重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）渝一中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：程xx。
委托代理人：李xx。
委托代理人：郭x，重庆xx律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柯xx。
委托代理人：柯xx，重庆xx律师事务所律师。
上诉人程xx与被上诉人柯xx房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2010年12月9日作出(2010)璧民初字第X号民事判决，上诉人程xx不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年3月28日对本案进行了询问。上诉人程xx及其委托代理人李xx、郭x，被上诉人柯xx及其委托代理人柯xx参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年原告作为乙方，与作为甲方的被告自愿签订了《门面出租协议》（以下简称本案讼争门面出租协议），协议约定：“被告自愿将自己所有的位于重庆市璧山县X街X路X号门市（以下简称本案讼争门面）出租给原告作商业用”，并约定租期为8年，租金每年2万，从2009年10月6日至2017年10月5日止，2009年3月15日至2009年10月5日止的租赁关系仍按以前签订的《门面出租协议》履行，等等。本案门面出租协议的落款时间为“二00九年三月十五日”字样。该协议签订后，原、被告双方进行了相应的实际履行。现原告以被告单方违约，妨碍原告正常经营生意等为由，起诉来院。
同时查明：一审法院作出的（2008）璧民初字第X号民事判决书发生法律效力后，于2008年12月15日依法委托相应的拍卖公司拍卖案外人徐素琴及王力、王俊和被告程xx共同继承的本案讼争门面一间。2009年1月22日原告以264600元的最高价竞得。后被告要求保留该门面产权，经与时作为买受人的原告协商，原告同意将该门面产权退还给被告，为此，一审法院于2009年4月16日作出裁定：一、位于璧山县X街X路X号门面一间的所有权及相应的其他权利归程xx所有。财产权自本裁定送达程xx时起转移；二、程xx可持本裁定书到璧山县国土资源和房屋管理局办理房屋产权过户登记手续。本裁定送达后立即生效。另外，双方同时就相关事宜作了协商处理，并签订了书面协议。后被告持一审法院向其送达的该份执行裁定书于2009年5月21日在璧山县国土资源和房屋管理局将本案讼争门面过户于被告名下，并领取得本案讼争门面的房地产权证（证号为212房地证2009字第X号）。
柯xx一审诉称：原告于2007年10月份起租赁被告程xx所有的位于璧山县X街X路X号一间门面，经营销售水电安装零配件。当时签订的租赁协议期限为3年，即至2010年10月6日止。在2009年3月15日原被告双方又自愿对该门面房重新签订“门面出租协议”。协议约定的租期为8年，从2009年10月6日至2017年10月5日止，租金每年2万，并特别注明2009年3月15日至2009年10月5日止的租赁关系仍按以前签订的《门面出租协议》履行。现被告单方违约试图终止2009年3月15日双方重新签订的“门面出租协议”，被告曾于2010年2月至4月两次向贵院起诉要求认定双方重新签订的“门面出租协议”无效，被告的诉求均未获得贵院支持。被告还于2010年10月7日到原告经营的门面前大吵大闹，次日又用502胶水堵门面的锁眼，影响了原告正常经营生意。原告按重新签订的“门面出租协议”约定内容，屡次通知被告来收取租金2万元，被告不但不来反而又再次单方违约，妨碍原告正常经营生意。为此，起诉至法院，请求判决确认原被告双方在2009年3月15日签订的“门面出租协议”有效，并责令被告继续履行其协议，限令被告立即到原告处收取（2010年10月6日至2011年10月5日）租金2万元；本案诉讼费用由被告承担。
程xx一审辩称：2009年1月22日涉案门面被璧山县人民法院拍卖，原告购得该门面。原、被告双方于2009年3月15日签订的“门面出租协议”，因当时门面属于原告所有，被告不具有出租门面的主体资格，签订协议的双方均系主体错误。即使协议有效，也因原告没有依照协议而迟延支付相应的租金的实质性违约行为，导致协议无法履行而无效；而且侵犯了共有人王俊的合法权利，也将导致协议无效。被告两次向璧山县人民法院起诉，法院均未认定协议效力。原告在本案中要求确认协议有效和要求被告收取租金，系同时基于确认之诉和给付之诉而起诉，不符合民事诉讼法规定的共同诉讼案件，为此请求人民法院驳回原告诉讼请求。
一审法院认为，对于原、被告双方争议的本案讼争门面出租协议的实际签订时间，不论是在原告诉称的2009年4月15日，还是被告辩称的2009年3月15日，虽然被告先前无权将本案讼争门面出租与原告，但后来一审法院于2009年4月16日作出（2008）璧民执字第697-X号执行裁定书，裁定：本案讼争门面的所有权及相应的其他权利归程xx所有，财产权自本裁定送达程xx时起转移，后被告持一审法院向其送达的该份执行裁定书于2009年5月21日将本案讼争门面过户于被告名下，并领取得本案讼争门面的房地产权证，那么，依照《中华人民共和国合同法》第51条的规定，应视为作为权利人的被告对其先前出租本案讼争门面与原告的行为予以了追认，因此，2009年原、被告签订的本案讼争门面出租协议，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
对于原告要求判决责令被告继续履行其协议，限令被告立即到原告处收取（2010年10月6日至2011年10月5日）租金2万元的诉请，其依据不足，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决：一、2009年原告柯xx与被告程xx签订的《门面出租协议》（其落款时间为“二00九年三月十五日”字样）属有效合同。二、驳回原告柯xx的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告柯xx、被告程xx各负担20元。
程xx不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回柯xx的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清。一审中双方认可协议签订于2009年3月15日，但柯xx在庭审中又称签订于2009年4月15日但未举示证据，一审判决未对协议签订时间予以确认。二、原判适用法律错误。1、一审判决根据《合同法》第五十一条，认定因程xx领取（2008）璧民执字第697－X号执行裁定并将诉争门面过户视为对先前出租行为的追认，但无处分权人的相对方必须善意，而柯xx并非善意，其明知自己才是所有人，程xx无处分权。2、程xx将房屋过户到自己名下，并非对协议的追认，依照判决逻辑，程xx一直都不能办理过户登记，否则就对协议进行了追认。3、柯xx不交2009年3月6日至2009年10月6日期间的租金，才是对协议无效的追认。柯xx如果认为协议有效，就应该交纳上述期间的租金或至少应交纳2009年5月6日至2009年10月6日期间的租金。4、程xx从来没有追认过该协议，反而启动过一次诉讼，要求撤销该协议，后因故撤诉，又于2010年9月3日发出过终止2007年租赁协议的通知。三、原判程序错误。在双方均未申请调查证据的情况下，一审法院主动举示执行裁定书，违背法律规定。
柯xx辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1、双方签订的出租协议落款为2009年3月15日，可能是草拟时间，实际签订于2009年4月15日，是退出拍卖时签订，在法院执行过程中协商签订，出租协议及退出协议同时签订，法院也保留了一份。2、签订出租协议时，程xx已经明确了要产权，否则程xx不会签。3、柯xx已于2009年3月26日向法院补交了原先领走的预交租金。在一审判决之后，还按协议汇款支付租金，但被退回。4、一审法院为了产权来源等相关事实调取裁定书，程序合法。
二审中柯xx举示了：1、汇款单，认为其在一审判决之后依照出租协议向程xx支付租金，但被其退回未收；2、法院案款收据，认为其于2009年3月26日向一审法院交纳了原来领走的预交租金10356元。程xx对汇款单表示不清楚，未收到；对案款收据认为不属新证据，柯xx原来向法院申请领走了预交租金10356元之后，没有补交，且其在以前的诉讼中都没有提出过该补交事实。
二审另查明，柯xx原于2007年即与程xx签订诉争门面的租赁协议，租期3年，在参与竞买诉争门面前，柯xx向程xx预交了租金。2009年柯xx在竞买诉争门面成功后，向执行法院申请领回了其预交的租金10356元。后因柯xx退回门面，双方重新签订了涉案租赁协议，约定了新的租赁期限，同时对新租赁期限以前即2009年3月15日至2009年10月5日期间的租赁关系约定按以前协议执行。故程xx上诉认为柯xx因没有交纳3月15日至2009年10月5日期间的租金，该不履行行为构成对涉案租赁协议无效的追认。柯xx则认为其履行了交纳租金的义务。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。柯xx作为原承租人，在法院执行程序中对诉争门面进行产权拍卖时参与竞买胜出，但因程xx要求保留诉争门面的产权，经协商，柯xx同意退回诉争门面，双方重新签订了涉案出租协议，在此背景下，柯xx足以信赖这一租赁关系能够因程xx的要求在得到满足后可以履行承诺并且通过法院执行程序予以理顺归位，且实际履行情况与当事人预期相符。现程xx以其签订涉案出租协议时不是适格的产权人，柯xx才是诉争门面的产权人为由，认为柯xx在签订涉案出租协议时并非善意，与事实相悖，该上诉理由不能成立。
程xx还提出一审法院认定过户即追认的问题，该认识属片面理解一审判决的表述，程xx基于一审法院的执行裁定取得诉争门面的产权，是否办理产权登记并不影响其产权归属，其逻辑推论并不成立，也毫无意义。
关于柯xx在退回门面后是否补交了租金10356元，该事实虽程xx否认，但有人民法院案款收据佐证，且租金是否补交是柯xx是否履行合同义务的问题，法律并未规定不履行合同义务就是追认合同无效。
至于涉案出租协议的具体签订时间，虽双方说法不一，但该事实并不影响本案判决，一审判决已对此作出正确认定。
程xx还提出一审法院违反程序出示执行裁定书的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，人民法院可以直接采用，一审法院为征询当事人意见，庭审中出示该院执行裁定书，并无不妥。
综上所述，程xx的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维护原判。
二审案件受理费80元，由上诉人程xx负担。
本判决为终审判决。
审判长陈孟琼
审判员李盛刚
代理审判员朱华惠
二○一一年四月二十七日
书记员程卓
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