广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市钻石苑房地产有限公司，住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人：叶某某，该公司董事长。
委托代理人：黄毅杰，广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告)：曾某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：李绍奇，广东潜龙律师事务所律师。
上诉人佛山市钻石苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：1998年11月1日，本案原、被告签订商品房购销合同一份。约定原告向被告购买佛山市钻石苑B座1204房和二层X号单车房，合同价款为（略）元。合同约定，被告须于1999年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用；同时还约定原告在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助，同时合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告按合同约定付清了房款（略）元，被告按约定在1999年9月28日履行了其交付楼房的主要义务。被告收楼后，没有按规定安装防盗网，致使未能通过规划验收。现原告以被告未履行提供办理房地产权属登记的相关文件的从属义务，致使原告至今未能取得房地产权属证书为由，请求法院判令被告在法定期限内为原告办理房地产权属证书，并支付逾期办证违约金。
佛山市禅城区人民法院经审理后认为：原、被告签定的商品房预售合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。协助原告办理房屋权属证书是被告作为开发商的法定义务，原、被告在合同中也对此作了约定。被告不能证实原告未领取房屋权属证书是原告自己的过错造成的，那么致使原告至今未能领取房屋权属证书的过错应在被告，因此被告应承担继续履行、协助原告办证的违约责任。对于被告提出的无法办理房地产权属证书的责任在原告，其已经履行协助办理的义务，造成延误原因是由于原告违规安装防盗网，亦无充分的证据证明其已履行协助办理的义务，因此对其抗辩意见不予支持。对于原告主张的被告向原告支付逾期办证违约金（略）.5元。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买收人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方并无约定逾期办理房屋权属证书的违约金，因此，被告应当按照以上的规定，按照购房款总额以日万分之二点一的标准向原告支付违约金。违约金是基于违约方的违约责任行为在一段时期内所产生的债的累计，违约金的产生存在一个持续的过程，在该过程之中不同时间产生的违约金具有不同的诉讼时效起点，因此，一段连续时期内所产生的违约金存在一部分已超过诉讼时效的，而另外一部分尚未超过诉讼时效的可能，而法律所保护的仅为未超过诉讼时效部分的违约金。本案中，按合同约定，被告应协助原告在实际接收商品房之日起90天内，即应在1999年12月28日之前办理权属登记手续，其违约金的产生从1999年12月28日起计算，至原告起诉之日(2004年4月19日)止，已有四年之多的时间，期间所产生的违约金部分已超过诉讼时效，法律予以保护。因此，被告应从2002年4月20日起向原告支付逾期办证违约金，但原告于本案中主张被告应当赔偿逾期办证的违约金为3046。5元，该诉请额明显低于按前述标准计得的金额，且属于当事人对自己合法民事权利的自由处分，故不作主动干涉，可予支持。对于被告提出的相关抗辩意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市钻石苑房地产有限公司应于本判决生效之日起60日内，按规定向房地产权属登记部门提供办理佛山市钻石苑B座1204房和二层X号单车房房屋权属证书所需的证明文件。协助原告曾某某办理该房屋的房屋权属证书。二、被告佛山市钻石苑房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某支付逾期办证的违约金（略）。5元。本案受理费1228元由被告承担。
宣判后，原审被告佛山市钻石苑房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对上诉人所提出的证据认定错误，导致对本案客观事实的错误认识，从而使原审判决认定事实不清。上诉人所提出的证据六和证据七，已证明了被上诉人购买房屋所在的该栋大楼，早期因有防盗网问题未能进行规划验收。之后经有关部门协调，对没有装防盗网的业主先进行规划验收，该两份证据已证明了无安装防盗网用户已办理完毕规划验收的情况，而被上诉人购买的单位却没有在规划验收的名单中，恰恰证明了被上诉人将防盗网装于窗外的事实。另外在庭审中上诉人将在开庭的前一天所拍的照片当庭出示，已印证上诉人所讲的客观事实，但原审法院却对上诉人的证据没有审查和采信，轻率地认定上诉人提供的证据未能证明被上诉人违规安装防盗网。再有在庭审过程中，上诉人以及法官均已明确地向被上诉人发问：有否将防盗网安装于窗外。被上诉人最后以不清楚作答。明显可看出被上诉人正在回避本案的关键事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条规定：“对一方当事人陈某的事实，另一方当事人既未表示承认也未表示否认的，视为对该事实的承认。”被上诉人作为业主完全应该知道防盗网有否安装以及是否安装于窗外的事实，但被上诉人却不敢直接回答此问题，明显是在回避其有过错的事实。对此原审法院应依法认定被上诉人违法将防盗网安装于窗外的事实。而原审法院却视而不见，这完全违背了法官应以事实为依据的诉讼原则。上诉人所提供证据四《验收房屋(店铺)书》中，被上诉人提供的《装修指南》，但原审法院却无理地对上诉人提供的证据五《佛山市钻石苑商住小区装修指南》不予采信。证据五充分证明上诉人已明确告知被上诉人不得将防盗网安装于窗外，但被上诉人却擅自将防盗网安装于窗外，从而导致无法进行规划验收，因而无法办理房屋产权证的责任在于被上诉人。二、原审法院适用法律错误，从而作出毫无依据的原审判决。原审法院适用《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》(以下简称“解释”)第十八条的规定，认为上诉人应按日万分之二点一的罚息标准向被上诉人支付违约金。但该条规定中亦明确规定在合同中没有约定违约金的情况下才能按金融机构的利息计算违约金。而本案中上诉人与被上诉人所签定的《商品房购销合同》中第十九条明确地约定了逾期办证的违约责任，因而不能适用解释中所规定的利息计算违约金。原审法院以万分之二点一的标准计算上诉人的违约金完全是适用法律上的错误。另外上诉人逾期办证的违约责任适用合同的约定，被上诉人自上诉人交付房屋后的第104天(即2000年11月30日)已开始知道自己有权按合同约定的标准5%要求上诉人支付违约金，但被上诉人直至2004年4月19日才起诉要求上诉人支付违约金，已明显超过了法律规定的诉讼时效，因此对被上诉人要求上诉人支付违约金的请求应予驳回。但原审法院既没有按合同的约定判定违约金，又错误地认为被上诉人要求支付违约金的请求没有超过法律时效，显然是有悖于法律的规定。三、原审判决根本无法履行。原审判决第一项判令上诉人在判决生效后60天内向有关部门提供办理产权所需的文件。而事实上至今无法办理房产证所需的文件就是佛山市X乡规划处的验收证明，正是由于被上诉人违规安装防盗网无法进行规划验收，因而原判决即使生效上诉人亦无法按判决履行，上诉人无法履行判决不是在于上诉人，而是在于被上诉人的过错而造成，因而原审判决是荒谬以及脱离实际操作的。四、原审判决多处存在明显错误。根据上诉人与被上诉人所签定的合同第十九条规定，上诉人协助办证的时间为400天，双方在庭审中均以对该时间予以确认但原审判决却不知依据什么会认为双方合同约定的协助办证时间为90天，明显违背了双方所确定的事实。综上，原审判决没有以事实为依据，适用法律错误，现请求二审法院在查清本案事实的基础上，作出公正合理的判决。一撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。二、判令由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人曾某某答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1、上诉人没有办理房地产的综合验收，是被上诉人至今未能办理房产证的根本原因。2、关于上诉人所述的照片证据问题，一审法院严格按照了《民诉法》的规定，不采信该证据是合法的。3、关于防盗网安装违规导致无法办理验收问题，被上诉人认为这只是上诉人推搪责任的一个借口，防盗网问题与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在法定或约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。换言之，只要出卖人有证据证实未领取房屋权属证书的过错不在己方，则无需承担逾期办证的责任。本案中，上诉人已提供证据证实因被上诉人违规安装防盗网而未能通过规划验收，从而导致无法办理房屋权属证书，即逾期办证的责任在于被上诉人。现被上诉人在未对防盗网进行整改前，要求上诉人承担由被上诉人过错造成的逾期办证责任，不符合法律的规定，本院不予支持。上诉人上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决上诉人承担逾期办证的责任错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人曾某某的诉讼请求。
本案一审受理费1228元，二审受理费1228元，两项合计2456元，由被上诉人曾某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员仇文华
二00四年十月二日
书记员林程
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
