广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：马某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)：张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：邵某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：彭建芬，广东国信联合律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：南海裕泰房地产发展有限公司，住所：佛山市南海区X镇。
法定代表人：万某某，经理。
委托代理人：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人马某某、张某某因与被上诉人南海裕泰房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年4月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买白天鹅花园第80座X层B号房，价款为（略）元，付款方式为一次性付款；被告应于2001年12月30日前交付商品房；被告逾期交房的，逾期不超过120日，自2001年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万某之二的违约金；被告在商品房交付使用后720日内办理相关产权登记备案手续等。原、被告就房价款支付的时间没有约定。2003年1月24日，被告通知原告办理收楼手续。同年3月15日，原告向被告支付了房价款（略）元。
原审判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力，受法律保护。被告于2003年1月24日通知原告办理收楼手续，虽双方实际交付手续迟于该日期，但原告对该日期作为被告交付商品房的时间无异议，应将2003年1月24日视为被告履行交付商品房义务的日期。被告没有按约定于2001年12月30日前交付商品房，应依约定承担违约责任。因原告是在被告交付商品房之后支付房价款的，故按照双方关于违约责任的约定，被告无须计付违约金予原告。原告认为其在不动产销售(转让)发票开具的日期之前已一次性交付了房价，但不能举证证实，对原告请求被告支付逾期交房的违约金的请求不予支持。因交付房屋的日期距今尚未满720日，即被告没有违反合同关于产权登记的约定。原告请求被告在60日内协助原告申领房产证、支付未依约协助申领房产证的违约金（略）.7元以及工商登记查询费50元的主张，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告马某某、张某某的诉讼请求。
上诉人上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人于2001年4月7日签约时即支付全部房款，被上诉人因而于2003年1月24日将讼争房屋交付使用。原审法院采信被上诉人的辩称，以被上诉人换开售房发票的日期是2003年3月15日为据，认定上诉人分文未付即获价值（略）元的讼争房屋，显属认定事实不清。1、依照房地产交易惯例，在商品房预售时，购房者缴纳房款后先获得收据，到房屋交付使用且办理产权证时，才凭收据向开发商换取发票。2、根据公平原则和诚实信用原则，原审法院应当要求被上诉人举证说明其在认定上诉人分文未付时，仍将讼争房屋交付使用，具有正当性和合理性。二、原审判决适用法律错误。1、即使上诉人未“在不动产销售(转让)发票开具的日期之前已一次性交付了房价”，被上诉人也应依法承担迟延交楼的违约责任。2、被上诉人履行协助办证义务的720日期限，应依法从合同约定的交楼期限2001年12月30日起算。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，判决：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人在60日内协助上诉人申领房产证；3、判令被上诉人支付逾期交楼违约金（略）.59元；4、判令被上诉人支付逾期协助申领房产证违约金（略）。7元；5、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人答辩称：按一审的答辩意见，另补充一点，被上诉人是在2003年1月24日发通知给上诉人通知收楼，同年3月15日上诉人支付房款，5月11日才办理房屋交接手续，房屋交接的签收原件可证实房屋的交楼时间。
上诉人在二审期间提供补充协议复印件一份，证明上诉人已一次性付清房款。被上诉人质证认为只能证明双方有约定，但不能表明上诉人已支付房款。
被上诉人在二审期间提供收据一份，房屋交付验收表、物品领用登记表、业主住户卡各一份，证明房屋交付时间是2003年5月11日。上诉人质证认为对收据的真实性有异议，收据上没有上诉人签名。对证据二没有异议。
经审查，对上诉人提供的补充协议、被上诉人提供的房屋交付验收表、物品领用登记表、业主住户卡，经对方质证对其真实性没有异议，本院予以采信，被上诉人提供的收据，上诉人提出异议，本院不予采信。
经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2001年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万某之二的违约金，合同继续履行；…。第十一条约定：…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：以出卖人发出书面通知日期视为买受人无异议，收楼的买受人承担逾期收楼责任。该合同第十五条同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，被上诉人实际于2003年1月15日通知上诉人收楼，上诉人于2003年5月11日实际收楼。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。被上诉人没有按照合同约定在2001年12月30日前交楼，应承担相应的违约责任；但根据合同第八条约定，被上诉人违约，承担的违约责任为按日向上诉人支付已付房价款日万某之二的违约金，由于上诉人直至被上诉人通知收楼时止均未支付房价款，违约金计算为0元(已付房款0元×日万某之2×从2002年1月1日至2003年1月24日计389日=0元)，即被上诉人无须计付违约金予上诉人。上诉人上诉称其在签订购房合同当日已全部支付购房款，但未能提供证据证实，因此其上诉从签订合同之日起按房价款金额计算违约金的请求依据不足，本院不予支持。由于被上诉人违约迟延交楼，造成出现三种不同的交楼日期，即约定交楼日期、被上诉人通知交楼日期、实际交楼日期(上诉人实际收楼日期)。但根据合同第九条和第十一条的约定，对于迟延交收楼的原因和后果，双方均已作了相应的约定，应认为双方已预见到实际交付楼宇与合同约定不一致的问题，且合同第十五条约定的交付使用后720日内协助办理房产证，该条文中“交付使用后”应理解为房屋实际交付使用后，因此上诉人上诉认为被上诉人逾期未协助办理房产证，应从约定交楼日期即从2001年12月30日起计算逾期未协助办理房产证的违约金，依据不足，本院不予支持。上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1815元，由上诉人马某某、张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈秀武
二00四年九月七日
书记员肖建国
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