广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民事判决书
（2012）贵民三终字第X号
上诉人（一审被告）吴某，女，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。
被上诉人（一审原告）贵港市荷城新苑物业服务有限公司，住所地：贵港市X路X号院荷城新苑内。
法定代表人苏某，经理。
委托代理人梁鹏，广西正大五星律师事务所律师。
上诉人吴某因与被上诉人贵港市荷城新苑物业服务有限公司（以下简称荷城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市X区人民法院（2011）港北民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月5日立案受理后，依某组成由审判员刘某珍担任审判长，审判员吴某汉和代理审判员梁辉昌参加的合议庭，于2012年2月8日公开开庭进行了审理。书记员黄延肖担任法庭记录。上诉人吴某，被上诉人的委托代理人梁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，荷城新苑系贵港市安居房地产开发中心、贵港市荷城住宅开发有限公司所开发的小区X区业主。2003年6月30日，开发商贵港市安居房地产开发中心、贵港市荷城住宅开发有限公司与荷城物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，将荷城新苑东南组团、西南组团委托于荷城物业公司实行物业管理服务，并约定了物业服务内容、责任，以及物业管理费用和物业专项维某基金的收取依某和标准，委托管理的期限为自2002年6月30日起至业主委员会成立并与新接管的物业管理企业签订管理合同止；物业管理服务费由物业公司按物价主管部门批复文件规定的标准向业主收取，管理服务费标准的调整，按政府指导价和市场调节进行调整；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；物业专项维某资金，暂按建筑面积0.1元／平方米收取或按有关规定的标准执行。上述合同签订后，荷城物业公司即对该小区进行了物业管理，并依某上述《前期物业管理委托合同》的相关规定，向小区所有业主按建筑面积0.3元／平方米收取物业管理费，一直按此标准收取至2008年底时止，小区所有的业主均能按上述标准交纳，没有提出任何异议。
2009年2月16日，贵港市物价局作出贵价格〔2009〕X号文件《关于荷城新苑物业管理服务费标准的批复》。同意荷城新苑住宅以及其他物业管理服务费标准：住宅物业管理服务费最高收费标准，按住宅建筑面积每月每平方米0.50元收取（含公共秩序维某、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维某、小区管理费等），车辆停放服务费的计收标准。并要求物业公司要将物业管理服务费及其有关收费实行明码标价，应将收费项目、收费标准、计费方式、服务内容、服务标准在物业管理区域内公众场所或收费地点公示，并每年向业主大会或全体业主公布物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，接受业主监督，上述收费标准自2009年3月1日起执行，等等内容。荷城物业公司根据上述文件的批复内容，将住宅物业管理服务费的标准由原来的按住宅建筑面积每月每平方米0.30元调整到按住宅建筑面积每月每平方米0.50元，执行新的收费标准后，小区内绝大部分业主都按新的收费标准交纳。只有吴某在内的少部分业主拒绝按新的标准交纳。至荷城物业公司起诉前时止，吴某尚欠物业服务费525.70元，垃圾处理费98.0元，电费1190.60元。
一审法院审理认为，吴某通过向开发商购买住房的方式，成为了荷城新苑小区的业主；荷城物业公司与开发商签订《前期物业管理委托合同》依某成为了该小区的物业管理企业。依某相关法律规定，建设单位依某与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依某选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，吴某主张的业主与荷城物业公司之间没有任何的物业服务合同，该抗辩理由不能成立，所有业主依某、依某、依某均应向荷城物业公司交纳相关的物业管理费用。至于吴某认为荷城物业公司在进行物业服务过程中，存在管理不到位、服务不达标的问题，可向荷城物业公司提出整改意见，或者通过业主委员会、业主代表大会另行选择物业管理企业，不支付相关的物业管理费用是没有法律依某的。物业管理费用的收费标准由原来的按住宅建筑面积每月每平方米0.30元调整到按住宅建筑面积每月每平方米0.50元，是否合理、合法的问题。根据《前期物业管理委托合同》的约定，“物业管理服务费由物业公司按物价主管部门批复文件规定的标准向业主收取，管理服务费标准的调整，按政府指导价和市场调节进行调整；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金”，事实上物业公司与业主依某上述约定实际履行了多年，由于物价上涨等因素，经贵港市物价局批复，同意调整收费标准是有法律依某的。因此，荷城物业公司根据物价主管部门批复文件规定，由原来的按住宅建筑面积每月每平方米0.30元调整至按住宅建筑面积每月每平方米0.50元，理由成立，符合相关规定，依某予以支持。但荷城物业公司在执行新的收费标准前，应事先做好业主的工作，并主动与业主进行充分协商勾通，以得到广大业主的理解和支持。关于违约金计算问题，荷城物业公司主张按银行同期贷款利率4倍计算，与法律规定不符，不予支持，应按银行同期贷款利率计算；拖欠电费的滞纳金问题，荷城物业公司主张参照《供电营业规则》的规定滞纳金计算，因荷城物业公司并非供电部门，参照该规则无法律依某，不予支持，应按银行同期贷款利率计算。遂判决：一、被告吴某向原告贵港市荷城新苑物业服务有限公司支付物业服务费（含垃圾费）623.70元及违约金（违约金计算：自欠费之日起按银行同期贷款利率计付）；二、被告吴某向原告贵港市荷城新苑物业服务有限公司支付电费1190.60元及违约金（违约金计算：自欠费之日起按银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告贵港市荷城新苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告吴某负担。
吴某不服一审判决，上诉称，一审认定被上诉人与开发商贵港市安居房地产开发中心、贵港市荷城住宅开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对上诉人具有约束力是错误的，上诉人并不是该合同的当事人，也没有与建设单位签订有前期物业管理的合同，故上述合同对上诉人没有约束力；被上诉人擅自提高物业服务费没有法律和事实依某，在被上诉人在管理小区期间，存在收费不公开、不透明，服务态度差及物业管理不到位的情况，按原来的按住宅建筑面积每平方米0.3元收费以足够物业的开支，一审判决认为按住宅建筑面积每平方米0.3元收费可能会造成被上诉人经营困难或者经费不足是没有法律依某的；一审判决上诉人支付物业费和水电费的违约金没有事实和法律依某，被上诉人在催缴物业费和水电费是的通知是不明确的，故不应判决上诉人承担违约金且上诉人不交物业费和水电费是因不服被上诉人擅自提高物业费，而不是上诉人不愿交纳物业费和水电费。请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人荷城物业公司辩称，一审认定《前期物业管理委托合同》具有约束力是正确的；被上诉人提高物业服务费符合《物业服务收费管理办法》，有贵港市物价局的批准文件为依某；上诉人所拖欠的电费为其电表所反映的用电度数以及物业公司为其垫付的费用真实反映。被上诉人认为一审法院的判决认定的事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的案件事实除与一审查明的案件事实相一致外，另查明，被上诉人在收到贵港市物价局作出的贵价格〔2009〕X号文件《关于荷城新苑物业管理服务费标准的批复》后，已通过张贴公告或口头的形式向小区各业主告知从2009年4月1日起按新标准收取物业管理费。上诉人在2009年4月已知物业费提至按住宅建筑面积每月每平方米0.5元，但认为提价未经其同意，故不愿按新标准交纳物业费用。在二审庭审中，上诉人对被上诉人在小区内履行物业管理没有异议，对按住宅建筑面积每月每平方米0.3元收取物业管理费没有异议，仅对物业管理费提至每月每平方米0.5元有异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。贵港市X区荷城新苑业主委员会于2011年12月11日成立。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉方提高物业管理费是否有法律依某
本院认为，2003年6月30日，开发商贵港市安居房地产开发中心、贵港市荷城住宅开发有限公司与被上诉人签订了《前期物业管理委托合同》后，被上诉人即拥有对合同约定的小区行使物业管理的权利及职责。在荷城新苑小区未成立业主委员会前，被上诉人与开发商贵港市安居房地产开发中心、贵港市荷城住宅开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对小区内的所有业主具有约束力，且上诉人对被上诉人在所属小区行使物业管理职责亦无异议，也即认可了双方之间建立了物业管理服务合同关系。被上诉人作为提供物业管理服务的一方当事人，有义务依某进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维某小区正常的物业管理秩序和全体业主的共同利益。随着我国城镇居民的生活消费水平逐年提高，为了更好地为业主提供服务，被上诉人向贵港市物价局申请将原执行的按住宅建筑面积每月每平方米0.30元收取物业管理费予以调整。2009年2月16日，贵港市物价局作出贵价格〔2009〕X号文件《关于荷城新苑物业管理服务费标准的批复》，同意被上诉人所在小区的物业管理费最高收费标准按住宅建筑面积每月每平方米0.50元收取。被上诉人在收到该批复后，即在小区张贴公告公示，从2009年4月开始按住宅建筑面积每月每平方米0.50元的新标准收取物业管理费。因此，被上诉人提高物业管理费依某有据。上诉人认为被上诉人提高物业管理费未经全部业主的同意及在物业管理上存在不到位等情况，物业管理费仍应按住宅建筑面积每月每平方米0.30元缴纳的主张，与法律规定不符，本院依某不予支持。对于上诉人认为被上诉人在小区物业管理上存在的瑕疵问题，上诉人可通过业主委员会向被上诉人提出整改意见，但不能在被上诉人提供了相应的物业服务后，以物业管理存在瑕疵为由拒交物业管理费。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维某。依某《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维某原判。
本案二审受理费50元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某珍
审判员吴某汉
代理审判员梁辉昌
二○一二年三月十四日
书记员黄延肖
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