湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）陈XX。
被上诉人（原审原告）永州市XX物业管理有限公司。
法定代表人王XX，该公司经理。
委托代理人聂XX，（特别授权）。
上诉人陈XX因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、代理审判员吕伟文参加的合议庭，于2012年1月6日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人陈XX、被上诉人永州市XX物业管理有限公司的委托代理人聂XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月17日，被告购买了永州市XX置业有限公司开发的XX小区X栋X号商品房，2009年5月4日，以原告为甲方，被告为乙方，签订了《XX前期物业服务协议》，约定：甲方为乙方提供前期物业管理服务，期限为自本协议生效时起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，住宅物业0.8／月×平方米。商业物业1.2元／月×平方米。第一年按上述标准收取，第二年起将根据物价部门新核定的收费标准收取。物业服务费自开发商入伙通知书确定的交房日期开始计收，业主应于某伙通知书通知交房之日预交半年的物业服务费用，以后每半年预交一次，时间为每半年第一个月的首日之前。公共能源费先预交，结算时多退少补。乙方未按时交纳物业服务费用的，每逾期一日处应交金额的1％的违约金。2009年5月5日被告接受了该房屋，领取了钥匙，2011年5月27日经永州市物价局批准，XX前期物业服务收费标准自2011年6月1日起执行1.1元／月•m2，被告房屋面积为141.35m2，2010年3月1日至2011年8月31日拖欠物业管理费2,122元(其中2011年6月1日以后按1.1元／月•m2计算)，至2011年7月1日止，按逾期每日1％计算违约金计人民币6,102元。
原判认为，原告与被告签订了前期物业服务协议，该协议合法有效，被告未按协议履行交纳物业管理费义务，已违约，应承担违约的民事责任。原告诉请违约金过高，应按每日0.5％计算较为合理，故原告的诉请本院予以部分支持；被告陈XX答辩称原告违反物业管理协议，没有收费依据等理由与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陈XX在本判决生效后三日内偿付原告永州市XX物业管理有限公司物业管理费2,122元。二、被告陈XX在本判决生效后三日内偿付原告永州市XX物业管理有限公司逾期交纳物业管理费违约金3,051元。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告陈XX负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，陈XX不服上述判决，以“一、上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议是被迫签订的；二、上诉人于2009年5月5日收房时，被迫支付2010年2月28日前的物业管理费，而XX物业公司不提供发票，属偷税漏税行为；三、XX物业公司存在管理义务不及时和不到位”为由，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判。
XX物业管理有限公司答辩称：一、前期物业管理协议是双方在平等自愿公平的基础上签订的，上诉人没有证据证明前期物业服务协议是被上诉人强迫上诉人签订的，因此，该协议合法有效。二、被上诉人没有违规违约收费。三、被上诉人是否存在物业管理不到位，可以提出要求。请求维持原判。
二审通过核实陈XX在原审提供的照片及双方当事人在二审庭审的陈述，查明永州市XX物业管理有限公司在物业管理上存在不到位的事实，原判认定其它事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。陈XX所购买的XX小区X栋X号商品房，于2009年5月5日接受领取钥匙的，该小区的开发商系永州市XX置业有限公司，双方基于某小区还未成立业主委员会及物业服务公司，而签订的《XX前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，该协议内容的权利、义务平等，应受法律保护。陈XX主张该协议是被迫签订的，但未提供依据证实自己的主张，且还履行交纳了部分物业管理费的义务。同时在签订该协议的一年时间内又未按法律规定行使申请撤销该协议的权利，故陈XX上诉提出“上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议是被迫签订的”理由不能成立。至于某XX于2009年5月5日交付2010年2月28日前的物业管理费，永州市XX物业管理有限公司是否出具了发票，是否属偷税漏税行为，不属本案审理的范围。故陈XX上诉提出“上诉人于2009年5月5日收房时，被迫支付2010年2月28日前的物业管理费，而XX物业公司不提供发票，属偷税漏税行为”的理由，本院不予采纳。考虑到永州市滨海物业管理公司在物业管理上存在瑕疵，因此，应对陈XX逾期交纳物业管理费违约金酌情核减。故陈XX上诉提出“XX物业公司存在管理义务不及时和不到位”的理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决第一项；
二、变更湖南省永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决第二项为：由陈XX接到本判决后三日内支付永州市XX物业管理有限公司逾期交纳物业管理费违约金2,000元。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由陈XX承担80元，由永州市XX物业管理有限公司承担70元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长刘明跃
审判员郑霓
代理审判员吕伟文
二○一二年三月一日
代理书记员甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
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