广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)朱某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审原告)朱某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两上诉人的共同委托代理人唐银生、唐平，均是广东金海圣律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地：广州南沙经济开发区裕兴花园X号楼。
法定代表人冼某某，该公司经理。
上诉人朱某甲、朱某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:虽然原告未能提供商品房预购合同，但从其提供的相关证据，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系成立有效，原告按约履行了付款义务，被告却至今未交付房屋和协助办理房产证，违反了合同约定和法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求被告将纠纷房屋交付给其使用并协助办理产权证，合法有理，应予支持。因该房屋尚未建成，故被告应在三个月的合理期限内把符合约定的房屋交付原告使用，并在房屋交付使用之日起90天内协助原告办理房产证手续。逾期办证的违约金应从房屋实际交付使用之日起90天届满的次日起计算至实际办理房产证日止，现因双方未提供商品房预购合同，故违约金按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，该院于2003年11月14日判决如下:一、被告应在三个月的合理期限内把符合约定的座落在广州南沙经济开发区新裕兴花园惠昌街X幢北梯X号房屋交付原告使用，并在房屋交付使用之日起90天内协助原告办理房产证手续;二、被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金(从房屋实际交付使用之日起90天届满的次日起计算至实际取得房产证日止，按已付房款总额（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。本案诉讼费1898元由被告负担。
判后，朱某甲、朱某乙不服，上诉认为一审法院曲解了司法解释，也支持了被上诉人的违约行为，按照合同约定，被上诉人应在1998年交付房屋并在1998年12月21日前为上诉人办妥房产证，被上诉人在1998年12月21日收取了上诉人的办证费和购房合同及购房发票，被上诉人也多次承诺尽快交房和办证，由于上诉人已将合同交给被上诉人，根据证据规则，应由被上诉人承担举证责任。因此请求撤销原判决第二项，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司经本院合法传唤仍未到庭答辩。
经审理查明，上诉人朱某甲、朱某乙与被上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司曾签订《房屋预购合约》，上诉人向被上诉人购买座落在广州南沙经济开发区新裕兴花园惠昌街X幢北梯X号房屋一套，建筑面积147.64平方米。上诉人于1995年4月9日付清房款（略）元。1998年12月21日，被上诉人收取了上诉人的《房屋预购合约》及购房发票原件，并向上诉人收取了116.58元作办理房产证费用。此后，由于被上诉人没有交房及办证，上诉人的母亲先后于2001年7月6日、2002年12月5日、2003年5月9日、2003年8月13日向广州市南沙经济开发区信访科去信询问此事，并于2001年7月31日得到该信访科“目前正在紧张办理中”的答复。但被上诉人至今仍未向上诉人交付房屋和房产证。为此，上诉人于2003年9月17日向法院提起诉讼，请求被上诉人交楼、办证及逾期交付房产损失等。
本院认为，本案从上诉人提供的收据反映，上诉人与被上诉人双方签订了《房屋预购合约》，双方的房屋买卖关系成立。上诉人于1995年即付清房款，虽然上诉人无法提供合同证明当时双方对交付楼宇的时间如何约定，但被上诉人在1998年12月21日就收取了上诉人的《房屋预购合约》及购房发票原件，现又无正当理由不出庭参加诉讼及提交相关材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。被上诉人有义务交付楼宇，原审判决被上诉人在合理的期限内交付楼宇正确，予以维持。由于上诉人于1995年交清房款，1998年又缴纳了办证费用及办证所需资料，被上诉人应该在合理的期限内将楼宇的完整产权交付给上诉人，被上诉人占用上诉人资金长达八年，至今仍未交楼及办证，综合以上情况，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，上诉人要求被上诉人按已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失合理合法，应予支持。原审判决未考虑被上诉人逾期交楼给上诉人造成的损失不当，本院对此予以纠正。但上诉人未提供证据证明其在提起诉讼前曾向被上诉人主张过赔偿损失的权利，上诉人于2003年9月17日向法院提起诉讼，因此2001年9月17日以前的损失已超过两年的诉讼时效，不受法律保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下:
一、维持广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决第一项及案件受理费负担的决定;
二、变更广州市番禺区人民法院(2003)番法民初字第X号民事判决第二项为被上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司应向上诉人朱某甲、朱某乙赔偿逾期交付房产的损失，本判决送达之日起10日内赔付2001年9月17日起计至本判决之日的损失，本判决次日起至上诉人实际取得房产证之日的损失每季计付一次，以上赔偿标准均按已付房款总额（略）元为计算本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案二审受理费1898元由被上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长闵海蓉
代理审判员杨伟雄
代理审判员陈雯
二OO四年九月六日
书记员刘宏
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