广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：顺德市东升房地产综合建设有限公司。住所地：佛山市顺德区X街X路心街。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)：梁某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两被上诉人的委托代理人：李某豪，广东广顺律师事务所律师。
上诉人顺德市升房地产综合建设有限公司与被上诉人梁某某、被上诉人李某某商品房买卖纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：上诉人顺德市东升房地产综合建设有限公司依法开发、经营位于原顺德市容桂区桂洲大道中58座的东丽豪庭三期，并于2002年12月17日取得了顺预许字（略）号商品房预售许可证。2003年1月25日，被上诉人梁某某、李某某与上诉人签订了《商品房买卖合同》一份，约定两被上诉人向上诉人购买东丽豪庭三期中的十座X号房屋，房屋的价款为（略）元，商品房的交付时间为2003年7月30日前，如上诉人未按上述期限交楼的，上诉人承担如下违约责任：逾期不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，……。合同签订后，被上诉人已交付购房款。上诉人开发的东丽豪庭三期于2003年7月25日竣工验收。上诉人分别于2003年10月9日、10月29日向被上诉人发出收楼通知书。
另被上诉人在起诉时提出房屋质量鉴定申请和租金损失，但一审时被上诉人放弃了对质量鉴定的申请；一审庭审时当事人双方对每月租金损失800元达成一致意见。
原审判决认为：本案被告依法取得了商品房预售许可证，其他开发商品房的手续也齐全，原告梁某某、李某某与被告顺德市东升房地产综合建设有限公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、等价有偿的基础上签订的，没有违反法律、法规的禁止性规定，因此合同合法有效。因被告开发的商品房的竣工验收备案时间为2003年9月8日，故原告认为被告逾期交楼并要求被告按合同标准支付违约金有理，本院予以支持。原告要求违约金计至楼房实际交付之日止，本院认为2003年11月19日开庭那天就可视被告通知了原告，违约金应计至当天。因为开庭时被告已向原告出示了商品房验收备案的材料和《关于验收商品房办理收楼手续的通知》；被告之前寄出的特快专递等材料原告否认收到，被告认为原告收到的证据也不足，不予支持。被告认为每日万分之五的违约金过高无理，不予支持。被告逾期交楼，原告所受的损失为租金和楼款利息，被告按日万分之五的违约金已足以弥补上述的损失，故被告抗辩不应再支付原告租金有理。原告要求房屋裂缝损失3000元，但没有提供证据且后来放弃鉴定，视原告该请求无证据，对原告此诉讼请求不予支持。原告要求被告自行承担物业管理费等费用共9282元，因发出通知的不是被告，且原告事实上未交纳，原告此诉讼请求无理，不予支持。原告认为被告的商品房未经验收，不能交付使用，因根据《建设工程质量管理条例》，商品房的验收从该条例实施起实行了验收备案制度，故被告开发的东丽豪庭从2003年9月8日起可向业主交付使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，判决如下：一、被告顺德市东升房地产综合建设有限公司向原告梁某某、李某某支付违约金（略）.62元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费830元，由原告承担130元，由被告承担700元。
宣判后，顺德市东升房地产综合建设有限公司不服，上诉称：一、一审判决认定上诉人于2003年11月19日才通知被上诉人收楼错误。事实是被上诉人逾期收楼。理由：1、上诉人开发的东丽豪庭十座于2003年7月25日已具备交付条件。《竣工验收备案表》清楚的反映了东丽豪庭十座于2003年7月25日通过竣工验收和规划验收，东丽豪庭十座于2003年7月25日已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。2、《商品房买卖合同》约定，商品房交付的时间为2003年7月30日前，上诉人应于2003年7月30日前交付商品房，而被上诉人应于2003年7月30日前接收商品房，而不需要上诉人另行通知，通知被上诉人收楼并不是上诉人的义务。3、上诉人已在2003年7月30日前后多次通知被上诉人收楼，其他业主也均已收楼，被上诉人无法否认曾收过收楼通知，只是认为内墙有风裂而拒绝收楼，因此，上诉人不得不于2003年10月9日和2003年10月29日两次以挂号信和特快速递方式通知被上诉人收楼。二、《商品房买卖合同》关于违约金的约定过高，法院应当依法减少。日利率万分之五是十年按揭贷款利率4.2‰的3.75倍；一审法院认定被上诉人的损失是利息和房屋租金的损失，利息损失每月1305.67元，房屋租金损失为800元，合计为2105.67元。而按日万分之五计违约即为4663.14元，远远高于实际损失。适当调整过高违约金也有法律依据，应根据“应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”的规定。请求二审法院变更原审判决第一项为违约金为2206.58元。二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁某某、李某某辩称：顺德市东升房地产综合建设有限公司不具备交付商品房的条件；收楼不是我方的义务，双方从未约定收楼的期限；根据有关法律的规定，必须“三证”齐备才能交付给购楼者收楼，顺德市东升房地产综合建设有限公司一直没有出示“三证”，我方可以拒绝收楼；违约金应计算至实际交楼之日为止，原判决有误，以每日万分之五的利率来计算违约金没有违法，也合理，违约金应具有惩罚的性质。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿，协商一致的基础上订立的，是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力；双方对逾期交付商品房的违约责任的约定也是有效条款，双方必须依合同履行。故上诉人认为违约金约定过高要求减少，不予支持。东丽豪庭三期已于2003年7月25日竣工验收。上诉人向法院提交了《国内挂号函件收据》，证明2003年10月9日已向被上诉人发出收楼通知书，虽然被上诉人以没有收过收楼通知书进行抗辩，但从被上诉人对上诉人于2003年10月29日以特快速递方式通知被上诉人收楼的事实也同样只以没有收过收楼通知书予以否认及结合本案其他证据综合分析，应认定上诉人2003年10月9日已向被上诉人发出收楼通知书。原审判决对通知收楼的事实认定有误，应于纠正，因此，违约金的计算应以已交付的房价款（略）元，按日万分之五，自2003年8月1日计至2003年10月9日止，共计（略）.78元。上诉人上诉主张部分有理应予采纳。原审判决部分事实认定错误，致处理欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、变更佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决第一项为：上诉人顺德市东升房地产综合建设有限公司应于本判决送达之日起10日内向被上诉人梁某某、李某某支付违约金（略）。78元；
二、维持佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决第二项。
本案一审案件受理费的负担仍按一审判决执行，本案二审案件受理费830元，由上诉人承担322元；两被上诉人承担508元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判长陈某武
二00四年九月九日
书记员林程
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