上诉人（原审原告、反诉被告）王某，男。
委托代理人韩久龙，河南某大方正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱某，男。
委托代理人耿岭喜，河南某诚律师事务所律师。
上诉人王某因与被上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南某新乡X区人民法院（2009）卫滨民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：王某曾向新乡市地产开发有限公司（以下简称地产公司）预订了该公司开发的位于新乡市X路X号地产综合楼西单元三楼东户的商品房一套，合同约定价款总计211700元。王某之父已向地产公司交纳相关款项计110570.20元。朱某系地产公司负责新乡市X路X号地产综合楼筹建工作的工作人员。2007年初，该公司发现朱某将上述已售出的涉案房屋重复出售，该公司责成朱某退回私收房款，收回私自售出的房屋。为此冀文彪、周某森应朱某要求从中调解，双方当事人于2008年6月6日订立名为“欠款证明”实质是房屋买卖的协议，内容为“……朱某购平原路X号地产综合楼西单元三层东户（住宅），面积137.67平方米，价格伍拾叁万元整（530000）还款时间08年7月15日前，逾期未还按月息二分计息，超过8月15日需按除本息外，另按每日百分之二滞纳金付款。”2008年6月19日，朱某付给王某之父王某军200000元房款，王某军为朱某出具收条。2008年12月18日，朱某为王某出具“还款计划”，该计划载明2009年1月8日还清全部款项。本案审理过程中，王某称朱某于2010年元月14日通过地产公司偿还了尚欠房款本金330000元。双方约定的房屋买卖价款本金已全部付清，只欠约定的利息和滞纳金，朱某则表示王某没有房屋所有权资格，没有向其交付房屋，故其不会付款。原审法院另查明，因王某没有取得预售房屋全部产权，朱某以案涉房屋已由地产公司出卖与案外人宋卫涛，且宋卫涛已装修入住，其无法购得房屋为由拒付余款，双方当事人发生矛盾，王某诉至原审法院，朱某在诉讼中提出反诉。
原审法院认为：双方当事人应当依法进行房地产转让。王某将其未依法登记领取权属证书的预订房转让给朱某的行为，是我国房地产管理法的禁止行为。双方所订立的“欠款证明”实质为房屋买卖协议，违反了相关的法律规定，应属无效。故对王某要求朱某偿还本金330000元及利息、滞纳金的诉讼请求不予支持。朱某因无效协议不能取得房屋产权，其要求解除双方房屋买卖协议，由王某返还购房款200000元的反诉请求应予支持。因朱某并未向王某支付利息和滞纳金，双方也未约定该款项，故对朱某要求王某返还利息和滞纳金的反诉请求，不予支持。王某在庭审中承认另收取朱某330000元本金，但朱某不予认可，同时朱某也未主张该房款的权利，因此，对该项权利双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，判决：一、驳回王某要求朱某偿还房款330000元及利息、滞纳金的诉讼请求。二、解除王某、朱某于2008年6月6日签订的实质为房屋买卖名为“欠款证明”的协议。三、王某于判决生效后十日内返还朱某购房款200000元整。案件受理费及其他费用6250元，反诉案件受理费及其他费用4300元，合计10550元，由王某负担。
王某上诉称：1、本案纠纷性质属于基于房屋重复销售引起的商品房回购的事实而形成的欠款纠纷，其不属于房屋买卖纠纷。2、该“欠款证明”的出具系朱某真实的意思表示，合法有效，其是对欠款事实的单方确认和还款承诺。3、原审法院适用法律错误，该“欠款证明”不属于双方之间约定的合同，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定。综上，请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求，驳回朱某的反诉请求。
朱某辩称：1、所谓“欠款证明”的真实内容是房屋买卖协议，约定的是双方的权利和义务。2、王某不具备房屋出卖人的资格和权利，也未实际取得房屋的所有权，王某已构成根本违约。3、该行为损害了朱某的合法权益，应依法解除该房屋买卖协议，返还朱某购房款。综上，王某的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
王某在二审诉讼中提供的证据有：1、地产公司2006年9月6日会议纪要，2、地产公司2006年9月9日新地开发（2006）第X号文件；3、劳动合同。以上证据证明朱某的身份。4、地产公司于2006年6月10日出具的书面证明，证明该公司使用的是公章，没有合同专用章一类的印鉴；5、地产公司营业执照及土地使用权证，证明新乡市X路X号土地使用权至2004年3月才变更至该公司名下；6、新乡市X路X号房屋产权证明，证明案涉土地属原属于新乡X乡贸易中心，7、地产公司记账凭证及王某出具的收到条，证明原审诉讼期间朱某通过地产公司向王某支付了剩余本金，但所欠利息及滞纳金至今未付，9、地产公司于2010年元月14日出具的收据，证明王某与地产公司已结清购房款，以上证据证明朱某之所以向王某出具欠条性质的借据，是基于朱某利用职务之便将房屋一房二卖，为解决一房二卖的问题，对王某给予的补偿性回购。朱某对王某所提供的证据认为：证据1、2、3所证明的朱某身份与本案无关，且劳动合同书上并非朱某签名，对证据4的真实性有异议，证据5、6的真实性无异议，但与本案无关，证据7、8与本案无关。本院认为朱某虽对上述部分证据的真实性持有异议，且认为王某在二审诉讼中提交的证据均与本案无关，但其并未提供相应的反证证明其主张成立，王某所提供的证据能够互相印证并证明朱某所出具的“欠款证明”的形成过程及其性质，本院予以认定。
本院经审理查明：本案审理过程中，朱某已通过地产公司于2010年元月14日向王某支付330000元。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：依据原审法院查明的事实，王某曾向地产公司预订该公司开发的位于新乡市X路X号地产综合楼西单元三楼东户的商品房，朱某在该公司任职期间擅自将该房屋另行出售，导致王某不能取得案涉房屋的所有权。故其双方经中间人冀文彪、周某森调解，由朱某于2008年6月6日为王某出具案涉“欠款证明”。该“欠款证明”所出具的原因并非双方存在房屋买卖合同关系，而是由于朱某在地产公司任职期间将王某已向该公司预定的案涉房屋另行出售，而由朱某对王某因此所受到的损失进行赔偿。朱某辩称该“还款证明”的性质应当为商品房买卖合同缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。该“还款证明”是朱某的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，朱某应当依据其所作承诺履行还款义务。因王某认可朱某已于2010年1月14日支付所欠款项的本金，故王某所主张的利息及“滞纳金”（实为违约金）朱某应予支付，但双方对欠款利息及违约金标准的约定中超出银行同期贷款利率4倍的部分本院不予支持。即朱某逾期还款所产生的利息及违约金，应以330000元为基数，自2008年7月15日起至2008年8月15日止，按照月息2%计算，自2008年8月16日起至2010年1月14日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算。同时基于本院的上述认证意见，朱某认为双方之间系商品房买卖合同法律关系，实际无法履行，并据此提出的反诉请求因无相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南某新乡X区人民法院（2009）卫滨民二初字第X号民事判决；
二、朱某于本判决生效后十日内向王某支付欠款利息及违约金，计算方法为以330000元为基数，自2008年7月15日起至2008年8月15日止，按照月息2%计算；以330000元为基数，自2008年8月16日起至2010年1月14日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算。
三、驳回王某的其他诉讼请求。
四、驳回朱某的反诉请求。
一审案件受理费及其他费用6250元，反诉费及其他费用4300元，二审案件受理费9100元，共计19650元，均由朱某承担。为结算方便，王某预交的诉讼费用不再退还，待双方当事人履行判决时一并结清。
本判决为终审判决。
审判长梁国兴
审判员蒋雪梅
审判员郭中伟
二0一一年十一月十四日
书记员陈兴祥
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