中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)经终字第X号
上诉人(原审被告)：江西省台中实业拓展公司。住所地：江西省南昌市X路X号。
法定代表人：阎某某，该公司经理。
委托代理人：钱卫清，北京德恒律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：江西省五丰贸易公司。住所地：江西省南昌市江西省人民政府大院。
法定代表人：李某某，该公司经理。
委托代理人：段某某，该公司副总经理。
委托代理人：唐锋，江西省经济贸易律师事务所律师。
上诉人江西省台中实业拓展公司为与被上诉人江西省五丰贸易公司购房合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院(1999)赣高法经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员宋晓明担任审判长，审判员臧玉荣、刘贵祥参加的合议庭进行了审理，书记员沙玲(代)担任记录。本案现已审理终结。
查明：1995年3月13日，江西省五丰贸易公司(以下简称五丰公司)借给江西省台中实业拓展公司(以下简称台中公司)460万元。同日，台中公司向五丰公司出具一张收条，载明：因资金周转困难，暂借五丰公司460万元，利息按银行规定利率计付，借期自1995年3月17日至1995年5月16日止。台中公司在该收条上加盖了公章。同年4月份，五丰公司与台中公司签订一份购房合同约定：五丰公司向台中公司购买位于南昌市X路X号房屋，住宅78套，商店6个，车库10个；购房总金额（略）万元，合同生效十日内，五丰公司一次性支付给台中公司460万元，待房屋建至4—X层主体时，再付（略）万元，余款交付房屋时付清，房屋产权归五丰公司，五丰公司承担商品房交易及房屋所有权、土地使用权登记发证所需费用，五丰公司如不能按期交付房款应按日万分之五支付赔偿金；房屋交付期为1996年11月底，台中公司如不能按期交付房屋应承担赔偿金20万元。双方将购房合同签订日期倒签到双方发生借款关系之前，即1995年3月10日。
合同签订后10日内，五丰公司未另行向台中公司支付460万元，台中公司亦未要求五丰公司一次性支付460万元。1996年1月31日，当台中公司的房屋主体结构建至X层时，台中公司致函五丰公司称：五丰公司位于青山南路X号的楼房建至五层，五丰公司应按合同约定向台中公司支付50万元。五丰公司遂依此函要求支付给台中公司50万元。1998年6月8日，五丰公司又向台中公司支付房款140万元。因台中公司未能依据购房合同约定如期向五丰公司交付房屋，双方于1998年9月30日签订一份补充协议，约定：原购房合同约定由五丰公司支付商品房交易、办理房产所有权证及土地使用证的税费，改为五丰公司按国家规定支付部分契税；按原合同约定，台中公司应在1996年11月交付房屋，到1998年11月已逾期两年，根据实际情况，双方商定台中公司在1999年6月交房，逾期除按原合同规定罚款20万元外，每逾期一年，台中公司应另按购房总额的6‰向五丰公司支付资金占用费，如在1996年6月底仍不能交付房屋，每年按购房总额的20‰补给五丰公司资金占用费，直到交付房屋为止；1998年8月底前，台中公司应将全部房产开发手续原件抵押给五丰公司。如台中公司在1999年6月底不能履行该补充协议，五丰公司有权将台中公司开发的土地及房产拍卖，以偿还五丰公司的全部债务；如原购房合同与本协议相悖，以本协议为准。1999年1月5日，五丰公司向江西省高级人民法院提起诉讼，请求台中公司偿还购房款650万元，并支付违约金。
另查明：五丰公司在一审期间提供一份江西省粮食局纪检部门于1998年9月22日为查处有关人员违纪问题询问台中公司法定代表人阎某某的询问笔录，阎某某在该笔录中称：台中公司以560万元的价格购买了赣州市驻南昌市办事处的土地使用权，搞房地产开发，由台中公司直接转给赣州市驻南昌市办事处460万元；1995年8月至9月份，将460万元的借款改为买房。台中公司向五丰公司借款是刘与杏介绍的；江西省粮食局纪检部门在同日询问中介人刘与杏时，其作了与阎某某相同的陈述。阎某某在一审开庭时称：其为减轻五丰公司法定代表人李某某的责任，在纪检部门向其询问时，作了不真实的陈述。
还查明：台中公司对南昌市X路X号的房地产开发，向有关主管部门报批立项为单位自建办公楼、住宅楼。台中公司自签订购房合同至今，始终没有取得商品房预售许可证，该房产开发亦因资金不足长期停工，无法继续履行合同。
江西省高级人民法院经审理认为：1995年3月15日台中公司向五丰公司拆借资金460万元，违反企业间不准相互借贷的法律规定，应认定无效。其后因拆借资金不能按时返还，五丰公司与台中公司补签购房合同，并于1998年9月30日又签订购房合同的补充协议，因台中公司始终未取得商品房预售许可证，上述购房协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于自建房不可转化为商品房买卖的规定，购房合同及补充协议均应认定无效。台中公司对购房合同、补充协议无效负全部过错责任，其应返还占用五丰公司的650万元资金并赔偿占用该款所形成的利息损失。购房合同签订后，台中公司一直未要求五丰公司先一次性支付460万元购房款，而是在房屋建至X层主体时，要求五丰公司支付50万元；在其后的补充协议中也未涉及五丰公司支付460万元购房款的责任问题，因此应认定台中公司向五丰公司拆借的460万元已实际转化为购房款。台中公司主张五丰公司未按约先期支付460万元购房款，应承担违约责任与事实不符，不予采纳。该院依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一项、第十六条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款之规定，判决：一、台中公司自本判决生效之日起30日内返还五丰公司650万元及利息，(按中国人民银行同期贷款利率自借出之日起计算至判决还款之日止)。逾期不还，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定处理。二、驳回五丰公司的其他诉讼请求。案件受理费（略）元、财产保全费（略）元，共计（略）元，五丰公司承担（略）元，台中公司承担（略）元。
台中公司不服江西省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：台中公司于1995年3月13日向五丰公司借款460万元，与双方签订的购房合同系两个法律关系，没有证据证明该笔借款已转为购房款，一审判决认定事实错误；台中公司与五丰公司签订的购房合同有其特殊性，目的是由台中公司为五丰公司开发房产，而不是预售房产，一审判决认定购房合同无效，没有法律依据。请求撤销原判，判令双方继续履行合同或由台中公司向五丰公司返还购房款（略）元。五丰公司答辩称：五丰公司与台中公司签订购房合同后至提起诉讼前从未向五丰公司提出另行支付460万元购房款，江西省粮食局纪检部门对阎某某、刘与杏的询问笔录及双方签订的补充协议，均证明五丰公司借给台中公司的460万元转为了购房款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院认为：台中公司与五丰公司1995年4月份签订的购房合同，约定台中公司将位于南昌市X路X号的部分房产预售给五丰公司。因台中公司将上述房产建设项目向有关部门申报为自用办公楼、住宅楼，而始终未取得商品房预售许可证，故该购房合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条关于商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证之规定，应认定无效。台中公司关于双方签订购房合同之实际目的是由台中公司为五丰公司开发房产，而不是预售房产，不应认定购房合同无效的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。五丰公司于1995年3月13日借给台中公司460万元，双方在同年4月份签订的购房合同中约定，在合同签订后10日内五丰公司向台中公司支付购房款460万元，并将购房合同签订日期倒签到发生借款之前，此节事实与五丰公司关于双方已将460万元借款转为购房款的主张相吻合。而且，双方在购房合同签订后至五丰公司提起诉讼前，台中公司从未向五丰公司要求另行支付460万元购房款，双方在购房补充协议中亦只是约定台中公司履行交付房屋义务的最后期限及迟延交付的责任，而未涉及五丰公司先期支付460万元购房款的义务问题，亦表明五丰公司借给台中公司的460万元实际已转为购房款。江西省粮食局纪检部门于1998年9月22日在对台中公司法定代表人阎某某及中介人刘与杏询问时，两人均称460万元借款已转为购房款，该询问笔录与上述事实相互印证，本院予以采信。阎某某在一审期间所称其为替五丰公司法定代表人开某责任作了虚假陈述，因无其他证据佐证，本院不予采信。原审判决认定460万元借款已转为购房款，五丰公司共向台中公司支付购房款650万元，证据充分，应予维持。台中公司关于原审判决认定460万元借款已转为购房款属认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予支持。因购房合同无效，台中公司占用五丰公司的650万元资金应予返还，并应赔偿其占用该资金期间给五丰公司造成的利息损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由江西省台中实业拓展公司承担。
本判决为终审判决。
审判长宋晓明
审判员臧玉荣
审判员刘贵祥
二000年六月十一日
书记员沙玲
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