上诉人（原审被告）蔡某，男，39岁。
被上诉人（原审原告）陈某丁，女，43岁。
委托代理人范某水、范某某，福建元一（莆田）律师事务所律师。
原审被告郑某戊，男，46岁。
原审被告郑某己（系原审被告郑某戊母亲），女，78岁。
上诉人蔡某因与被上诉人陈某丁、原审被告郑某戊、郑某己房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市X区人民法院(2011)秀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告陈某丁系童养媳，1989年12月15日，在养父母主张下与被告郑某戊未办结婚登记手续而以夫妻名义同居生活。2004年10月25日，被告郑某戊起诉至本院要求与原告离婚，本院于同年12月5日判决准予离婚。但双方夫妻共同财产两层楼房未分割处理。因此，被告郑某戊于2010年5月向本院起诉要求分割房屋，案经二审，莆田市中级人民法院终审判决，认定房屋第一、二层应归原告居住管理使用，并驳回被告郑某戊、郑某己在该案中的诉讼请求。期间，被告郑某戊、郑某己于农历2011年4月10日未经原告同意将一层店面以每月租金900元租与被告蔡某，并向蔡某出示了（2010）秀民初字第X号《民事判决书》，双方约定租期至2015年4月10日（农历）止，致讼争。
原审法院认为，原告陈某丁对坐落于莆田市X村X路X号一幢三层楼房中的第一、二层的房屋享有居住管理使用的权利，已经生效法律文书所确认。被告郑某己认为该房屋系其财产，收取租金是理所应当的，是无理的、侵权的民事行为。被告郑某戊、郑某己在诉讼期间，擅自把房屋租与被告蔡某，被告蔡某明知一审民事判决尚未生效，却与被告郑某戊、郑某己签订《租房合同》，该行为应属无效。原告要求三被告支付自2011年5月起至房屋腾出之日止按每月900元算的租金是合理合法的，应予保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定,判决：1、被告郑某戊、郑某己与被告蔡某签订的《租房合同》无效；2、被告蔡某应在本判决生效之日起十日内腾出其所租赁的位于莆田市X村X路X号的店铺归还给原告陈某丁居住管理使用；3、被告郑某戊、郑某己、蔡某应在本判决生效之日起十日内给付原告陈某丁自二○一一年五月十二日起至房屋腾出之日止的租金，每月按九百元算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币五十元，由被告郑某戊、郑某己、蔡某负担。
宣判后，上诉人蔡某不服，向本院提出上诉。
上诉人蔡某上诉称：一、原一审判决认为郑某戊、郑某己在诉讼期间擅自将房屋出租给上诉人，所以其租房行为应属无效的认定显属不当。1、被上诉人获得位于秀屿区X村X路X号一层店面的居住管理使用权是在2011年5月30日法院二审判决时。在此时间之前，上述的讼争房屋实际仍处于家庭共同共有，即产权不确定的状态。2、根据我国民事法律的相关规定，对于共有的房屋，各共有人均有管理的权利，法律并无明确规定一方共有人在对共有物进行使用、收益时，要经过其他共有人的同意，而只规定一方共有人在对共有物进行处分时，要经过其他共有人的同意，而本案的情形显属使用、收益，并非处分，因此根据《物权法》第九十六条的规定，郑某戊、郑某己依法有权出租上述讼争的店面。二、上诉人与郑某戊、郑某己签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，依法应是有效的，原审法院判决无效显属错误。1、上诉人自2010年3月1日起即向郑某戊、郑某己租赁店面至今，且均按期交付租金，特别是在2011年4月10日郑某戊、郑某己向上诉人出示了（2010）秀民初字第X号民事判决书后，上诉人更确信此讼争房屋将会归郑某己使用，因此与郑某己续签了租赁协议，上诉人在此案中应为善意第三人，被上诉人并无任何证据能证实上诉人有恶意串通，且也未能证实有侵害被上诉人的利益。2、根据《民法通则》意见、《合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定，产权变动纠纷并不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对变动后的新产权人是继续有效的。承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。故上诉人请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或确认上诉人与郑某戊、郑某己签订的《租房合同》有效。
被上诉人陈某丁答辩称：一、2008年上诉人蔡某即向被上诉人陈某丁承租了本案涉诉房屋，该房屋一直由陈某丁进行管理，后原审被告郑某戊与陈某丁就房屋归属问题产生纠纷并引发诉讼，陈某丁也将此情况告知蔡某，而上诉人在明知存在争议，且在一审判决未生效的情况下与原审被告恶意串通，签订租赁合同，损害了陈某丁的利益，所签订的合同应为无效。二、陈某丁取得讼争房屋的居住管理使用权是在其与郑某戊达成口头分割协议之时，即2004年离婚后，莆田市中级人民法院生效的判决书是对该事实的确认，而不是说法院判决生效时陈某丁才获得居住管理使用权。三、原审法院判决郑某戊、郑某己与蔡某签订的租房合同无效，蔡某应该归还房屋，且应给付陈某丁自2011年5月12日起至房屋腾出之日的租金是正确的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告郑某戊、郑某己二审未作出答辩。
经审理查明，上诉人对原审法院查明“期间，被告郑某戊、郑某己于农历2011年4月10日未经原告同意将一层店面以每个月租金900元租与被告蔡某”有异议，认为法律没有规定一方共有人对共有物进行使用、收益时，要经过其他共有人同意，而只规定一方共有人在对共有物进行处分时，要经过其他共有人的同意；对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审法院查明的事实没有异议，但认为应补充认定：离婚后讼争房屋一直由被上诉人居住管理使用。本院对上诉人、被上诉人没有异议的事实予以确认。
本院认为：上诉人蔡某明知被上诉人陈某丁与原审被告郑某戊、郑某己因其租赁的坐落于莆田市X村X路X号一幢三层楼房中第一、二层房屋归属产生纠纷，在法院民事判决尚未最终确认房屋归属的诉讼期间，却与原审被告郑某戊、郑某己签订《租房合同》，上诉人的上述行为不是善意的，应认定无效。现法院生效法律文书已确认被上诉人陈某丁与原审被告郑某戊、郑某己讼争的房屋归属被上诉人陈某丁居住管理使用，原审法院支持被上诉人陈某丁诉讼请求所作出的判决并无不当。上诉人上诉所称理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡某承担。
本判决为终审判决。
审判长陈某丁强
代理审判员陈某丁菁
代理审判员许秋红
二0一二年二月二十九日
书记员吴恩华
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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