广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)：广州市金汇丰房地产开发有限公司。住所地：本市广州大道南X号自编AX号。
法定代表人：卢某某，董事长。
诉讼代理人：沈军，广东道威律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：涂某某，女，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)：符某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
上列被上诉人的共同委托代理人：杨某某，男，X年X月X日出生，住本市X路X号之三。
上诉人广州市金汇丰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理，认定事实如下：位于广州市广州大道南西侧、敦和路以南编后为24－42－13地块的“和平家园”房地产建设项目是由被告经营开发的。2002年7月11日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》(经过房地产交易所登记)，其中约定，买受人以（略）元购买出卖人和平家园第X幢第X层X号房(建筑面积65.1935平方米)，出卖人应当在2002年10月31日前将经过分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：一、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；二、逾期超过60日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款百分之二十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后一百八十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后三百六十日内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之五向买受人支付违约金。原告已向被告支付了房价款（略）元，并于2002年11月24日向被告接收了上述所购商品房。2003年8月22日，被告取得该楼宇《权属证明书》。房管部门于2004年2月9日核发了原告所购商品房的《房地产权证》。
原审法院认为：原、被告所立的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，受法律保护。依照该合同的约定，被告应当在商品房交付使用后一百八十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后三百六十日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之五支付违约金。原告已于2002年11月24日向被告实际接收了所购的商品房，被告不能举证其于180日内将办理权属登记的资料报房管部门备案，且直至2004年2月9日房管部门才核发了原告的房地产权证，违反了合同约定，应承担违约责任。故原告要求被告按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金，合理合法，本院予以支持。但要求被告在30天内为原告办好房地产证的要求已无必要，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决：一、被告在本判决生效之日起三日内向原告支付逾期办证的违约金（略）.55元；二、驳回原告要求被告在三十天内为原告办好房地产权属证书的诉讼请求。案件受理费594元由原告负担。
上诉人不服原审判决，上诉称：一、上诉人向被上诉人交付商品房使用的时间为2003年1月27日，相应合同中关于上诉人办理权属登记向房管部门提供资料备案及向房管部门申领房地产权属证书的一百八十天和三百六十天期限，起计时间应为2003年1月28日。1.合同中双方约定交付商品房的条件为该商品房经分期综合验收合格，约定交付时间为2002年10月31日之前。但是上诉人至2003年1月27日才取得《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》，才符某交楼条件。2.上诉人在原审提供的证据8，证明：2003年4月29日上诉人与被上诉人达成协议，上诉人向被上诉人计付合同约定交付房屋期限届满次日起至综合验收合格证核发之日止的逾期交楼违约金8600元。且双方已于2003年6月26日履行交收款8600元。所以，上诉人与被上诉人通过这一行为，实际上已经确认了上诉人交付商品房给被上诉人使用的时间为2003年1月27日。依照合同约定，办证起算日从交楼次日起算，即2003年1月28日。3.2002年11月24日被上诉人收楼不能计算为办证起算日，因为双方当事人以行为的方式对此进行了变更。二、上诉人已在合同约定的办证期限内的合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给房管部门并已具备办证条件。1.交件证明：2003年11月20日上诉人交件。2.具备办证条件。三、上诉人不能举证其于一百八十日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，一是该行为与三百六十日内办证没有因果关系，二是上诉人于一审已举证于2003年8月22日完成房屋所有权初始登记机构即取得房屋权属证明书，证明上诉人于此前已将办理权属登记须由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，上诉人于2003年8月22日具备办证条件(办理转移登记)，2003年11月20日递交了办理个人产权证的资料，距离合同约定2004年1月22日出证时间，有足够政府部门办理房地产它所需时间。之后何时办出被上诉人房地产权属证书，则由房管部门的工作决定，并非上诉人所的控制。上诉请求：撤销原判第一项。
被上诉人同意原审判决。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。二审又查明，2003年4月29日，上诉人与被上诉人双方签订一份《协议书》，约定上诉人同意按合同规定的“出卖人逾期交房的违约责任”向被上诉人赔偿8600元。被上诉人于2003年6月26日向上诉人收取了该8600元的逾期交房违约金。上诉人在原审时，向法院提交了一份《广州市房地产产权情况表》，用于证明其送件登记过户日期。该表中载明：“2003年11月20日刘正武等，广东发展银行申请转移、抵押，03交登字（略）－（略）号存案(X号202)”。该证据巳经双方质证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的上述商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，形式齐备，因此，原审判决作有效认定是正确的，本院予以支持。根据二审查明的事实，上诉人提供的上述《广州市房地产产权情况表》，已经过当事人双方质证，可作本案证据使用。该证据证明了上诉人于2003年11月20日向登记机关提交了办理交易过户资料。本案中，上诉人交楼时间是2002年12月24日，合同约定上诉人向登记机关取得房地产权属证书时间是交楼后360日内，也即2003年12月24日前，而上诉人是2003年11月20日向登记机关提交办理交易过户资料的，可见，上诉人已在合同约定时间内履行了协助办证的义务。依据合同第十五条规定，如因上诉人自身的责任而导致被上诉人不能依约取得权属证书的，上诉人才承担违约责任。在上诉人已履行了提交资料即协助办证的义务的情形下，上诉人对登记机关核发权属证书的时间是无法控制和无法确定的，可见，上诉人对造成被上诉人迟延取得房地产权属证书的这一后果，并无过错。因此，原审判决上诉人承担迟延办证责任的违约责任并支付违约金，没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以改判。上诉人上诉理由依法成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下:
一、维持原审判决第二项；
二、撤销原审判决第一项和诉讼费承担部分；
三、驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求。
一、二审受理费各862元，均由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨某芬
二OO四年九月一日
书记员蔡培娟
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