原告(反诉被告)彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省韶山市人，韶山市诚信超市业主。
委托代理人刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁乡县人。
被告（反诉原告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省韶山市人，韶山市五交化电器大楼业主。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省韶山市人。
原告彭某某诉被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月7日立案受理，2010年1月22日被告张某某提起反诉，本院依法合并审理，依法由审判员张志祥适用简易程序，于2010年2月8日公开开庭进行了审理。原告彭某某及委托代理人刘某某、被告张某某及委托代理人李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告承包经营韶山市五金交电化工公司（以下简称五交化公司）五交化大楼，2003年底，经五交化公司同意，原、被告签订《转租合同》，该合同约定：转租范围为五交化大楼一楼四个门面（靠清溪信用社，含后面仓库）；转租期间，自2004年1月1日起至2009年12月31日止；租金每年为x元，从2008年1月1日起，每年的租金在上述的基础上递增5%，每年的租金分两次交清，上半年租金缴付时间是上一年度的12月25日前，下半年租金缴付时间是当年的6月25日前；同时合同约定违约责任等相关事项。合同签订后，原告按约履行了合同。2009年被告欠租金2362.5元，依照合同约定，被告应支付原告拖欠租金滞纳金x元。2009年11月12日，原告书面通知被告，要求被告按合同规定于2009年12月31日前腾空门面交还原告，但被告不予理睬，至今拒不返还门面，被告的违约行为，造成原告较大损失，特诉至法院，请求依法判令1、被告搬出所占用的原告门面；2、支付拖欠租金2362.5元并支付滞纳金x元；3、支付违约金x元，并赔偿损失x元；4、支付自2010年1月1日至实际交付门面期间的租金，并承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提交了如下证据：
1、转租合同，予以证明原、被告转租关系依法成立，且合同约定被告应承担的违约责任以及装修约定“来修去丢”，合同期满，被告装修损失不应补偿；2、五交化公司证明，予以证明五交化公司对原、被告转租合同无异议；3、通知、短信息，予以证明原告提前书面通知被告要求按期返还门面，被告已收该通知；4、税务申报表，予以证明原告损失的计算依据；5、退股协议，予以证明退股发生在2003年2月15日，即算有争议，也已过诉讼时效；6、民事判决书，予以证明被告占用五交化电器大楼。
被告（反诉原告）辩称并反诉：原告主体不合格，原告不是被告经营门面的合法所有人，也没有合法经营该门面的依据，原告无权无依据要求被告搬出门面。事实上是原告设计串通杨武军，买通五交化公司领导，采取隐瞒、欺诈、恶意串通手段，毁除原租赁合同，于2003年3月3日与五交化公司重新签订租赁合同，从而侵害了被告的合法权利，原告与五交化公司重新签订的合同应属无效。原告是迫于当时形势，才与被告签订转租合同，但合同期限仅6年，比原告与五交化公司租赁合同期限少3年。此前被告要求延长3年或至五交化公司改制之日，但原告拒绝，仅同意延长6个月。合同履行期间，被告没有违反转租合同的约定，依约不应承担支付违约金、赔偿损失的责任，相反，原告违反转租合同约定，从2005年起，违约经营家电，违反转租合同第八条约定，并在近一个月四处宣传反诉原告电器门面不能经营了，以致造成反诉原告巨大损失。同时2009年11月30日，韶山市政府决定五交化公司破产改制，转租合同第九条约定，五交化公司因改制致使本协议不能履行，本协议终止，双方均不承担违约责任，因此，被告有权利待五交化公司改制时终止协议，并有权利得到门面装修和建筑物补偿。五交化公司没有出示《房屋所有权证书》、《房屋租赁证》，依据法律规定，原告与五交化公司签订的租赁合同无效，五交化公司应承担由此造成的相应损失，由此依照法律规定应依法追加五交化公司为本案第三人参加诉讼。综上所述，要求法院驳回原告的诉讼请求，并确认反诉原告租赁五交化电器大楼门面至2012年12月31日止，确认其门面装修费补偿权归反诉原告所有，反诉被告赔偿损失及支付违约金x元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）为了支持其答辩意见和反诉请求，在本院规定的举证期限内提交如下证据：
1、合伙协议，予以证明原告彭某某、反诉原告张某某、杨武军于2003年1月2日合伙经营五交化大楼；2、承包经营合同，予以证明彭某某、杨武军于2002年12月23日与五交化公司签订租赁合同，租赁期限至2012年12月31日止；3、协议书，予以证明杨武军转让承包经营权，彭某某承包经营五交化大楼；4、退股协议，予以证明彭某某、杨武军退股，被告（反诉原告）持有全部股份，全面接收财产；5、承包经营合同，予以证明彭某某于2003年3月3日与五交化公司签订租赁合同，租赁期限至2012年12月31日止；6、照片（4张），予以证明彭某某经营的诚信超市违反转租合同约定，经营电器产品；7、转租合同，予以证明现五交化公司改制，反诉原告依据合同第九条约定不承担违约责任；8、2009年11月30日韶山市人民政府会议纪要，予以证明市政府决定对五交化公司改制；9、熊佑良、毛世武证明，予以证实2003年、2004年反诉原告对五交化大楼进行了装修；10、照片（14张），予以证明反诉原告对五交化大楼进行了装修；11、收条，予以证实彭某某收反诉原告2009年租金x元，已交清，不存在拖欠；12、民事上诉状，予以证明反诉原告不服（2003）韶民初字第X号民事判决，提起上诉；13、装修清单，予以证实反诉原告对五交化大楼装修、扩建费用x元；14、个体工商户营业执照，予以证实反诉原告合法经营，经营有效期至2012年12月份。
庭审中，原、被告对上述证据进行质证，被告（反诉原告）对原告证据1、2、5、6真实性无异议；证据3，被告未收到；证据4，与本案无关联；原告对被告（反诉原告）证据1、2、3、4、5、7、8、11、14的真实性无异议；认为证据9、10、12、13与本案无关联，转租合同约定装修“来修去丢”；证据6，原告认为原告超市经营的电饭煲等是小型家用电器，超市经营常规商品，并不违反转租合同约定。
原告证据1、2、5、6，被告无异议，本院予以采信；原告证据3，经查被告收到通知后回短信息给原告，被告质证认为未收到原告证据3的意见本院不予采信，原告证据3，本院予以采信；原告证据4，与本案无关联，本院不予采信；被告证据1、2、3、4、5、7、8、11、14，原告无异议，本院予以采信；被告证据6，不能证实原告违反转租合同，因此，被告证据6，本院不予采信；被告证据9、10、12、13，转租合同约定装修“来修去丢”，所以被告证据9、10、12、13，本院不予采信。
经审理查明：2003年3月3日，原告彭某某与五交化公司签订承包经营合同，合同约定该公司一楼、二楼及三楼北头交原告彭某某管理和使用，承包时间自2003年7月1日至2012年12月31日止。2003年底，原告彭某某经五交化同意与被告张某某签订转租合同，合同约定：转租范围为五交化大楼一楼四个门面（靠清溪信用社，含后面仓库），转租期限自2004年1月1日起至2009年12月31日止，每年租金为x元，从2008年1月1日起，每年的租金在上述基础上递增5%，装修部分约定“来修去丢”，并约定彭某某主营超市商品，张某某主营家电，双方不得改变经营项目冲击对方利益，并约定违约金为5万元，造成损失的，应赔偿损失。合同签订后，原、被告按合同约定履行义务。2009年1月13日、8月3日原告彭某某分别收被告张某某租金x元，合计x元。2009年11月12日，原告通过邮政快件送达通知给被告张某某，要求被告张某某做好交房准备。转租合同期满后，被告张某某未按转租合同约定交还原告门面。后经原、被告双方协商，未能达成协议。2010年1月7日原告诉至本院，同年1月22日被告提起反诉。
本院认为：原、被告签订的转租合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，而且原、被告已按照合同约定全面履行，其转租合同合法有效。合同期满，转租合同终止，被告应当依照合同约定和法律规定交还租赁门面给原告。原、被告对五交化大楼属于五交化公司所有无争议，原告与五交化公司签订承包经营合同无争议，原告依据承包经营合同取得五交化公司大楼的管理和使用权，因此，被告辩称原告主体不适格的理由本院不予采信。原告与五交化公司签订的承包经营合同未违反法律、行政法规的强制性规定，五交化公司的房屋租赁证不构成合同无效的理由，被告主张承包经营合同无效的理由，本院不予采信。经审理，五交化公司与本案没有法律上的利害关系，不符合将其追加为本案第三人的条件，被告要求追加五交化公司为第三人的请求，本院不予支持。原告超市经营电饭煲之类小型家电，属于超市经营常规商品，并未对被告经营家电产品造成影响，被告认为原告违反合同约定的理由本院亦不予采信，因此要求原告支付违约金并赔偿损失的请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿x元，未提供充分证据证实，其请求本院不予支持。2009年度租金，依据转租合同约定应为x×1.052=x.5元，被告理解为x元与合同约定不符，被告应依照合同补交2009年度租金2362.5元。原告主张被告支付滞纳金x元缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。被告主张转租合同第九条约定，因改制致使本协议不能履行，被告方未违约，不承担违约责任；因被告曲解此条规定，转租合同已履行完毕，合同期内五交化公司未进行改制，因此被告主张未违约不承担违约责任的请求，本院不予支持。被告未按转租合同约定返还门面，构成违约，应依据转租合同约定承担支付违约金的民事责任，被告应当支付违约金x元给原告。因转租期限届满，双方未续签协议，被告要求确认租赁期限至2010年12月31日的请求，本院不予支持。关于装修补偿费用，转租合同约定“来修去丢”，且五交化公司未在合同履行期限内改制，因此,五交化大楼装修补偿权确认为被告的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告张某某在本判决发生法律效力后一个月内腾出韶山市五金交电化工公司一楼四个门面返还给原告彭某某；
二、被告张某某于本判决发生法律效力后三日内给付原告彭某某欠付的租金2362.5元及违约金x元，合计x.5元；
三、由被告张某某支付自2010年1月1日起至返还之日止的租金（按x×1.053÷365=142.72元/天计算）；
四、驳回原告彭某某的其它诉讼请求；
五、驳回反诉原告张某某反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3300元，反诉受理费1050元，合计4350元，减半收取2175元，原告彭某某负担600元，被告张某某负担1575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审判员张志祥
二0一0年三月十八日
代理书记员邹颖
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
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