上诉人（原审原告）詹某。
上诉人（原审原告）贾某。
被上诉人（原审被告）孙某。
被上诉人（原审被告）吴某。
上诉人詹某、贾某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2012）延民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
詹某、贾某在一审法院诉称：詹某、贾某为夫妻关系。詹某、贾某婚后共同出资建有现座落于延庆县X区X号院北瓦房四间。前些年孙某以詹某、贾某不尽孝心，身体多病需要钱看病、生活等理由趁詹某、贾某迁居张家口市时，偷着将属于詹某、贾某的四间北房出卖给吴某。詹某、贾某回民主村看房时得知孙某已经将房屋出卖，卖房款已被孙某花光。根据孙某所述，其决定活着不用我养，死后不用我葬。但是，孙某无权处分属于詹某、贾某的房屋，因此请法院判令吴某将房屋退还给詹某、贾某。
孙某在一审法院辩称：房子我已经卖了，钱也花光了，詹某、贾某现在要房子我也没有办法。
吴某在一审法院辩称：第一、我购买延庆县X区X号院北房四间是事实，但是我不是从孙某处购买，而是从贾某的父亲贾某某处购买。第二、1994年年底，贾某某找到我称其女儿贾某有一处院子北房四间，现在他们举家迁往张家口市了，急着卖房，希望我能买贾某的房子，事后贾某某多次向我提及此事。后来，我决定买贾某的房子，我与贾某某谈好价钱，以三万元成交，并通过民主村村X村委会同意将上述房屋变更至我名下，并盖章确认。贾某某当着村干部的面将《集体土地建设使用证》交到我手上。我经过凑钱，于1995年3月9日将房款交付于贾某某。第三、我认为贾某授权其父亲贾某某出售房屋是真实的。贾某卖房、我买房均为双方真实意思表示。第四、我具有北京市户口，是退伍军人，詹某、贾某现在没有北京市户口。我在购房后对房屋进行了大量修缮，并在院内兴建配房。第五、根据相关法律规定当事人应当在知道权益被侵害之日起二年内主张权利，房屋交易到现在已经19年了，已经过了诉讼时效。综上，我不同意詹某、贾某的诉讼请求，请求法院驳回詹某、贾某的诉讼请求。
一审法院经审理查明：贾某与詹某为夫妻关系，孙某系贾某之母。吴某系中国人民解放军五二八八一部队退伍军人。1988年，贾某通过原延庆县X村村民委员会批准取得宅基地一处，与詹某在民主村建四间北房，四至为东至祖建军、西至郭二留，门牌号为X号。1991年，詹某、贾某举家迁往河北省张家口市。1994年吴某与贾某的父亲贾某某协议购买贾某宅基地上北房四间。1995年3月9日，吴某将购房款30000元交与贾某某，贾某某为其出具收某，内容为:“今有永宁乡X村人吴某买贾某书（贾某）房四间由本家贾某某做主承交。双方同意以字为证。最后终决以人民币叁万元价承交，房产权归吴某所有。收某人贾某某。一九九五年三月九日。”同时，吴某取得贾某所有的《集体土地建设用地使用证》。双方交易经延庆县X村民委员会确认，并于《集体土地建设用地使用证》变更记事中进行备注，备注内容为“94年售于吴某”。审理中，詹某、贾某以不知道其父母将房屋卖给吴某为由，要求吴某退还房屋。吴某不同意詹某、贾某的诉讼请求，并认为詹某、贾某起诉已经超出法定的诉讼时效。经审查，吴某原为延庆县X村民，现在该村已无住房，且在其退伍回乡参加工作后所在单位亦未向其分配住房。经调解，双方各持己见，未能协议解决。
上述事实，有双方当事人陈述、收某、退伍军人证明书、永宁镇X村民委员会证明、集体土地建设用地使用证和延庆镇X村民委员会证明等在案佐证。
一审法院判决认定，诚实信用是民事活动的基本原则。本案中，从贾某之父贾某某收某吴某购房款至今已过去近十七年，贾某称自己因为与父母有矛盾直到2011年才知道自己的房屋被出售的事实，此说法有悖常理,法院对此不予采信。依照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收某和处分的权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市X村房屋的行为因涉及宅基地的使用权的转移，一般应当认定无效。但在本案中，吴某系中国人民解放军退伍回乡X乡后在本县无住房。吴某在1995年购买贾某房屋时，其取得的贾某的《集体土地建设用地使用证》已由民主村村民委员会盖章予以确认，且吴某已经按照约定支付了房款，并于1995年后长期占有、使用诉争房产，并形成了稳定的社会关系。同时，贾某及詹某在1991年迁居河北省张家口市X镇居民身份。基于以上考虑，法院在处理该纠纷时按照“尊重历史，照顾现实”的原则，认定该买卖协议有效具有较好的社会效果。综上所述，贾某将房屋卖给吴某的行为有效，故詹某、贾某要求吴某腾退房屋法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决：驳回原告贾某、原告詹某的诉讼请求。
贾某、詹某不服一审法院判决，持原审诉讼请求及理由向本院提起上诉。认为：孙某和丈夫贾某某未经上诉人同意，将上诉人的宅基地房屋卖与城镇居民吴某，原审法院认定房屋买卖行为有效，缺乏基本的事实证据，违反强制性法律和相关规范性文件的规定，侵害了上诉人的物权。吴某为城镇居民，无权获得延庆县X村农民集体土地上的宅基地使用权等。孙某也不同意原判，但未提出上诉。
被上诉人吴某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据本案的事实情况，该房屋买卖合同于1995年就已成立，吴某从1995年起一直居住、使用诉争房屋，并对该房屋进行了修缮。现贾某主张自己直到2011年才知道该房屋被出售，该主张缺乏有效的证据，并且也有悖常理,故本院对于贾某的上述主张不予认定。本案中，吴某系中国人民解放军退伍回乡X乡后在延庆县无住房，同时，吴某已经按照约定支付了购房款。吴某在购买该房屋时，民主村村民委员会也盖章进行了确认。故一审判决认定该房屋买卖行为有效是正确的，符合本案的事实及相关的法律规定。上诉人贾某、詹某的上诉请求，缺乏充分、有效的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由贾某、詹某负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元,由贾某、詹某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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