广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2003)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市番禺金业园房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区X镇上窖。
法定代表人张某某，该公司总经理。
委托代理人李滨，广东成悦律师事务所律师。
委托代理人曾柏奎，广东成悦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)周某，女，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人伍丽芬，广东敬海律师事务所律师。
委托代理人周某，广东敬海律师事务所律师。
上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:原、被告于2000年8月1日签订的《商品房购销合同》及同年8月2日签订的《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且没有违反相关的法律，合法有效，对双方当事人都有约束力。原告在签订合同后，按约支付了全部房款。被告于2001年3月30日将房屋交付给原告后，应按约定协助原告向房产所在地的房地产权登记机关申请办理权属登记手续。被告辩称其至今未协助原告办证，是因为原告未按照其要求按期提交办证的相关资料，但被告未举证证明其已通知，因此，被告应承担举证不能责任。原告至今未能办证的责任在被告，被告应在原告提供合同及房地产销售发票等有关办证资料后，协助原告办理讼争房的《房地产权证》。据此，该院于2003年8月5日判决如下:一、被告广州市番禺金业园房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起协助原告周某办理位于广州市番禺区X镇上窖广州奥林匹克花园东十六街X栋X号房屋的《房地产权证》；二、被告广州市番禺金业园房地产开发有限公司支付原告周某迟延办理《房地产权证》违约金(自2001年7月1日起至原告取得位于广州市番禺区X镇上窖广州奥林匹克花园东十六街X栋X号房屋的《房地产权证》之日止，以原告已付的购房款（略）元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算)。本案受理费2733元由被告负担。
判后，广州市番禺金业园房地产开发有限公司不服，上诉认为:1、原审判决认定上诉人未履行通知被上诉人办理房产证义务是错误的，无论是合同约定，还是法规的规定，办理房产证都是被上诉人的责任，上诉人只是协助；2、被上诉人怠于办理房产证，直至2003年6月24日才向上诉人提交办证资料和交纳办证契税，现又要求上诉人支付违约金没有事实和法律依据，并且上诉人已在2003年8月5日为其办妥房产证，根据司法解释规定，出卖人应当承担违约责任的前提是由于出卖人的原因，现被上诉人房产证延迟办妥是其自身原因，不适用该司法解释；3、2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的诉讼，本解释公布施行后尚在一审二审阶段，适用本解释。这种溯及既往有违一般法律原则；另外，本案已超过民法通则规定的诉讼时效。据此，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周某答辩称同意一审判决:1、对于通知义务，合同法规定合同当事人应基于诚实原则履行通知义务；2、上诉人违约行为主要的性质内容并不是通知义务，主要是房地产的大确权及商品房交易过户手续，这是上诉人未履行的主要义务，才导致今天未办证及违约行为；3、上诉人提出诉讼时效问题，是没有事实和法律依据的。
经审理查明，广州市番禺金业园房地产开发有限公司具备房地产开发资质和商品房预售资格。2000年8月1日，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》，第二天，双方又签订《商品房购销合同补充协议》，合同及补充协议约定:被上诉人向上诉人购买位于广州市番禺区X镇上窖的广州奥林匹克花园东十六街X栋X号预售商品房，建筑面积99.68平方米，成交价（略）元，被上诉人在收楼前，分四次付清房款及其他杂费；上诉人须于2001年3月30日前将上述商品房按合同约定的标准交付给被上诉人使用；被上诉人在接收该商品房三十日内，向房产所在地的房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，上诉人予以协助。上述《商品房购销合同》已经原番禺市房地产交易所登记备案。上述合同签订后，被上诉人依约支付了全部购房款及产权证交易费、办证相关费等杂费，上诉人也依约于2001年3月30日将上述商品房交付被上诉人使用。2003年6月13日，被上诉人因与上诉人就办理房地产权证一事发生争执而诉至法院。2003年8月5日，房管部门为被上诉人核发了房地产权证书。
二审期间，上诉人向本院提交核发时间为2003年7月21日的“奥林匹克花园东16街X、4、X号楼宇房地产权属证明书”；“番禺区金业园房地产公司商品房代办房产证收费表”，内容为周某等房屋的房址及收费情况，时间为2003年7月24日，收费表上有房管部门产权地籍科接件人签名，上诉人拟证明其司已于2003年7月21日办妥讼争楼宇的权属证明书，并于2003年7月24日将办理被上诉人的商品房产权证所需资料递交给房管部门。被上诉人认为该证据已过举证期限，不予质证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审认定其为有效合同正确。虽然上述合同约定，被上诉人应在接收该商品房之三十日内，向当地房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，但上诉人于2003年7月21日即被上诉人提起诉讼后才取得讼争楼宇的初始权属证明书。由于取得该房地产初始权属证明书是办理被上诉人房产证的前提条件，否则被上诉人即使申请也不可能被房管部门接纳，并且上诉人在办妥房地产初始权属证明书后必须履行通知义务，由于上诉人没有提交证据证明其履行了通知义务，因此上诉人应该承担逾期协助办证违约金。由于双方在合同上没有约定逾期办证的违约责任，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的责任，买受人自房屋交付使用之日起90日未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，违约金按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然被上诉人对上诉人提交的2003年7月24日收费表不予质证，但该表有产权地籍科接件人签名，且被上诉人的商品房产权证于2003年8月5日已核发，因此本院合理采信上诉人已于2003年7月24日向房管部门递交了办证资料等，尽到了协助办证之义务，因此，违约金应计至2003年7月24日止。原审判决违约金计至被上诉人取得产权证之日不当，应予纠正。上诉人认为办理房产证是被上诉人的责任及被上诉人怠于办理房产证，没有法律与事实依据，本院不予采信。至于上诉人提出的诉讼时效问题，被上诉人于2003年6月12日提起诉讼，其请求2001年7月1日后的违约金并未超出二年的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下:
一、维持广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决第一项；
二、变更广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决第二项为上诉人广州市番禺金业园房地产开发有限公司于本判决书送达之日起十日内支付被上诉人周某迟延办理《房地产权证》违约金(自2001年7月1日起至2003年7月24日止，以周某已付购房款（略）元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算)。
本案一、二审受理费各2733元，均由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长闵海蓉
代理审判员杨伟雄
代理审判员陈雯
二OO四年九月十四日
书记员刘宏
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