中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2000)民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：哈尔滨市富华房地产建设开发公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区X街X号。
法定代表人：满某某，该公司经理。
委托代理人：陈桂明，北京市地平线律师事务所律师。
委托代理人：张本良，黑龙江省仁大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：哈尔滨兴得房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市动力区X街X号。
法定代表人：冯某，该公司经理。
委托代理人：王某，该公司副经理。
委托代理人：李泽林，黑龙江省金马律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市富华房地产建设开发公司(以下简称富华公司)为与被上诉人哈尔滨兴得房地产开发有限公司(以下简称兴得公司)联建合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院(1999)黑民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1995年4月20日，富华公司与兴得公司签订《联合开发建设协议书》约定，双方联合开发建设承德滨江小区工程，建筑面积为（略）平方米。富华公司负责办理全部前期手续，并承担费用。双方合作项目是在该小区内建设（略）平方米建筑面积的综合楼。富华公司提供建设用地，并完成土地的三通一平。兴得公司出资1890万元，包括分摊异地动迁安置费、开发效益费、工企动迁补偿费、前期费用及3000平方米建筑面积的还建费等。兴得公司在建设规划地界范围内所有建筑物的产权、土地使用权归兴得公司所有，有关过户手续由富华公司负责办理。协议还就付款方式、违约责任等其他事宜进行了约定。1995年5月19日，富华公司书面向兴得公司承诺：因兴得公司第一次付款未按约定执行，经双方商定，同意顺延付款。1995年6月1日，富华公司与哈尔滨市X路开发建设指挥部(以下简称开发指挥部)签订《开发改造承德滨江街坊建设项目协议书》约定，开发指挥部将承德滨江小区工程发包给富华公司承建。1995年6月26日，富华公司领取了建设用地规划许可证。1996年9月27日，富华公司取得了划拨土地使用权证。同年12月30日，富华公司领取了建设工程规划许可证。
另查明：兴得公司于1995年5月24日给付富华公司500万元，同年9月8日给付100万元。1996年8月7日给付富华公司50万元。此外，兴得公司还支付办理国有土地使用证费2011元、建审手续费（略）元、动迁费（略）元，共计（略）元。在工程建设中，富华公司多次要求兴得公司支付剩余的联建款未果，遂于1997年1月10日向一审法院提起诉讼，请求判令兴得公司支付工程欠款1240万元及利息。兴得公司反诉认为，由于富华公司未依约办理开工的全部前期手续，致使工程延期开工，且房屋建成后不能销售，富华公司已构成违约，请求判令富华公司赔偿损失共计（略）元。一审法院判决后，兴得公司提起上诉。本院于1999年1月26日以(1998)民终字第X号民事裁定将本案发回重审。
又查明：1993年9月30日，哈尔滨市建设委员会、市财政局、市物价局、市人民政府城市建设综合开发办公室(以下简称开发办)联合下发哈建发(1993)第X号文件，规定凡在哈尔滨市从事房地产综合开发经营活动的开发企业，都必须缴纳环境差价，由开发办统一测算、统一收取。该差价总额的15%作为土地出让金交规划土地部门。开发企业不再另行交纳土地出让金。1995年7月3日，开发指挥部向市规划局出让办公室出证证明：“富华公司已支付部分应缴费用”。1997年4月15日，开发指挥部召集富华公司、兴得公司召开协调会并形成会议纪要指出：富华公司擅自将项目转让给兴得公司是不合法的。1998年10月23日，开发办向本院出证证明：讼争项目是1994年哈尔滨市市委、市政府为迎接“亚冬会”建设“九路九桥”重点工程的补偿项目，由开发办委托开发指挥部发包给富华公司开发建设。根据文件规定，富华公司没有欠交土地出让金。1998年10月30日，哈尔滨市政府向本院出证证明：认可开发办的上述证言。1999年1月7日，开发指挥部向本院出证证明：联建项目的转让行为未经该部批准，没有办理转让手续，转让行为无效。另证明该项目富华公司应交环境差价（略）万元，其中含15%的土地出让金3215万元。现富华公司已交环境差价（略）万元，其中含土地出让金9342万元。尚欠环境差价（略）万元，其中含土地出让金（略）万元。1999年7月8日，开发指挥部及开发办出证证明：富华公司与兴得公司联建房屋，符合当时哈尔滨市开发建设的实际情况，故同意两公司进行联合开发建设。1999年8月9日，哈尔滨市土地管理局出证证明：富华公司与兴得公司的联建协议未报政府审批，未办理土地转让登记手续，未缴纳土地出让金，将划拨土地使用权转让的行为应认定无效。1999年8月26日，开发办出证证明：该办已出证的证明文件因内容不一致，决定收回。2000年1月10日，哈尔滨市政府提出：将1998年10月30日所出具的证明材料予以撤销。2000年4月28日，哈尔滨市政府出证证明：开发办于1999年7月8日提供证明属实。
再查明：一审法院审理期间，委托黑龙江华龙审计事务所对工程投入及房屋出售情况进行司法审计鉴定。该事务所于1999年4月8日出具审计报告认定：工程总投入为（略）元，扣除已售七套房屋（略）元，投入款为（略）元。其中包括兴得公司贷款及欠款利息（略）元。
一审法院认为：富华公司在未办理土地使用权出让手续，未办理联建审批手续的情况下，与兴得公司签订联建协议，违反了法律法规的规定，该联建协议应认定为无效。富华公司作为以土地出资一方，明知是划拨土地，仍在未办理土地出让手续的情况下与兴得公司签订联建协议，且签约时尚未取得该施工项目，故富华公司对协议无效所造成的损失应负主要责任。兴得公司在签约时应审查联建对方的实际情况和建审手续而未查清，草率签约，对造成的损失应负次要责任。所建房屋贷款利息损失（略）元，富华公司承担80%，兴得公司承担20%。据此判决：一、双方签订的《联合开发建设承德滨江小区工程协议书》无效；二、双方联建承德滨江小区B、C两栋楼房产权归富华公司所有。富华公司给付兴得公司投资款（略）元，扣除兴得公司已出售七套房屋款（略）元，应给付兴得公司（略）元。已售出房屋过户手续由富华公司负责办理。判决生效后30日内富华公司给付兴得公司投资款，逾期不支付按日万分之四计取罚息；三、兴得公司为承建该小区贷款利息（略）元，由富华公司承担80%，即（略）元，由兴得公司承担20%，即（略）元。1999年3月31日以后至判决执行时止利息按实际发生计算；四、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费（略）元，反诉费（略）元，共计（略）元，由富华公司负担（略）元，由兴得公司负担（略）元；鉴定费（略）元，由双方各半负担。
富华公司不服一审判决，向本院提起上诉称：根据哈建发(1993)X号文件规定，富华公司已交纳了土地出让金，是以有偿方式取得的土地使用权。本案具有特殊性，该项目是“边设计、边施工、边办手续”的“三边”工程。双方协议的大部分内容已实际履行，且有条件继续履行，故应确认双方协议合法有效，请求判令兴得公司支付拖欠的投资款1240万元及利息。同时认为，审计报告的内容违背事实，审计程序违法，请求重新审计鉴定。兴得公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：富华公司在未办理土地使用权出让手续，未办理联建审批手续的情况下，以划拨方式取得的土地使用权与兴得公司联建房屋，违反法律法规的规定，故一审法院认定双方签订的《联合开发建设协议书》无效，适用法律正确。导致该协议无效，富华公司应承担主要责任，兴得公司亦应承担一定责任。富华公司主张一审法院委托审计事务所对工程投入作出的审计鉴定报告程序违法、内容与事实不符，本院针对富华公司的请求，对审计报告进行开庭质证后认定，富华公司要求重新审计，理据不足，不予支持。一审法院对双方当事人责任分担方式的处理，于法有据，但因兴得公司投资款中有部分系银行贷款，原判将兴得公司投资建房贷款的利息认定为协议无效的直接损失，计算不当。富华公司应返还兴得公司的全部投资款。因兴得公司的投资款系陆续投入到建设项目且物化至不动产中，投资款的利息自双方发生争议时起计算为宜。故扣除七套房屋的售房款（略）元，富华公司应返还兴得公司的投资款（略）元及该款自富华公司原审起诉时起，至本判决生效之日止的同期同类贷款利息的80%。哈尔滨市政府、开发办及开发指挥部出具的证明材料，相互矛盾，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省高级人民法院(1999)黑民初字第X号民事判决第一、四项；
二、变更黑龙江省高级人民法院(1999)黑民初字第X号民事判决第二项为：双方联建承德滨江小区B、C两栋楼（略）平方米产权归富华公司所有。富华公司返还兴得公司投资款（略）元及利息(自1997年1月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)的80%；
三、撤销黑龙江省高级人民法院(1999)黑民初字第X号民事判决第三项。
一审案件受理费、鉴定费按一审判决执行。二审案件受理费（略）元，由富华公司负担（略）元，由兴得公司负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王某芳
代理审判员贾劲松
二000年十二月十八日
书记员关丽
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