上诉人（原审原告）李某，男。
委托代理人戚某。
被上诉人（原审被告）某某。
上诉人李某因商品房预售纠纷一案，不服新成立的北京市X区人民法院（原北京市X区人民法院）（2010）宣民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
2010年8月，李某诉至原审法院称，2005年9月30日，我与某某签订《商品房买卖合同》约定：我购买某某开发位于某京市X区某X号院某某苑X号楼X门X号房屋，房屋总价款（略）元；李某已付清全部购房款；按合同约定，房屋所在楼栋的初始登记应当在2007年12月31日前完成，自应当完成初始登记的期限届满之次日起至实际完成之日止，某某按日计算向李某支付全部已付款万分之三的违约金；李某未能在房屋交付之日起720日取得房屋所有权证书，李某不退房的，自李某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，某某按日计算全部已付款万分之三的违约金。房屋所在楼栋的初始登记实际完成日期为2009年5月14日，我应当于2009年1月10日前取得房屋所有权证书，但实际取得日期为2009年8月1日。我向贵院起诉，请求贵院依法维护我的合法权益，现起诉要求：一、某某立即向我支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金人民币219256.31元；二、某某立即向我支付逾期办理该房屋产权证书的违约金人民币89196.45元；三、诉讼费由某某负担。
某某在原审法院辩称，李某所述签订《商品房买卖合同》、购买北京市X区某X号某X号楼X号（现编号为北京市X区某X号院X楼X层X门X号）房屋的情况属实。但李某主张的违约金，我公司不同意给付，理由如下：一、李某没有按合同约定时间取得房屋所有权证证书，是由于某府相关部门政策调整所致，某某对此没有过错，不应承担违约责任。按照李某、某某之间《商品房买卖合同》第十五条的约定，某某承担违约责任的前提条件是我公司对造成李某逾期取得房屋所有权证书负有过错责任。鉴于某公司向李某交付房屋并未逾期，导致我公司逾期办理李某的房屋所有权证书的直接原因，是由于某府相关部门政策调整造成的，我公司对此并无过错，不应承担任何违约责任。我公司开发的“某某苑”项目为分期开发，二期项目尚未进行开发建设。北京市建设委员会于2007年5月11日下发《关于某屋权属登记面积有关问题的通知》（下称京建权[2007]X号文件），其中明确规定：“存在楼外分摊部位的楼栋，房产测绘单位须在该楼栋及参与该楼分摊的楼栋全部竣工并经规划验收合格后方可进行房屋面积实测，并按实地测量结果如实出具《房屋土地测绘技术报告书》（实测）及《房屋登记表》”。上述京建权[2007]X号文件的出台，直接导致我公司无法按原计划进行房屋产权的初始登记。直至北京市建设委员会于2008年6月下发《关于某品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》（京建权[2008]X号），允许在一定条件下“使用未竣工房屋的预测面积数据”后,我公司才得以为李某所购房屋所在楼栋办理产权的初始登记，并在此基础上及时为李某办理房屋所有权证书。二、合同中既约定我公司逾期办理初始登记的违约责任，又对李某取得其已购房屋所有权证书的时间及违约责任进行了约定，但从办理商品房权属证书的整个过程看，初始登记是转某登记的前提和基础，开发商只有办理整栋楼的初始登记和取得相应权属证明后，才可办理商品房的转某登记，并在此基础上办理商品房所有权证书。可见，从办理初始登记到办理转某登记是一个完整的过程。合同中对一个行为导致的一个结果，分两个阶段约定了两个违约责任，该约定显然与合同法的立法精神及具体规定相驳，同时也加重了我公司的责任。另外，李某占有使用其购买的房屋，并未因没有按合同约定取得房屋所有权证书而受到任何影响。从另一角度讲，虽然李某没有按期取得房屋所有权证书，但其并无实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的内容，系违约金本身性质的准定。违约金的约定属于某事人意思自治、契约自由的范畴，但约定的违约金与违约后所造成的损失不可能完全一致。若约定的违约金过分高于某成的损失，不仅给违约方带来不应有的损失，还会使守约方因此而获得不正当的利益。我国法律规定违约金的主要作用在于某保债的履行和弥补所造成的损失。如果任由当事人约定，数额明显高于某能造成损失的违约金，不仅会失去法律的公平、公正性，还会使违约金的约定变成一种赌博，从而鼓励当事人依靠不公正的手段获取不正当的利益，故国家对违约金的干预是十分必要的。本案中，李某在没有实际损失的情况下，向我公司主张巨额的违约金，已远远超出合同法所应保护的范围。因此，我公司不同意李某既要求支付逾期办理初始登记的违约金，又要求支付其未按约定取得房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，现请求法院依法驳回李某的诉讼请求。
经审理查明，2005年9月30日，李某（买受人）与某某（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：x）及其补充协议，约定：买受人购买出卖人开发的位于某京市X区某X号某X号楼X号（现编号为北京市X区某X号院X楼X层X门X号）房屋，房屋预测建筑面积共138.96平方米，其中套内建筑面积120.08平方米。关于某价方式与价款的约定：出卖人与买受人按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12197.19元，总价款人民币（略）元。关于某权转某登记的约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于某受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付等内容。2005年10月9日，李某向某某交纳购房首付款464638元，2007年1月14日，李某向某某交纳购房余款（略）元。2007年1月15日，某某向李某交付其所购房屋，双方办理了房屋入住手续。另查：2009年5月7日，李某所购北京市X区某X号院X号楼楼栋所有权登记在某某名下。2009年8月1日，北京市X区某X号院X楼X层X门X号房屋的所有权人登记在李某名下，房屋所有权证上记载的房屋建筑面积为138.32平方米，套内建筑面积为120.08平方米，其中房屋套内建筑面积的记载与双方签订《商品房买卖合同》的约定一致。
现李某以某某违约逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋产权证为由诉至法院要求某某支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋产权证的违约金。某某持辩称理由，不同意李某的诉讼请求。
庭审中，某某为证明因政策调整原因造成其未能在双方合同约定期限内办理李某所购房屋楼栋的初始登记及转某登记，向法院提交了北京市建设委员会于2007年5月11日向各区县房屋登记管理部门发布的京建权[2007]X号《关于某屋权属登记面积有关问题的通知》，其中记载：一、存在楼外分摊部位的楼栋，房产测绘单位须在该楼栋及参与该楼分摊的楼栋全部竣工并经规划验收合格后方可进行房屋面积实测，并按实地测量结果如实出具《房屋土地测绘技术报告书》（实测）及《房屋登记表》。二、申请初始登记的楼栋存在楼外分摊部位的，则楼外分摊部位所在楼栋须已办理初始登记或与该楼栋同时申请初始登记等内容。另向法院提交北京市建设委员会于2008年6月12日向各区县房屋登记管理部门发布的京建权[2008]X号《关于某品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，其中记载：一、申请初始登记的楼栋已竣工验收，其楼外分摊部位（独幢或在其他楼栋中）已建成并符合建设工程规划许可、参与分摊的楼栋未竣工，在计算分摊系数、测算成套商品房面积时，可以使用未竣工房屋的预测面积数据。二、房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示等内容。针对某某提交的上述政府文件，李某强调政策调整不属于某可抗力，某某仍可办理房屋产权证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李某与某某签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同成立后因不能预见、不能避免且无法克服的客观情况发生，若双方合同约定的事项明显无法实现且继续依约履行对一方明显不公平的，应该免除相应的合同责任。根据本案双方的合同约定，某某应于2007年12月31日前完成李某的房屋所在楼栋的初始登记，并应当在2009年1月5日前取得李某房屋的所有权证书，但因政府主管单位于2007年5月11日作出《关于某屋权属登记面积有关问题的通知》的政策调整，直接影响了某某办理楼栋初始登记的工作，亦影响了作为初始登记后续工作的转某登记。从而某某在主观上不存在拖延办理权属登记的过错。客观上，某某亦无法在合同约定的期限内完成初始登记和转某登记。在政府主管单位于2008年6月12日出台新的政策《关于某品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》后，李某房屋所在项目符合了办理权属登记的相关要求，某某于2009年5月7日取得李某房屋所在楼栋的所有权登记，并于2009年8月1日协助李某办理了房屋产权登记，履行了作为房屋出卖方的合同义务。综上，虽然某某因政策调整的原因未能在合同约定的时间内办理初始登记及转某登记，但其依约按时向李某交付所购房屋，并未给李某对房屋的实际居住和正常使用造成影响，且在政策调整后办理了楼栋初始登记并协助李某取得房屋所有权证，故对于某某要求某某支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条之规定，判决：驳回原告李某的全部诉讼请求。
判决后，李某不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由上诉至本院，要求撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求，即判令：：一、某某立即向我支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金人民币219256.31元；二、某某立即向我支付逾期办理该房屋产权证书的违约金人民币89196.45元；
其具体上诉理由为：第一，某某苑X号楼已经于2007年1月完成了房屋面积实测，京建权[2007]X号文件对某某苑X号楼的初始登记及产权登记没有产生任何影响。该文件仅对文件下发时没有取得房屋面积实测报告的新建小区适用，对已经取得房屋面积实测报告的小区没有任何影响。第二，某某没有提供证据证明因政策调整导致楼栋权属证明及房屋产权证不能办理。某某没有在2007年5月至2008年6月期间内向房屋主管部门申请办理初始登记，也就不会受到X号文件的影响。第三，某某苑小区为分期施工，并非分期开发。某某苑小区不具备分期开发的特征。第四，某某完全能够按照合同约定的时间完成初始登记，因此本案不能适用不可抗力的规定。第五，原审判决歪曲了上诉人的辩论意见。上诉人并未表达过“政策调整不属于某可抗力”的辩论意见。第六，某某的违约行为给上诉人造成了损失。合同约定的违约金并不高，而延期办理产权证使上诉人无法正常租赁、转某、抵押房屋，无法对房屋行使全部的所有权，也造成上诉人的资金大量占用。第七，原审判决程序错误。原审法院在开完庭的当天进行了宣判和法律文书的送达，没有进行合议，明显违反了法定程序。
针对李某的上诉请求及理由，某某辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。第一，关于某积实测的问题。本案中涉及的面积实测不仅仅包括上诉人所购房屋所在楼栋的实测，还涉及到楼外分摊面积的实测。上诉人所称本楼已经完成了面积实测只是本楼栋面积的实测，楼外分摊的面积并没有实测。X号文规定，不仅本楼完成面积实测，参与楼外分摊的面积所在楼栋全部竣工完成实测后才进行初始登记。由于某案中参与楼外分摊的面积没有建成，因此，为上诉人办理产权的初始登记和转某登记显然受到了X号文的影响。第二，双方在合同附件中对不可抗力的范围进行了明确的约定，上诉人在庭审中也提到了不可抗力因素，并不是说从未提及不可抗力。第三，依据约定，办理初始登记的时间是一年，办理转某登记是交房后720日，在此期间内需要做很多工作。X号文件解除了X号文的限制后，某某在合理期间内履行了相应的义务，并没有过错和违约之处。第四，依据约定，因某某的过错导致逾期办理产权证才承担违约责任，从实际情况看X号文是导致逾期的原因。某某对逾期办理产权登记不存在过错，不应承担责任。第五，上诉人称其有损失，但是并未提供相应的证据，上诉人对房屋居住使用，并没有产生损失。第六，上诉人所称原审未审先判的情况并不存在，原审的庭审工作已经全部结束，程序也已经进行完毕，程序合法，并不存在问题。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、京建权（2007）X号文件、京建权（2008）X号文件等证据在案佐证。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同中明确约定了诉争房屋所在楼栋办理初始登记以及买受人取得诉争房屋所有权证的期间，该约定合法有效。依据约定，某某应当在2007年12月31日前取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。
北京市建设委员会于2007年5月11日颁布的X号文和2008年6月12日颁布的X号文，均是相关政府部门公开发布的关于某理房屋权属登记面积的专门性文件，颁布之后开始实施。按照上述373文件的规定，存在楼外分摊部位的楼栋，须在该楼栋及参与该楼分摊的楼栋全部竣工并经规划验收合格后方可进行房屋面积实测。
本案中，依据双方合同（含附件）的约定，诉争房屋所在楼栋存在楼外分摊，而实际上当时参与楼外分摊的面积并未竣工，因此导致诉争房屋所在楼栋办理初始登记的条件发生变化，办理登记的工作被迫中断。X号文中规定，对申请初始登记的已竣工楼栋，在计算分摊面积时可以使用未竣工房屋的预测面积数据，但需进行相应的公示。因此，上述政策调整，客观上影响了初始登记和转某登记工作的正常进行，导致某某无法在约定的期限内完成上述登记工作，并非某某故意拖延。而在办理房屋登记面积的新政策调整后，某某按照新政策的要求办理了楼栋的初始登记并协助上诉人取得了房屋所有权证。依据现有证据，上诉人所称某某主观上存在拖延办理权属登记的过错的主张不能成立。因此，依据双方的约定，某某不应承担违约责任。
关于某诉人所称原审判决程序违法的主张，上诉人并未提供相应的证据予以证明，本院对此不予支持。
综上，李某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千九百二十六元，由李某负担（已交纳二千九百六十三元），余二千九百六十三元，自本判决生效之日起七日内交纳；二审案件受理费五千九百二十六元，由李某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳
代理审判员冀东
代理审判员张磊
二○一一年三月十八日
书记员刘芳芳
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