街X号x。身份证号：x。
委托代理人穆xx（一般代理），重庆东和律师事务所律师。
委托代理人吴xx（一般代理），重庆东和律师事务所律师。
原告向xx与被告刘xx房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向xx的委托代理人康xx，被告刘xx的委托代理人穆xx、吴x均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向xx诉称，原告与被告于2010年9月9日签订了房地产买卖合同，合同编号为（略）。双方约定被告将其所有的位于重庆市X区X街X路X号X栋X-X号房屋出售给原告，房屋价款x元。合同签订之日，被告收取了原告定金x元。合同还约定如卖方未能履行本合同的约定，则买方可以要求双倍返还定金或者选择要求卖方赔付不低于物业价款10%的违约金。合同还约定，在本合同生效之日四十五个工作日内，买方一次性支付卖方余下的所有房款，同时买方需要把该房屋公证委托给买方，由居间方陪同买方办理过户等手续。但被告均以各种理由推托。故原告起诉来院，要求判令：1、解某、被告签订的购房合同，并判令被告支付违约金x元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告向xx针对其诉讼请求，举示了以下证据：1、房屋买卖合同;2、短信；3、通话清单；4、定金收据；5、房产证。
被告刘xx辩称，同意向xx要求解某合同的诉讼请求，但被告刘xx不存在违约行为。因为，首先向xx在合同约定的四十五个工作日内，没有在按照合同约定的履行期限内履行付款义务。其次，向xx单方改变了付款方式和付款金额，是向xx不愿继续履行合同。合同签订后，向xx要求刘xx先办理公证过户并且向xx只支付总价款83万元减去银行贷款以后的部分房款，而并不是按照合同约定由向xx先付款并且一次性支付余下的81万元房款的付款方式和付款金额。可见，向xx没有在约定的期间内履行付款义务的根本原因，系向xx单方改变了付款方式和付款金额，并没有得到刘xx的一致同意的情况下，向xx单方悔约不愿继续按照合同约定而付款，最终导致合同没有继续履行下去。最后，付款是买方的主要义务，向xx无法举证证明其在合同约定的期限内履行了付款义务。
被告刘xx为证明辩称理由，举示了以下证据：1、房屋买卖合同；2、两份律师函；3、两个回执单。
本院对双方当事人所举示的证据的真实性、关某、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明，2010年9月9日，向xx与刘xx在居间方重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的主持下签订房地产买卖合同，刘xx将其所有的位于重庆市X区X街X路X号X栋X-X号房屋出售给原告，房屋价款x元。合同约定签合同时向xx支付刘xx定金x元。在本合同生效之日四十五个工作日内，买方一次性支付卖方余下的所有房款，同时卖方需要把该房屋公证委托给买方，由居间方陪同买方办理过户等手续。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可以要求双倍返还定金或者选择要求卖方赔付不低于物业价款10%的违约金。
合同签订当日，向xx支付刘xx购房定金x元。
2010年11月16日，居间方工作人员彭华龙给刘xx发短信，短信内容为：刘xx小姐，您好！我是中原地产彭华龙。现2010年9月9日经中原地产出售万达广场二组团X栋X-X号房屋，客户向xx已经把钱转入我们账上，通知您明天上午十点钟在重庆市X区黄泥磅公证处办理房屋公证委托相关某续。
2010年12月14日，刘xx委托重庆东和律师事务所给向xx、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司发律师函，因买方向xx严重且根本违约，致使卖方不能实现合同目的，故通知对方解某该合同。
庭审中，彭华龙陈述“本合同生效之日四十五个工作日内，买方一次性支付卖方余下的所有房款”的含义包含两方面的意思：刘xx购买的房屋是以按揭贷款的方式购买的，既可以是刘xx自己还清按揭贷款后由向xx一次性支付余下的购房款x元；也可以是除去刘xx应承担的余下银行按揭款以外的剩余房款，大概有四十几万。
庭审中，向xx承认其在2010年11月16日并没有将81万元的现金转到重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的账户上。
上述事实有双方当事人提供的证据材料和法庭陈述在卷为佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，对双方当事人均有拘束力，本院予以认可。庭审中，双方同意解某2010年9月9日签订的房地产买卖合同，本院予以支持。关某刘xx是否承担违约责任的问题本院认为，双方在合同中约定：“本合同生效之日四十五个工作日内，买方一次性支付卖方余下的所有房款，同时买方需要把该房屋公证委托给卖方，由居间方陪同买方办理过户等手续。”但在合同履行过程中，双方对该条文的理解某生分歧。向xx认为应是刘xx先办理公证过户再支付总价款83万元减去银行贷款以后的剩余房款。刘xx则认为按照合同约定应是向xx先付款并且一次性支付余下的81万元房款的付款方式和付款金额，致使合同没能继续履行。从居间方工作人员彭华龙的法庭陈述来看，“本合同生效之日四十五个工作日内，买方一次性支付卖方余下的所有房款”的含义包含两方面的意思：刘xx购买的房屋是以按揭贷款的方式购买的，既可以是刘xx自己还清按揭贷款后由向xx一次性支付余下的购房款x元；也可以是除去刘xx应承担的余下银行按揭款以外的剩余房款，大概有四十几万。也就是说关某合同履行的方式双方约定不明。根据合同法的规定，合同约定不明首先是由双方通过协议补充。若不能就补充协议达成一致的，按照合同条款和交易习惯确定。但本案中双方由于履行方式发生分歧继而双方失去信任，致使双方并未就继续履行达成新的协议。而且也不能按照交易习惯确定履行方式。同时就合同履行先后来看，合同约定是在“买方一次性支付卖方余下的所有房款，同时买方需要把该房屋公证委托给卖方，由居间方陪同买方办理过户等手续。”该条文将房屋的过户与交易对价的支付约定为同时履行。按照同时履行抗辩权的规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。庭审中本院查明向xx在2010年11月16日履行期限截止之日也没有将81万元的现金转到重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的账户上。那么，刘xx在购房款没有保障的情况下，是有权拒绝向xx的过户要求的。因此，刘xx行使同时履行抗辩权本院予以支持。故本院对原告向xx要求刘xx承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解某告向xx与被告刘xx在2010年9月9日签订的关某重庆市X区X街X路X号X栋X-X号房屋的房地产买卖合同；
二、驳回原告向xx的其他诉讼请求。
案件受理费1955元，由原告向xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长罗xx
人民陪审员董xx
人民陪审员潘xx
二○一一年六月十七日
书记员邹xx
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