中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审被告)：江苏东方国际商务有限公司。住所地：江苏省南京市X路X号。
法定代表人：韩某甲，董事长。
委托代理人：宋辉，江苏金达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：江苏航天局。住所地：江苏省南京市X路X号。
法定代表人：汪某，局长。
委托代理人：刘某，紫光达律师事务所律师。
委托代理人：李勇明，紫光达律师事务所律师。
原审第三人：淮阴市投资公司。住所地：江苏省淮阴市X路X号。
法定代表人：韩某乙，经理。
委托代理人：郭少伟，江苏金达律师事务所律师。
委托代理人：宋辉，江苏金达律师事务所律师。
原审第三人：江苏大都经济发展总公司。住所地：江苏省南京市X路X号苏苑大厦X楼。
法定代表人：刘某某，总经理。
上诉人江苏东方国际商务有限公司(以下简称东方公司)为与被上诉人江苏航天局(以下简称航天局)、原审第三人淮阴市投资公司(以下简称淮阴公司)、原审第三人江苏大都经济发展总公司(以下简称大都公司)合建合同、欠款纠纷一案，不服江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1993年2月11日，航空航天工业部以《关于建设江苏航天综合楼项目建议书的批复》，同意江苏航天管理局(航天局的原名称)建设江苏航天综合楼。同年11月18日，中国航天工业总公司又作了《关于合作建设江苏航天大厦的批复》。1993年11月8日和1996年1月3日，航天局曾先后与南京地产发展公司、华夏银行南京分行签订联建协议，江苏航天大厦建至主体封顶，其中地下X层、地上X层。1996年12月28日，航天局与东方公司签订《合作建设“航天大厦”协议》。约定，航天大厦建筑面积约9800平方米，投资共3500万元；航天局以约1800平方米项目土地、原建筑物的拆迁安置等费用和航天大厦东半栋第一、第二层的售房收入(每平方米不少于9500元)作为投入，其余均由东方公司投资；对航天大厦内的装潢，由东方公司按三星级宾馆的标准另行投资；航天大厦的产权由航天局登记，东方公司享有东半栋除第一、第二层外的使用权；东方公司负责返还航天局在银行的贷款本息(用于偿还原与航天局合作的华夏银行的投入资金)后取得航天大厦东半栋除一、二层以外的产权；航天大厦顶楼由东方公司使用，地下二层由航天局使用。1997年4月8日，航天局就航天大厦有关事宜通知东方公司：同意航天大厦中酒店名称定为江苏夫子庙大酒店有限责任公司并派航天局的人员担任该公司法人代表。同年5月8日，航天局与东方公司签订《租赁合同》，约定航天局将航天大厦西半栋出租给东方公司作办公用房和经营“夫子庙大酒店”，租期十年，在前五年期间东方公司每年向航天局交纳200万元(其中包括设备使用费和房屋租金)，航天局同意东方公司在承租的前两年中每年减少交纳50万元。同年11月15日，航天局向中国建设银行南京分行贷款2000万元。按照航天局与东方公司签订的《合作建设“航天大厦”协议》，东方公司对航天大厦实际投入资金（略）元并进行了装潢，航天大厦未经竣工验收。1998年6月，东方公司替航天局支付向中国建设银行贷款的利息（略）元。另，东方公司尚欠航天局借款20万元，约定1998年2月底还清。
另查明：航天局于1993年11月设立“江苏航天大厦建设指挥部”，于1995年1月17日取得“航天科技综合楼”《建设工程规划许可证》，1998年4月6日取得南京市X路X号（略）平方米综合用地的《国有土地使用证》。1998年7月，航天局曾调整“江苏航天大厦建设指挥部”负责人。在航天大厦的建设过程中，未办理土地使用权出让及转让手续。航天局、东方公司均无房地产开发经营的资格。在《合作建设“航天大厦”协议》履行过程中，航天大厦七层楼面建设了部分加层建筑。
1998年5月28日，航天局向江苏省高级人民法院提起诉讼，以东方公司不履行合同义务为由请求解除其与东方公司的签订的《合作建设“航天大厦”协议》，由东方公司赔偿损失600万元并承担诉讼费用。同时以东方公司是由淮阴公司、大都公司、大都公司南京分公司共同投资组成为由请求由淮阴公司、大都公司承担连带责任。在一审中，航天局增加请求东方公司归还借款20万元。航天局申请对航天大厦的改造部分进行鉴定，对东方公司的航天大厦装饰装潢工程进行审计。江苏省高级人民法院委托中国建设银行江苏省分行工程造价管理处进行了鉴定，结论为：一、航天大厦一至七层(除二、三层及东半栋一、二层外)装饰工程造价为（略）元；二、航天大厦八楼(加层部分)土建、安装、装饰工程造价为（略）元，其中工程材料费（略）元；三、航天大厦二、三层除东半栋二层外装饰工程造价为（略）元；四、航天大厦装饰施工中改变设计的一、二层间增加楼梯，二、三层改变卫生间、八楼(加层部分)及四至七层中间部位改变布局涉及墙体变化等，如恢复到原设计要求，约需拆除、恢复等费用30万元。
一审法院认为：航天局以通过划拨方式取得的土地使用权作为投资与东方公司合作建房，没有办理合建审批手续和土地使用权出让及转让手续，因此双方的合作建房协议应认定无效。对此合同双方均有过错，责任各半承担。航天大厦的所有权应归土地使用权人航天局所有，由航天局返还东方公司的投资款并赔偿损失。东方公司实际使用了航天大厦东半栋五层房屋，应参照西半栋的房屋年租金标准支付房屋使用费。航天局应返还东方公司代偿的银行贷款利息并承担相应的利息损失。东方公司向航天局的借款20万元应归还并支付利息。据此判决：一、航天局与东方公司签订的《合作建设“航天大厦”协议》无效。二、航天局返还东方公司的投资款（略）元并支付利息。三、航天局返还东方公司对航天大厦的固定装潢费用（略）元，按年折旧率10%计算至实际搬迁时止。装潢的活动部分由东方公司自行搬迁。四、航天局返还东方公司代付的贷款利息（略）元并按银行流动资金贷款利率支付利息。五、东方公司按每年（略）元向航天局支付东半栋房屋的使用费，计至实际搬迁时止。六、东方公司返还向航天局的借款20万元并按银行流动资金贷款利率支付利息。七、驳回航天局对第三人的诉讼请求。
东方公司不服一审判决，向本院上诉称：合作建房协议无效的主要过错责任在航天局；航天局应对东方公司的所有投资款予以返还并赔偿损失，一审法院确定的投资数额没有事实依据，航天大厦八层经评估确认的工程造价应予考虑；东方公司参与合建的目的是为了投资设立“江苏夫子庙大酒店有限责任公司”，其投资损失应予认定；一审法院参照西半栋房屋租金确定东半栋房屋使用费没有依据，西半栋房屋租金实为150万元且包括了航天大厦所有的设备使用费；东方公司向航天局借款20万元，与合建协议无关，应另案处理。航天局答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院认为：航天局以通过划拨方式取得的土地使用权作为投资与东方公司合作建房，没有办理合建审批手续和土地使用权出让及转让手续，因此双方的合作建房协议应认定无效，对此合同双方均有过错。一审法院在双方当事人对账认可的款项基础上确定了东方公司对航天大厦的投资款数额，其中扣除了不应作投资的部分，对此本院予以确认。东方公司称西半栋房屋租金实为150万元、西半栋房屋租金中包括航天大厦全部房屋的设备使用费，没有证据可以证实。关于东方公司向航天局的借款20万元，双方当事人对此均没有异议，可以在本案中合并审理。东方公司主张由航天局赔偿经营江苏夫子庙大酒店有限责任公司的投资损失，因不能证明该损失与合建合同有直接关系，本院不予支持。东方公司向航天局主张航天大厦八层经评估确认的工程造价，因涉及双方另案中的租赁合同纠纷，本案不予考虑。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决；
二、东方公司在本判决生效之日起30日内将其使用的江苏航天大厦东半栋交还航天局。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费（略）元，由东方公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郭彦祯
代理审判员谢卫东
代理审判员杨兴业
一九九九年十二月二十七日
书记员关丽
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