海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2002)海南民终字第X号
上诉人(原审原告)王某某，男，1948年12月出生，汉族，湖南省人，现在海南省保亭黎族苗族自治县药材公司任主治医师，住（略）。
上诉人(原审原告)唐某某，女，1954年8月出生，汉族，湖南省人，海南保亭黎族苗族自治县药材公司药剂员，住（略）。系王某某的妻子。
上诉人(原审被告)张某，男，1971年11月出生，汉族，海南省文昌市人，保亭黎族苗族自治县种子公司职工，住（略）。
委托代理人赵某某，女，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)黄某某，男，1977年3月出生，黎族，海南省保亭黎族苗族自治县人，住（略）。
上诉人王某某、唐某某与上诉人张某因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2001)保经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，黄某某、张某俩被告于2000年2月间多次上门找原告王某某和唐某某借款（略）元购买材料，原、被告双方订立用房产抵押欠款合同。合同约定：黄某某和张某所借王某某（略）元在2000年8月底还清，如果黄某某和张某在定期付款前未依约付款，则以电影公司住房前新大厦最后壹套铺面(靠水利局旁)作抵押。2000年6月22日，黄某某和张某俩被告又向原告王某某借款，原告王某某知道投资建房有利润，又拿出（略）元共（略）元当作投资款，双方并签订投资改建保亭县医药总公司二门市部房协议，约定：为了早日改建保亭县医药总公司二门市部房子，现甲方黄某某同意把靠新华书店的第壹套铺面卖给王某某的价钱与其他七间同价。据此，原审法院认为：原告借款给俩被告买建房材料，后又当作建房投资款，其目的是要买到房屋，而被告是房屋开发商，向原告借款的目的也是为了销售房屋。原、被告所签订的《关于投资改建保亭县医药总公司二门市部房协议》，以（略）元投资建房，实为购房预付款，应认定为商品房预售合同成立。原审法院作出判决：1、被告位于靠县新华书店办公楼的县医药总公司第一间铺面(第1至X层)归俩原告所有；2、铺面(第1至X层)的价格同第二间至第八间铺面(第1至X层)的价格相同，原告的9万元作为购房预付款，不足部分由原告补足。原告在判决生效后20日内交足购房款，同时被告办理好房屋过户手续将铺面过户给原告；3、该铺面(第1至X层)的房屋租金从判决生效原告付清购房款后由原告收取，如果被告已预收超过部分则冲抵购房款。4、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，王某某、唐某某不服提起上诉，张某也认为原审判决认定事实不清，遂提起上诉。王某某、唐某某的上诉理由为：原判认定上诉人2000年元月19日向拆迁人预付购房金这个铁的事实，按双方约定的铺面判决给原告，这是正确的。上诉人确实预付购房金5000元订铺面，王某江把收到的预付购房押金抵工资了。但是，原判否认被告违反借款抵押合同，否认原告投资的事实，把上诉人三次交给拆迁人的钱认定为预付购房金，明显有误。原告就是想把投资分得的利润作为购房的资金，如果不想投资分成又怎么会冒风险先把（略）元给工头先给钱还按其他七间铺面同价付房款，这说明协议把投资和买房写明是两回事。张某为了甩掉投资人与伙计的利润分成，想独吞合伙建电影公司综合楼和三人共同投资建医药综合楼的利润。现请求判令张某按合同赔偿上诉人壹套住房，分成投资利润及赔偿违约费（略）元。张某的上诉理由为：原审判决认定事实不清，有意将上诉人张某与原审被告黄某某混为一谈。上诉人从未向被上诉人借过款，实际的借款人是黄某某，与本人无关。上诉人张某没有与两被上诉人签订或口头约定过任何房屋买卖协议，与两被上诉人签订协议的是黄某某，而黄某某无权向他人出售上诉人所有的房屋。黄某某不是电影公司和医药公司新建楼房的开发商，上诉人从未委托过黄某某销售房屋，黄某某根本就没有销售上诉人房屋的权利。原审判决故意将借款关系认定为商品房预售关系，强行将上诉人所有的医药公司铺面判归两被上诉人，根本就是不顾事实，严重违反法律的错判。综上所述，原审判决认定事实不清，严重损害了上诉人的合法权益。现请求撤销原审判决。被上诉人黄某某未作书面答辩。
经审理查明，2000年2月28日至6月2日，王某某共出借（略）元给黄某某和张某二人购买建筑材料。双方于2000年6月2日订立了《用房产抵押欠款合同》，合同约定：乙方为了支持甲方早日修好电影公司住房前的新大厦(政府对面)，乙方已借款（略）元给甲方；甲方所借乙方（略）元在2000年8月底还清，如果甲方在定期付款前未依约付款，则以电影公司住房前新大厦最后壹套铺面(靠水利局房)作抵押。2000年6月22日，黄某某与王某某订立《关于投资改建保亭县医药总公司二门市部房协议书》，约定：为了早日改建保亭县医药总公司二门市部房子，现甲方黄某某同意把靠新华书店的第壹套铺面卖给王某某的价钱与其他七间同价。六月以前已投资（略）元，现在再投资（略）元。改建期间，甲方给电影公司靠水电局壹套铺面暂住，如果住得方便，就买下这一铺面1至X楼，定价壹拾万元整，投资利润另算帐，共计（略）元的利润在后王某某领到房产证之日双方结算清楚。尔后，黄某某在该协议书的右下角写道：已收到王某某投资款共（略）元整。张某也在该协议书上签名。2000年6月23日，张某与保亭黎族苗族自治县医药总公司订立《协议书》，改建医药公司门市部大楼。约定：甲方负责乙方取得的土地使用权期为：陆拾捌年，即2000年至2068年止；甲方同意将该大楼建成分成享得部分作价壹拾万伍仟元抵给乙方所有，期限为：陆拾捌年(2000年至2068年止)。保亭医药公司大楼改建竣工后，张某便将部分铺面进行销售，王某某提出异议，双方发生了纠纷。案经本院审理，王某某、张某、黄某某三方均承认2000年6月2日订立的《用房产抵押欠款合同》未经有关部门登记。
以上事实有：2000年6月2日的《用房产抵押欠款合同》、2000年6月22日的《关于投资改建保亭县医药总公司二门市部房协议书》、2000年6月23日的《协议书》，以及双方当事人的陈述笔录等证据佐证。
本院认为：王某某与黄某某订立的《用房产抵押欠款合同》没有依法经房地产有关部门进行抵押登记，违反了《中华人民共和国担保法》的有关规定，其抵押关系无效。王某某以该抵押合同为依据而要求给予壹套住房，其证据不足，其理由不当，本院不予支持。王某某与黄某某订立的《关于投资改建保亭县医药总公司二门市部房协议》，张某也在该协议上签名，但该协议只有王某某个人的投资数额，没有黄某某和张某二人的投资数额及投资比例，且三方没有约定利润分配及风险承担，不符合共同投资经营房地产的条件。王某某以此协议而要求分配利润，证据明显不足，理由也不当，更不符合情理，本院不予支持。原审法院认定此案为商品房预售的法律关系，属认定事实不清，适用法律错误，依法予以改判。据以上事实，本案纯属借贷的法律关系，按照债务应当清偿的原则，黄某某和张某应偿还（略）元借款给王某某和唐某某，并从起诉之日起计付利息。至于王某某上诉中要求黄某某、张某赔偿违约费（略）元，因缺乏事实根据，其请求及理由也不能成立，本院不予采纳。上诉人张某在上诉中称其没有向王某某借过款，黄某某与王某某借款与其无关。经查亦因缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(三)项的规定，判决如下：
一、维持海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2001)保经初字第X号民事判决第四项，即驳回原告的其他诉讼请求；
二、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2001)保经初字第X号民事判决第一项、第二项、第三项，即被告位于靠县新华书店办公楼的县医药总公司第一间铺面(第1至X层)归俩原告所有；铺面(第1至X层)的价格同第二间至第八间铺面(第1至X层)的价格相同，原告的9万元作为购房预付款，不足部分由原告补足。原告在判决生效后20日内交足购房款，同时被告办理好房屋过户手续将铺面过户给原告；该铺面(第1至X层)的房屋租金从判决生效原告付清购房款后由原告收取，如果被告已预收超过部分则冲抵购房款。
三、限张某、黄某某在本判决发生法律效力之日起15日内向王某某、唐某某偿还（略）元本金及利息(利息按中国人民银行活期存款利率计付，时间从2001年6月27日至还款之日止)。
一审受理费3710元，由王某某、唐某某负担1237元，张某负担1236．60元，黄某某负担1236．60元；二审受理费2010元，由王某某、唐某某负担1005元，张某负担1005元。
本判决为终审判决。
审判长韩少清
代理审判员林彬
代理审判员李秋芸
二○○二年二月七日
书记员王某刚
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