中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审被告)：广东汕建国际实业(集团)有限公司。住所地：广东省汕头市X路汕建大厦18—X层。
法定代表人：林某某，该公司总经理。
委托代理人：陈某某，该公司职员。
委托代理人：赵洪琛，北京市益成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国银行汕头市分行。住所地：广东省汕头市X路。
负责人：邓某某，该行行长。
委托代理人：杨民，广东太平洋律师事务所律师。
委托代理人：朱孟禾，广东太平洋律师事务所律师。
原审被告：汕头经济特区翼飞厂房开发有限公司。住所地：广东省汕头市外充公溢兴工业城。
法定代表人：肖某某，该公司董事长。
委托代理人：郭伟革，广东中乾律师事务所律师。
委托代理人：佘植昭，广东中乾律师事务所律师。
上诉人广东汕建国际实业(集团)有限公司(以下简称汕建公司)为与被上诉人中国银行汕头市分行(以下简称汕头中行)、原审被告汕头经济特区翼飞厂房开发有限公司(以下简称翼飞公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院(2000)粤高法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1993年3月2日，翼飞公司与汕建公司签订《合同书》约定，汕建公司向翼飞公司购买位于汕头市X路北侧、天山路东面、汕头经济特区林某欣中学(以下简称林某欣中学)以南翼飞园高级洋楼一座(即中银大厦)，建筑面积（略）平方米，总价款9000万元。1995年12月12日，汕建公司与汕头中行签订《认购房屋协议书》(以下简称认购协议)及8个附件约定，汕头中行向汕建公司认购汕建国际商业大厦全栋(即中银大厦)，总建筑面积（略）平方米，总销售价（略）万元，汕头中行向汕建公司租用该大厦北面的林某欣中学科学楼底层面积1872平方米的场地作为停车场，租期50年，租金680万元。1996年7月30日，翼飞公司与汕建公司签订《确认书》，确认将整座大厦售予汕头中行的方案。1996年8月14日，翼飞公司与汕建公司签订《合同书》约定，翼飞公司向汕建公司转让翼飞园25%产权，汕建公司另行支付翼飞公司（略）元，翼飞公司确认汕建公司拥有翼飞园高级洋楼施工、销售权。翼飞公司应配合汕建公司办理产权的确认及过户、纳税等有关手续，并承担相应的税款。同日，翼飞公司与汕建公司签订《合作款确认书》约定，转让款中包括380万元的增加面积款及利息。1996年10月3日，汕建公司与汕头中行签订《汕头市商品房预售契约》(以下简称预售契约)约定，汕头中行向汕建公司预购商品房一幢(即中银大厦)，共X层，建筑面积约（略）平方米，价格（略）万元。其中的塔楼内部装修、增加一台空调机及两台水泵款、顶楼铝墙行徽款、扩大土建面积款共计1574万元，由汕头中行直接支付给指定的收款单位，合同实付金额为（略）万元，合同签订后80日内一次性付清。汕建公司应于1996年12月30日前将验收合格的房屋交付汕头中行使用。每逾期一日交房，汕建公司应向汕头中行支付房价总额3‰的违约金。预售契约签订后，汕头中行于1996年12月3日向汕建公司支付了（略）万元，1997年1月14日，汕建公司向汕头中行出具了收款收据。
1996年12月24日，翼飞公司与汕建公司签订《合同书》约定，翼飞园写字楼(即中银大厦)由汕建公司销售给汕头中行，翼飞公司给予配合。从1996年4月23日起，汕建公司不断向汕头中行通报大厦工程的施工进展情况及有关问题。1996年12月13日，汕建公司致函汕头中行称：中银大厦工程已进入尾声，所遗留的项目均与裙楼的使用、装修方案有关，装修方案确定施工后，才能完成系统的闭合与协调。大厦的竣工日期决定于裙楼的后续方案与施工。1997年3月4日，汕头中行与汕头市建安(集团)第十工程公司(以下简称建安公司)签订《建筑工程承包合同》约定，中银大厦裙楼北面及部分附属配套设施及局部东、西面铝板幕墙由建安公司负责承包施工。同年3月28日，汕建公司函告建安公司称：建安公司擅自进行翼飞园裙楼北侧一至四A层框构架的扩建施工，将严重影响整栋大厦的验收，要求建安公司立即停工并拆除违章建筑。同年5月9日，汕头中行召开协调会并形成会议纪要，内容是：由于诸多原因，使装修工程进场施工时间一再拖延，最近确定了裙楼北面扩建，全部图纸多次改动，下周应可全部完成。
汕头中行自行委托设计、施工的裙楼扩建、装修工程至今尚未完全竣工。1996年12月16日起，汕建公司多次致函汕头中行，以大厦工程成本过高为由，要求增加工程款。汕头中行复函表示拒绝，并要求汕建公司按预售契约履行。因双方协商不成，汕头中行于2000年3月21日向广东省高级人民法院起诉，请求判令汕建公司、翼飞公司履行合同，将中银大厦及租用的停车场交付汕头中行使用，并要求汕建公司、翼飞公司支付逾期交房违约金（略）元。
另查明：1990年11月22日，翼飞公司与汕头经济特区管理委员会签订《土地使用权调换、出让合同》约定，由翼飞公司及溢兴(汕头)实业有限公司受让取得包括本案讼争土地内的珠池路北侧、天山路以东面积7222亩的土地使用权，并以翼飞公司名义进行土地申报登记。1992年4月7日，翼飞公司取得该地块的《非农建设用地许可证》。1992年6月20日，翼飞公司取得翼飞园商住楼预售许可手续。翼飞公司还先后取得了该用地项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、投资许可证等房屋建设开发手续。
又查明：1993年6月8日，林某欣中学与汕建公司、翼飞公司签订《合作协议书》约定，林某欣中学将科学楼底层（略）平方米提供给汕建公司作为停车场，使用期限为50年，从1994年3月1日起至2043年2月28日止，汕建公司支付林某欣中学550万元。协议签订后，汕建公司依约付清了停车场使用费，林某欣中学已将停车场交付汕建公司装修使用。
一审法院经审理认为：汕建公司与汕头中行于1995年12月12日签订的认购协议及1996年10月3日签订的预售契约，约定将汕建公司与翼飞公司合作开发的翼飞园综合楼(即中银大厦)出售给汕头中行，因预售行为得到翼飞公司的书面同意，翼飞公司已取得所售房屋的建设用地许可证，已交清土地出让金，取得了预售商品房许可证，已具备了商品房预售条件，双方所签合同有效，应继续履行。汕头中行已依约交清了购房款，汕建公司及翼飞公司也应将竣工验收合格的房屋交付汕头中行使用，交房时间应确定在其接到汕头中行完成自行委托设计、施工的裙楼的扩建、装修工程的书面通知后3个月内。汕建公司已依据与林某欣中学签订的《合作协议书》的约定，交清了该停车场的使用费，实际取得并装修使用了该停车场。汕头中行已依约付清该停车场使用费给汕建公司，汕建公司和翼飞公司应将该停车场交付汕头中行使用。由于汕头中行自行对房屋一至四层裙楼进行扩建、装修，该部分工程至今仍没有完成竣工，直接影响到整栋大楼的竣工验收，因此造成房屋未能按期交付使用的责任应由汕头中行自行承担，故汕头中行主张汕建公司支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此判决：一、汕建公司与汕头中行签订的认购协议及预售契约有效，应继续履行。汕建公司应在接到汕头中行完成翼飞园综合楼裙楼的扩建、装修工程书面通知之日起3个月内，将竣工验收合格的房屋交付汕头中行使用，并为汕头中行办理该房屋的所有权证；二、汕建公司应在交付房屋的同时，将验收合格的林某欣中学科学楼底层面积1872平方米的停车场交付汕头中行使用；三、汕建公司如不按本判决第一、二项所确定的时间交付房屋及停车场，应按汕头中行已付购房款支付迟延履行金；四、翼飞公司应协助汕建公司履行本判决第一、二项所确定的为汕头中行办理上述房屋有关手续的义务。案件受理费（略）元、诉讼保全费（略）元，共计（略）元，由汕头中行和汕建公司各负担（略）元。
汕建公司不服一审判决，向本院提起上诉称：汕头中行未依约付清购房款。根据认购协议及预售契约的约定，汕头中行还应对以下款项进行结算：供电系统工程款624万元，供水系统中除消防喷淋、水幕外的工程款277万元，增加的设计费用25万元，大厦顶楼铝板幕墙及行徽工程、裙楼空调工程施工配合费154万元，改动大厦平面布局，将商住楼改为写字楼的工程款315万元，由于汕头中行原因影响整栋大厦竣工验收，致使汕建公司机械停置、停窝工及设备维护保养的损失895万元，合同约定的面积与国土房产部门核定的面积不符，应按约定的单价重新计价，如实增减购房款。汕建公司未实际取得购房款的支配权，该款全部被汕头中行用于抵扣贷款及利息。汕头中行应承担1995年12月12日至1997年1月14日的逾期付款违约金或将此间的贷款利息2120万元应返还汕建公司。汕头中行还应承担部分办理房产过户手续的税金。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
汕头中行答辩称：其与汕建公司是商品房买卖关系而非委托代建关系。汕头中行已依约支付了购房款，不应承担违约责任。汕建公司主张就供电、供水、设计、改建、施工配合等费用进行结算，没有合同依据。房产过户税金有国家规定及合同约定，不属本案审理范围。
翼飞公司答辩称：翼飞公司与汕建公司是商品房预售法律关系，与汕头中行和汕建公司的纠纷是独立的法律关系。汕建公司已完全拥有整幢翼飞园的产权和处分权，汕建公司转让行为无需翼飞公司同意和确认。翼飞公司不应承担汕建公司与汕头中行房屋买卖关系的法律义务。
本院认为：汕建公司与汕头中行签订的认购协议及预售契约，系商品房预售合同的性质。预售行为得到了翼飞公司的认可。翼飞公司已依法取得了讼争房屋的土地使用权，交纳了土地出让金，办理了预售商品房许可手续及开发房地产的其他相关手续，所开发建设的房屋已具备预售条件。上述两份协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应认定该两份协议有效，双方应继续履行。汕建公司和汕头中行在两份协议中均约定购房款为（略）万元，汕头中行已于1996年12月3日将购房款交付给了汕建公司，汕建公司亦于1997年1月14日出具了收据。据此，应认定汕头中行依约履行了房屋预售合同的付款义务。汕建公司主张依合同单价重新计算购房款，依据不足，不予采信。由于汕头中行自行委托设计、将裙楼扩建施工、装修工程没有完工，房屋不具备竣工验收交付条件，造成房屋没有交付使用，对此，汕头中行应自行承担责任。汕建公司应依一审判决指定的时间将讼争房屋及林某欣中学科学楼地下停车场交付汕头中行，并为其办理房屋所有权证。汕建公司主张汕头中行应支付购房款之外的扩建面积款、供电系统、供水系统工程款及增加设计费用、工程配合费用、停窝工损失等费用，因本案双方当事人系房屋预售的法律关系，该部分款项不是房屋预售合同的价款，汕建公司亦未在一审时对汕头中行提起反诉，一审法院对此未予审理，汕建公司的该项请求可依法另行解决。汕建公司提出（略）万元购房款被汕头中行用于抵扣贷款及利息一节，与本案不是同一法律关系，不属本案审理范围。讼争房屋的开发建设手续均在翼飞公司名下，故其有义务配合汕建公司及汕头中行办理相应的过户手续。法律法规对房产过户手续费用的承担有明确规定，本院不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由汕建公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员张章
代理审判员贾劲松
二00一年八月七日
书记员王冬颖
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